Nowy program mieszkaniowy. "Jest szansa, że banki znowu będą walczyć o klientów"

Pod koniec ubiegłego roku minister rozwoju Waldemar Buda przedstawił założenia nowego programu mieszkaniowego. Eksperci na gorąco komentowali wówczas, że nigdy dotąd w Polsce nie było tak atrakcyjnych kredytów ze stałym oprocentowaniem. Rząd właśnie przyjął projekt ustawy w tej sprawie.

Głównym założeniem programu jest kredyt hipoteczny na 2 proc. Będą mogły go uzyskać osoby do 45. roku życia, pod warunkiem że będzie to ich pierwsze mieszkanie. W dodatku nie będzie żadnych ograniczeń co do metrażu czy liczby osób w rodzinie. Rząd chce, aby z nowego programu w najbliższych latach skorzystało blisko 100 tys. Polaków.

Dopłaty mają pokrywać przez 10 lat różnicę między oprocentowaniem 2 proc. a uśrednionym oprocentowaniem kredytów o stałej stopie procentowej, które dzisiaj wynosi około 8,5 proc.

Oznacza to, że dopłaty pokryją znaczną część odsetek i spowodują nie tylko obniżenie wysokość miesięcznych rat, ale przede wszystkim całkowitych kosztów kredytowych. Jak policzyli eksperci z HRE Investments, przy kredycie 2 proc. w kwocie 500 tys. zł i z okresem spłaty 30 lat dopłaty rządowe mogą wynieść w sumie nawet 235 tys. zł.

Kwota kredytu hipotecznego na 2 proc. nie będzie mogła jednak przekroczyć 500 tys. z. W przypadku rodziny, która posiada co najmniej jedno dziecko, ta wartość nie będzie mogła przekroczyć 600 tys. zł. Wkład własny nie będzie mógł być z kolei wyższy niż 200 tys. zł.

Rząd zakłada także, że kredyty na 2 proc. będą udzielane przez banki, które zawrą w tej sprawie umowę z Bankiem Gospodarstwa Krajowego. Koszty związane m.in. z dopłatami do kredytów będą pokrywane ze środków utworzonego w BGK Rządowego Funduszu Mieszkaniowego, który będzie zasilany pieniędzmi z budżetu państwa.

Zdaniem ekspertów kredyt o tak niskim oprocentowaniu przy obecnej inflacji jest bardzo atrakcyjną ofertą, która może dodatkowo pobudzić rynek nieruchomości. Wiele osób może jednak nie skorzystać z rządowej oferty. Powód?

Trzeba pamiętać, że kredytobiorca będzie musiał wykazać się odpowiednią zdolnością kredytową. Tymczasem sposób jej obliczania wciąż jest w tym wypadku wielką niewiadomą. Gdyby zdolność była liczona według obecnej polityki banków, wówczas bardzo ciężko byłoby taki kredyt uzyskać — komentowała w rozmowie z money.pl Barbara Bugaj, główna analityczka ds. rynku nieruchomości w Sonar Home.

Jej zdaniem z nowego programu ostatecznie skorzystają więc głównie osoby zamożne. – Nawet jeśli wymagania będą łagodniejsze, to konieczność wykazania się zdolnością kredytową, wykluczy z niego, osoby biedniejsze. To oznacza w praktyce, że i tak będzie on trafiał do osób lepiej zarabiających – oceniła.

Z kolei Adam Czerniak, dyrektor ds. badań w Polityce Insight obliczył, że singiel, aby otrzymać preferencyjny kredyt w wysokości 500 tys. zł, będzie musiał miesięcznie wykazać się tzw. dochodem rozporządzalnym (czyli po opodatkowaniu) w kwocie co najmniej 8613 zł i dysponować 20-proc. wkładem własnym. Z kolei przy braku 20-proc. wkładu własnego dochód będzie musiał być wyższy.

W praktyce osoba zarabiająca w 2021 r. średnią krajową będzie miała zdolność kredytową w wysokości maksymalnie 187 tys. zł. Za co będzie mogła kupić 31-metrowe mieszkanie w Rzeszowie i 18-metrowe w Warszawie (pod warunkiem wyłożenia 20 proc. wkładu własnego).

Zdaniem eksperta z nisko oprocentowanego rządowego kredytu skorzystają więc przede wszystkim osoby zamożne, ze średniej wielkości miast.

Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments zwracał uwagę na kwestię poprawy dostępności kredytowej.

Przypomnijmy, według najnowszej decyzji KNF, przekazanej bankom na początku lutego, najniższy, minimalny poziom bufora, wynoszący 2,5 punktu procentowego, ma być teraz stosowany dla kredytów z tymczasowo stałą stopą procentową.

Dotąd przy obliczaniu zdolności kredytowej banki doliczały do stopy procentowej i marży dodatkowo 5 punktów procentowych. Teraz, z uwagi na obniżenie wartości bufora będą doliczać mniej, co sprawi, że zdolność kredytowa Polaków wzrośnie.

Jest szansa, że banki zaczną walczyć o klientów – komentował Turek zaraz po tym jak resort rozwoju ogłosił nowy program mieszkaniowy.

Barbara Bugaj zwracała uwagę na inną kwestię. Ekspertka przypomniała, że program ma być wprowadzony w życie w trzecim kwartale 2023 r.

Historia pokazuje, że prace nad wdrożeniem takiej pomocy zawsze były długie. Dlatego możliwe, że w 2023 roku nie wniesie on nic, do sytuacji na rynku nieruchomości. Może jedynie spowodować odłożenie decyzji zakupowych tych osób, które mogłyby sobie pozwolić w obecnych warunkach na wzięcie kredytu na pierwsze mieszkanie. Ta grupa jest jednak niewielka – wskazywała.

Kolejną komplikacją jej zdaniem może być fakt, że jak wynika z ostatnich danych GUS, liczba nowo budowanych mieszkań ostatnio drastycznie spadła. W październiku 2022 roku rozpoczęto budowę 13,6 tys. mieszkań, o 39,8 proc. mniej w ujęciu rok do roku i o 14,5 proc. miesiąc do miesiąca. Wydano pozwolenia na realizację 20,6 tys. mieszkań, o 28,6 proc. mniej w ujęciu rok do roku. Może to oznaczać, że za kilka lat mieszkań na rynku będzie zdecydowanie za mało w stosunku do potrzeb mieszkaniowych Polaków.

Jeśli chcesz być na bieżąco z najnowszymi wydarzeniami ekonomicznymi i biznesowymi, skorzystaj z naszego Chatbota, klikając tutaj.