Koniec z grą w ciemno. Ceny mieszkań trafią do publicznego rejestru

Deweloperzy będą musieli ujawniać ceny mieszkań - od początku sprzedaży do jej zakończenia - zarówno na swoich stronach internetowych, jak i na rządowym portalu dane.gov.pl. Takie zmiany przewiduje nowelizacja ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, którą właśnie uchwalił Sejm. Nowe przepisy, przygotowane przez klub Polska 2050-TD, mają na celu zwiększenie przejrzystości rynku nieruchomości. Teraz ustawa czeka już tylko na podpis prezydenta.

- Regulacja, wraz z obowiązkiem ujawniania zmian cen, będzie dużym udogodnieniem zarówno dla klientów, jak i dla podmiotów monitorujących rynek nieruchomości - na przykład Narodowego Banku Polskiego. Jawność cen oraz klarowne zasady dotyczące pomieszczeń przynależnych, takich jak komórki lokatorskie czy miejsca parkingowe, wreszcie umożliwią realne porównywanie ofert - ocenia w rozmowie z money.pl Hanna Milewska-Wilk z Instytutu Rozwoju Miast i Regionów, specjalistka ds. mieszkalnictwa.

Zdaniem naszej rozmówczyni to potrzebna zmiana. Jak zauważa, dotychczasowa praktyka rynkowa wyglądała inaczej. Deweloperzy często stosowali mechanizmy wymuszające zgodę klienta na kontakt, aby móc przedstawić mu ofertę. Choć serwisy ogłoszeniowe zazwyczaj wymagają podawania ceny, deweloperzy nierzadko ten obowiązek omijali.

- Ciekawym zagadnieniem będzie to, na ile podobne praktyki przeniosą się na rynek wtórny i czy tam również zobaczymy większą przejrzystość cen ofertowych - zastanawia się Hanna Milewska-Wilk. I dodaje:

Gdyby historia ofert, a może nawet transakcyjnych cen, była dostępna dla każdej nieruchomości, mogłoby to znacząco wpłynąć na funkcjonowanie całego rynku.

Tzw. ustawa o jawności cen dla nowych inwestycji wejdzie w życie po upływie miesiąca od dnia ogłoszenia w Dzienniku Ustaw, a w przypadku inwestycji już rozpoczętych - po dwóch miesiącach. Jak zauważa Przemysław Dziąg, zastępca dyrektora generalnego Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD), dla deweloperów oznacza to konieczność bardzo szybkiego dostosowania się do nowych obowiązków informacyjnych - mimo że do dziś nie przedstawiono żadnych wytycznych technicznych ani nie wyjaśniono, jak interpretować niektóre zapisy ustawy.

- Problem w tym, że przepisy nie uwzględniają zróżnicowanej struktury branży - wiele firm działa lokalnie, bez specjalistycznych działów IT. Brakuje też podstawowych definicji, np. co ustawodawca rozumie przez "własną stronę internetową dewelopera" czy jaka powinna być struktura i format danych przekazywanych do portalu. Wszystko to sprawia, że część firm może mieć trudność z realizacją obowiązków - nie ze złej woli, ale z powodu nieczytelnych przepisów i braku czasu na ich wdrożenie - twierdzi nasz rozmówca.

PZFD zaapelował do wszystkich firm deweloperskich w Polsce o rozpoczęcie przygotowań do wdrożenia nowych obowiązków informacyjnych. Na obecnym etapie - zgodnie z prośbą Ministerstwa Cyfryzacji - Związek zarekomendował zakładanie kont w serwisie dane.gov.pl oraz ubieganie się o status dostawcy danych.

Dane.gov.pl to rządowy portal, na którym każdy może bezpłatnie przeglądać i pobierać dane publiczne. Znajdziemy tam informacje z różnych dziedzin - od oświaty, przez finanse i środowisko, po sprawy społeczne. Serwis powstał z myślą o wszystkich: obywatelach, firmach, organizacjach pozarządowych, naukowcach czy urzędnikach - czyli wszystkich, którzy chcą lepiej rozumieć i wykorzystywać dane udostępniane przez państwo.

Rzecz w tym, że tzw. ustawa o jawności cen nie precyzuje technicznych wytycznych w tym zakresie. Ponieważ nie przewidziano jednego, wystandaryzowanego formularza, na którym wszyscy deweloperzy mieliby codziennie zasilać rządowy portal aktualnymi cenami lokali mieszkalnych, miejsc parkingowych, komórek lokatorskich czy innych pomieszczeń przynależnych do inwestycji, istnieje ryzyko chaosu w zbiorze danych oraz przeciążenia serwerów. PZFD wysłała do resortu listę około 40 pytań, żeby uniknąć takiej sytuacji. Szczegóły doprecyzowują podczas specjalnych warsztatów. Uczestniczą w nich przedstawicieli obu stron: rządu i deweloperów. 

Jak już wspomnieliśmy wcześniej, ceny mieszkań mają być aktualizowane co 24 godziny, a sprzedający - obowiązkowo będą je archiwizować. Dzięki temu kupujący zyskają możliwość śledzenia zmian i porównywania ofert. Jeśli deweloperzy nie dostosują się do nowych zasad, muszą liczyć się z karami. Ich nakładaniem zajmie się Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK).

Zgodnie z nowymi przepisami, w przypadku rozbieżności między ceną podaną a tą oferowaną przy zawarciu umowy, nabywca będzie miał prawo domagać się sprzedaży nieruchomości po cenie dla niego najkorzystniejszej.

Ustawa nakłada również na deweloperów obowiązek publikowania cen za metr kwadratowy całej nieruchomości - łącznie z przynależnymi pomieszczeniami, takimi jak garaże czy komórki lokatorskie. Naruszenie tego obowiązku będzie uznawane za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów i podlegać będzie karze.

Według Marka Wielgo, eksperta portalu RynekPierwotny.pl, obowiązek publikacji cen w ogłoszeniach bez wątpienia będzie miał pozytywny wpływ na rynek mieszkaniowy.

- Przede wszystkim zwiększy się jego przejrzystość. Powinno to skłonić deweloperów do większej dbałości o relacje z klientami i przyczynić się do odbudowy zaufania - przekonuje. - Być może zdarzają się przedsiębiorcy, którzy posuwają się do nieuczciwych praktyk marketingowych - na przykład sztucznie zawyżają ceny przed promocją, by później oferować "rabat" - precyzuje.

W handlu detalicznym ten proceder został ograniczony już w 2023 roku - sprzedawcy zostali zobowiązani do podawania najniższej ceny z ostatnich 30 dni przed obniżką. W przypadku rynku mieszkaniowego, zdaniem eksperta, przejrzystość może być jeszcze większa, ponieważ ustawa zobowiązuje deweloperów do codziennego aktualizowania cen przy jednoczesnym archiwizowaniu wcześniejszych danych, i to już od momentu rozpoczęcia sprzedaży.

Wielgo wskazuje kolejną zaletę dla klienta - oszczędność czasu.

- Nie trzeba będzie wydzwaniać czy wysyłać wielu e-maili, żeby mieć rozeznanie na rynku pod kątem cen. Kupujący będą kontaktowali się już tylko z tymi firmami deweloperskimi, których oferta wyda im się interesująca. Obowiązek publikacji cen w ogłoszeniach spowoduje zmiany w strategiach marketingowych deweloperów, którym będzie zależało na przyciągnięciu uwagi potencjalnych klientów, np. jakością oferowanych im mieszkań - mówi money.pl.

Ponieważ mówimy o obowiązku publikacji cen ofertowych, kupujący będą mieli pewność, że nie zapłacą więcej niż wskazano w ogłoszeniu. Zdaniem Marka Wielgo, a wcześniej uwagę na to zwracała również Hanna Milewska-Wilk, dopiero publikowanie cen transakcyjnych w czasie rzeczywistym, na podstawie umów deweloperskich, byłoby realnym wsparciem dla osób poszukujących mieszkania w konkretnej inwestycji. Dzięki bazie cen transakcyjnych, do której stworzenia przymierza się rząd, taki klient mógłby iść do biura sprzedaży dewelopera z wiedzą, na jaki opust od ceny ofertowej może liczyć.

Według deweloperów z kolei, rzeczona ustawa raczej nie będzie mieć wpływu na ceny. - Ceny na rynku nieruchomości są kształtowane przede wszystkim przez takie czynniki jak koszty budowy, dostępność gruntów, warunki finansowania oraz relacja popytu do podaży - a nie przez sam sposób prezentacji oferty. Oczywiście będzie to dodatkowy obowiązek, który wiąże się z koniecznością podjęcia nowych, wcześniej nieprzewidzianych działań administracyjnych wewnątrz firmy - przekonuje Przemysław Dziąg, przedstawiciel PZFD.

Karolina Wysota, dziennikarka money.pl