W tym kraju bomba demograficzna rozsadza rynek mieszkań. Co z Polską? [ANALIZA]

Według zeszłorocznych prognoz ONZ, populacja Polski w 2050 r. spadnie poniżej 33 mln osób, czyli będzie o ponad 10 proc. mniejsza niż obecnie. Podobne są przewidywania Eurostatu i GUS. Ten oczekiwany spadek liczby ludności kraju zwykle uchodzi za zjawisko niepokojące, grożące zahamowaniem wzrostu gospodarczego i destabilizacją systemu emerytalnego. Może też jednak mieć konsekwencję, która wyczekiwana jest z nadzieją.

W dyskusjach o sytuacji na polskim rynku nieruchomości często pojawia się argument, że wysokie ceny z ostatnich lat są nie do utrzymania, właśnie z powodów demograficznych. Spadek populacji kraju, szczególnie zaś ludzi młodych, których potrzeby mieszkaniowe nie są zaspokojone, powinien oznaczać mniejszy popyt na mieszkania. Tymczasem ich podaż, ze względu na trwałość, zmienia się znacznie wolniej.

Znajoma dziennikarka z Łotwy – kraju, w którym spadek liczby ludności od czasu wejścia do UE był wręcz piorunujący – powiedziała mi niedawno, że na tamtejszym rynku mieszkaniowym skutki tego zjawiska są już wyraźne. Przede wszystkim, na rynek trafiają lokale z czasów socjalistycznych po osobach zmarłych, których dzieci i wnuki mieszkają za granicą lub mają już w kraju lokale w nowym budownictwie. To podobno trzyma w ryzach ceny na całym rynku nieruchomości.

I rzeczywiście, w ostatnich latach, gdy populacja Łotwy nadal szybko topniała, ceny transakcyjne mieszkań rosły tam relatywnie wolno. Przykładowo, w pierwszych trzech kwartałach 2024 r. były średnio o 8 proc. wyższe niż w tym samym okresie 2022 r., podczas gdy w Polsce wzrosły o ponad 25 proc. (poniższy wykres pokazuje zmiany w okresie trzyletnim). Co więcej, zwyżkę cen nieruchomości na Łotwie w całości wytłumaczyć można inflacją w całej gospodarce. W ujęciu realnym mieszkania potaniały tam o niemal 6 proc., a w Polsce podrożały o blisko 10 proc. Średnio w UE realne ceny mieszkań (czyli ceny mieszkań w odniesieniu do innych cen w gospodarce) zmalały w tym czasie o 4 proc.

Gdy jednak zajrzy się głębiej w dane, teza o tym, że to trendy demograficzne najmocniej ciążą na łotewskim rynku mieszkaniowym, staje się wątpliwa. W tym niewielkim bałtyckim kraju liczba mieszkańców w wieku od 25 do 39 lat – czyli teoretycznie tych, którzy są najbardziej zainteresowani zakupem nieruchomości – jest obecnie o ponad 25 proc. mniejsza niż w 2004 r. (dla porównania: w Polsce o niespełna 3 proc.). A mimo to w dłuższym horyzoncie mieszkania drożały tam nawet w ujęciu realnym. Przykładowo, w ostatniej dekadzie realne ceny nieruchomości mieszkaniowych na Łotwie wzrosły o 29 proc., niewiele mniej niż średnio w UE.

Biorąc pod uwagę całą UE, nie widać żadnej silnej zależności między tym, jak kurczy się populacja państw, a tym, jak kształtują się tam ceny mieszkań. Jeśli już, to jest ona negatywna: nieruchomości na przestrzeni minionej dekady silniej drożały tam, gdzie bardziej zmalała liczba ludności w wieku 25-39 lat. (Na marginesie: na wykresie poniżej pokazaliśmy zmianę realnych cen mieszkań. Wykres oparty na nominalnych cenach opada bardziej stromo, czyli ujemna zależność między cenami nieruchomości a zmianą populacji jest bardziej wyraźna. Jednym z wyjaśnień tej różnicy może być to, że spadek liczby młodych ludzi może pchać w górę płace w gospodarce, a wraz z nimi wszystkie ceny).

Dlaczego, wbrew logice, spadek populacji najwyraźniej nie schładza rynku nieruchomości? Jednym z wyjaśnień może być to, że depopulacja państw może mieć różny charakter. Gdy jest w dużej mierze spowodowana – jak na Łotwie – emigracją młodych, to jej wpływ na rynek mieszkaniowy może być inny niż wtedy, gdy jest skutkiem ujemnego przyrostu naturalnego (czyli sytuacji, gdy więcej osób w kraju umiera, niż się rodzi). Emigranci mogą bowiem zakładać, że kiedyś wrócą do ojczyzny, a więc będą potrzebowali tam mieszkania. Polskę, a także większość innych państw UE, czeka jednak depopulacja drugiego typu, związana ze starzeniem się ludności.

Związek między starzeniem się ludności a zmianami cen nieruchomości też nie jest jednak jednoznaczny. Jak widać na poniższym wykresie, w minionej dekadzie – czyli już po tym, jak ustała fala emigracji z państw naszego regionu – w krajach UE mieszkania co do zasady drożały nieco silniej tam, gdzie mocniej rósł tzw. wskaźnik obciążenia demograficznego (liczba osób w wieku poprodukcyjnym w stosunku do liczby osób w wieku produkcyjnym).

Jak wytłumaczyć tę paradoksalną na pierwszy rzut oka sytuację? Po pierwsze, starzenie się ludności, nawet jeśli skutkuje spadkiem liczby mieszkańców, nie musi początkowo prowadzić do spadku liczby gospodarstw domowych. Spadek liczby gospodarstw wieloosobowych może być kompensowany z nawiązką wzrostem liczby gospodarstw jednoosobowych. Dokładnie tak dzieje się obecnie w większości państw UE. W Polsce liczba gospodarstw domowych w 2024 r. była o niemal 11 proc. większa niż dekadę wcześniej, mimo że liczba ludności zmalała o blisko 4 proc.

Jednoosobowe gospodarstwa domowe potrzebują innych nieruchomości niż rodziny, zwłaszcza wielopokoleniowe. Na to nakładają się jeszcze inne zmiany demograficzne, np. wzrost liczby mieszkańców dużych miast przy jednoczesnym wyludnianiu się mniejszych miejscowości i wsi.

Konsekwencją jest utrzymujący się popyt na nieruchomości w tych pierwszych i spadek popytu na nieruchomości w tych drugich. Mieszkania i domy, które nie cieszą się popularnością nabywców, rzadko są przedmiotem transakcji. Dlatego, nawet jeśli ich wartość maleje, to nie wpływa to negatywnie na średnie ceny transakcyjne mieszkań na poziomie całego kraju.

Jeszcze innym wyjaśnieniem tego, że ani spadek populacji kraju, ani starzenie się jego ludności, nie skutkuje automatycznie zniżką (realnych) cen nieruchomości, jest wpływ tych zjawisk na rynek pracy. Mniejsza podaż pracowników i związany z tym wzrost kosztów pracy w największym stopniu zwiększają ceny w pracochłonnych sektorach gospodarki. Takim jest zaś budownictwo.

Nowe mieszkania drożeją z powodu rosnących kosztów budowy. Droższe staje się też wykańczanie mieszkań, co wpływa na ceny na rynku wtórnym. Wspomniana Łotwa jest tu ciekawym przypadkiem, bo – wobec deficytu pracowników – renowacja socjalistycznych budynków jest bardzo kosztowna. To skutkuje dużą różnicą między cenami takich nieruchomości a cenami nowych mieszkań (w Rydze cena metra kwadratowego w nowym budownictwie jest dwu- lub trzykrotnie wyższa niż w budownictwie z okresu socjalizmu).

Kolejną hipotezą, która może tłumaczyć, dlaczego jak dotąd w Europie starzenie się ludności nie wpływało zauważalnie na rynek mieszkaniowy, jest wzrost nierówności dochodowych i majątkowych. Najwięcej oszczędności generują osoby w wieku średnim (z odchowanymi już dziećmi, ale jeszcze przed emeryturą), których udział w populacji krajów UE obecnie rośnie. Część z nich lokuje oszczędności na rynku nieruchomości, stwarzając dodatkowy popyt. To zjawisko z czasem powinno doprowadzić do nadpodaży mieszkań, ale może to być odległa perspektywa. I nie unieważni innych mechanizmów, które oddziałują w kierunku wzrostu cen mieszkań – w tym także tych wymienionych wcześniej.

Ten ostatni wniosek można uogólnić. Istnieją badania naukowe, które wskazują, że w niektórych krajach starzenie się ludności już teraz ma istotny negatywny wpływ na ceny mieszkań. Tyle, że nie oznacza to z automatu, że ceny maleją. Przykładowo, troje niemieckich badaczy ustaliło, że gdyby struktura wieku ludności Niemiec w 2020 r. była taka sama jak w 2008 r., transakcyjne ceny nieruchomości byłyby (nominalnie) o 12 proc. wyższe. To oznacza, że wzrosłyby w tym okresie o 80 proc., zamiast o 68 proc. Inne czynniki cenotwórcze miały więc znacznie silniejszy wpływ na rynek mieszkań niż demografia.

Jest to również prawdą w odniesieniu do Japonii, gdzie ceny nieruchomości są dziś niższe niż przed kryzysem z lat 90. XX w. (choć wyższe niż w dołku z lat 2008-2010). Do ich spadku w tak długim horyzoncie przyczyniło się starzenie ludności, ale nie była to siła dominująca. Ważniejsze okazało się to, że kraj wcześniej doświadczył bańki spekulacyjnej, po której rynek długo nie mógł się otrząsnąć. Trendy demograficzne pogłębiły przecenę, która miała inne źródła. I nie zapobiegły późniejszemu odbiciu cen.

Jakie wnioski płyną z tego dla Polski? Starzenie się ludności i postępująca depopulacja kraju sama w sobie może studzić rynek nieruchomości. Nie jest jednak jasne, kiedy mechanizm ten zacznie działać. Zniżki cen mieszkań, które widać w ostatnich kwartałach, najprawdopodobniej nie mają z tym jeszcze nic wspólnego, skoro gospodarstw domowych przybywa. A nawet gdy procesy demograficzne zaczną negatywnie wpływać na ceny nieruchomości, może to jedynie zahamować ich wzrost, a nie go odwrócić.

Grzegorz Siemionczyk, główny analityk money.pl