Ceny mieszkań spadają. W Krakowie nowe mieszkania tańsze aż o 11 proc.

Najmocniej potaniały lokale w Częstochowie (8,6 proc.), Sosnowcu (8,4 proc.) oraz Katowicach (7,5 proc.). Z kolei drożej niż w maju było tylko w Rzeszowie (4 proc.), Bydgoszczy (2 proc.) i Lublinie (2 proc.).

Z raportu wynika, że w październiku opublikowano 32 186 (po usunięciu duplikatów) internetowych ogłoszeń sprzedaży mieszkań zlokalizowanych w badanych 17 miastach. Liczba ofert jest więc stabilna, zbliżona do poziomu z ostatnich miesięcy czy sprzed roku.

"Nie widać oznak panicznej wyprzedaży. Ceny podawane w ogłoszeniach są jednak coraz niższe. Od szczytowego poziomu, który odnotowaliśmy w maju 2022 r., stawki systematycznie spadają. W większości przypadków są jednak stosunkowo niewielkie. Średnio ceny od maja spadły tylko o 3,4 proc." – wskazują eksperci Expandera i Rentier.io.

Autorzy raportu oceniają, że tak niewielkie spadki mogą wyglądać dziwnie na tle danych o załamaniu się popytu na kredyty hipoteczne (spadek liczby wniosków o 67 proc. rok do roku) i w związku z tym popytu na mieszkania. Ich zdaniem głębsze spadki cen blokuje kilka mechanizmów.

"Po pierwsze wiele mieszkań, obecnie oddawanych do użytkowania przez deweloperów, zostało już dawno sprzedanych. Przypomnijmy, że w okresie boomu na rynku kupno mieszkania w budowie było skutecznym sposobem na uzyskanie niższej ceny. Wielu deweloperów nie jest więc jeszcze zmuszonych do wprowadzania dużych obniżek cen" – wyjaśniają eksperci.

Jak czytamy w ich raporcie, na rynku wtórnym kluczowe znaczenie ma duży popyt na najmem oraz wakacje kredytowe. Bez ustawowych wakacji kredytowych wiele osób, które kupiły mieszkania w ostatnich latach, nie poradziłoby sobie ze spłatą dwukrotnie wyższych rat. Byliby zmuszeni do szybkiej sprzedaży mieszkania, nawet po bardzo obniżonej cenie.

Dzięki wakacjom mogą nadal mieszkać w swoim nowym mieszkaniu, więc nie tworzą presji na spadki cen. Z kolei nabywcy inwestycyjni co prawda nie mogą skorzystać z ustawowych wakacji kredytowych, ale mogą długo czekać na nabywcę, który zapłaci odpowiednią cenę. Mogą czekać, ponieważ wysoki popyt na rynku najmu powoduje, że w czasie oczekiwania na kupującego mieszkanie generuje przychód – informują autorzy raportu.

Jak pokazuje raport, w Krakowie średnia cena dla nowych mieszkań spadła od maja aż o 11 proc., a używanych niemal się nie zmieniła. W Warszawie i Wrocławiu deweloperzy obniżyli ceny o ok. 3 proc., a na rynku wtórnym spadki są minimalne.

Na zmiany cen mieszkań warto spojrzeć nie tylko w ujęciu procentowym. Autorzy raportu sprawdzili również, jak zmieniła się kwota, jaką trzeba wydać na mieszkanie o powierzchni 50 m kw. Najmocniej staniały lokale w Szczecinie. Obecnie takie mieszkanie kosztuje średnio 420 948 zł, a więc o 29 052 zł mniej niż w maju.

Spadek o ponad 20 tys. zł zanotowano również w Częstochowie, Katowicach, Sosnowcu, Toruniu i Krakowie. Z kolei najmocniej, bo o 15 556 zł zdrożało takie mieszkanie w Rzeszowie. "Średnio, we wszystkich badanych miastach, cena mieszkania o powierzchni 50 m kw. spadła o 12 366 zł" – wynika z analizy.