Społeczne agencji najmu (SAN) mają uzupełnić lukę na rynku nieruchomości, bo brakuje tanich mieszkań na wynajem, a na mieszkanie komunalne czeka się 10 lat. i dłużej. Propozycję powołania do życia SAN-ów zawiera projekt nowelizacji ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, wchodzący w skład tzw. części społecznej pakietu mieszkaniowego.
Stabilny najem
SAN będzie mogła prowadzić spółka gminna, stowarzyszenie, fundacja lub spółdzielnia socjalna. Pod warunkiem jednak, że zawrą z gminą umowę o współpracy. Będzie wynajmowała mieszkania od ich właścicieli (tylko osób fizycznych ), a następnie podnajmowała osobom, które znajdują się w trudniej sytuacji życiowej i nie mogą sobie pozwolić na samodzielny najem lub zakup mieszkania. Kryteria uprawniające do najmu mieszkania od SAN określi gmina.
Poza czynszem SAN będą mogły pobierać od podnajemców tylko opłaty niezależne od właściciela, np. za media. Ofertę można będzie rozszerzyć o dodatkowe usługi z obszaru wsparcia socjalnego, kierowane do osób w trudnej sytuacji życiowej lub rozpoczynających samodzielne życie.
Natomiast właścicielom mieszkań SAN –y będą oferować długoletnią dzierżawę z gwarancją czynszu, a także preferencje podatkowe.
Rząd szacuje, że do 2030 r. powstanie 45 SAN-ów, które będą na koniec tego okresu dysponować ok. 2 tys. mieszkań. Podobne agencje funkcjonują od wielu lat we Francji, czy w Wielkiej Brytanii. Zdaniem autorów projektu mają szanse odnieść one sukces także w Polsce.
Luka zostanie
Samorządy uważają, że projekt nie rozwiąże problemu braku tanich mieszkań, a tego typu agencje będą raczej rzadkością. - Nie mówię nie SAN-om. Taką agencję możemy założyć, ale nie sądzę by miała ona jakikolwiek wpływ na zmniejszenie się kolejki oczekujących na lokale komunalne. W Zabrzu brakuje ich ponad 10 tys. – mówi Krzysztof Lewandowski, wiceprezydent Zabrza.
Podobne problemy z brakiem mieszkań mają mniejsze miasta, takie jak: Przasnysz. - Nowych budynków nie budujemy, ponieważ nie mamy terenów na ten cel, a także środków. Przyglądamy się projektowi, ale mamy dużo wątpliwości. Przede wszystkim interesuje nas, ile będzie kosztowało powołanie takiej agencji do życia oraz jej utrzymanie – tłumaczy Łukasz Machałowski, wiceburmistrz Przasnysza.
Czytaj także: Ogromne zmiany w VAT znów na ostatnią chwilę
Sukcesu SAN-om nie wróży tez Leszek Hardek z Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości. - Nie sądzę, by SAN-y miały jakikolwiek wpływ na rynek nieruchomości. Samorządy nie będą raczej masowo zakładać tego typu agencji. Nie bardzo się im to opłaca. Wiąże się z tym zbyt duże ryzyko, co bowiem w sytuacji, gdy lokator nie będzie chciał się wyprowadzić lub nie będzie płacił czynszu. Myślę też, że i właściciele mieszkań pod wynajem nie będą zainteresowani SAN-ami. Przede wszystkim liczy się dla nich zysk z najmu, ponieważ tego typu mieszkania są dla nich zazwyczaj lokatą kapitału. Od lat nic się w tym zakresie nie zmieniło – podkreśla Leszek Hardek.
Właściciele raczej nie będą zainteresowani
Podobnego zdania jest Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl. - Na papierze program wydaje się atrakcyjny. Jednak wysyp SAN-ów jest raczej mało prawdopodobny. Przede wszystkim nie będzie łatwo przekonać właścicieli do współpracy z SAN-ami. W niektórych miastach właściciele mieszkań mają alternatywę – mogą pozbyć się "kłopotu" zarządzania najmem powierzając je wyspecjalizowanej firmie. Jej usługi mogą być tańsze od utraconych wpływów z tytułu dzierżawy mieszkania SAN – wyjaśnia.
I dodaje, że większość wynajmujących zawiera roczne umowy najmu, aby dostosowywać stawkę czynszu do zmieniających się warunków rynkowych. W przypadku wydzierżawienia mieszkania SAN, umowa byłaby kilkuletnia. Projekt ustawy nie określa zaś sposobu waloryzacji czynszu dzierżawnego. Ta kwestia ma podlegać negocjacjom. Najbardziej prawdopodobnym rozwiązaniem wydaje się być waloryzacja czynszu o wskaźnik inflacji. Co prawda obecnie właścicielom może się to opłacać, ale nie wiadomo, czy tak będzie np. za dwa lata. W poprzednich latach czynsze rynkowe rosły szybciej od inflacji.
Według Marka Wielgo właściciele musieliby się również pogodzić z tym, że nie mają wpływu na to, kto dostanie klucze do ich mieszkania. Zajmą je bowiem lokatorzy wskazani przez gminę na podstawie przyjętych przez nią kryteriów. Najpewniej każdy właściciel, który będzie rozważał dzierżawę, zada też sobie pytanie: czy SAN w należyty sposób zadba o stan techniczny mojego mieszkania? W przypadku tego rodzaju spółek tworzonych przez gminy, mogą pojawić się wątpliwości.
Duże ryzyko dla gmin
- Co prawda SAN mógłby zobowiązać się do przeprowadzania remontu dzierżawionego lokalu. Koszty poniósłby jednak właściciel, bo musiałby odpowiednio obniżyć czynsz dzierżawny lub zrezygnować z niego przez jakiś czas. Z drugiej strony, nie sądzę, by gminy paliły się do zakładania SAN-ów. Prowadzenie tego typu spółki wymaga ogromnego zaangażowania. Np. konieczny jest stały kontakt z najemcami oraz natychmiastowa reakcja na pojawiające się zaległości czynszowe. Chodzi o to, żeby nie dopuścić do sytuacji, że najemca nie będzie już w stanie się z nich wygrzebać. Życie pokazuje, że w zasobach mieszkaniowych gmin zaległości czynszowe są ogromnym problemem, bo urzędnicy reagują często zbyt późno. Można mieć też wątpliwości, czy SAN-y będą tworzone w formie np. fundacji lub stowarzyszeń, jeśli w ustawie nie znajdzie się przepis, który zobowiązywałby gminy do pokrywania wszystkich nieuregulowanych należności czynszowych - dodaje Marek Wielgo.
Tekst: Renata Krupa-Dąbrowska, Prawo.pl
