Ceny mieszkań. Eksperci mówią, co się może stać w końcówce roku

Jak wskazano w raporcie, w I kwartale wzrost cen transakcyjnych mieszkań w ujęciu rocznym w dalszym ciągu hamował. Na rynku pierwotnym wystąpiły niewielkie spadki w największych miastach. Na rynku wtórnym ceny nadal rosły, ale wyraźnie wolniej - ok. 5 proc. rok do roku w mniejszych miastach wojewódzkich, natomiast w największych aglomeracjach wzrost spowolnił do ok. 10 proc. rok do roku.

W porównaniu z IV kwartałem 2024 r. w 9 mniejszych miastach wojewódzkich ceny transakcyjne mieszkań na rynku pierwotnym, jak i wtórnym praktycznie się nie zmieniły. W 6 największych aglomeracjach na rynku pierwotnym zmniejszyły się natomiast o ok. 3 proc. kwartał do kwartału.

W perspektywie roku oczekujemy kontynuacji obecnej sytuacji na rynku do jesieni. W ostatnich miesiącach roku możliwe jest pojawienie się tendencji wzrostowych średnich cen transakcyjnych mieszkań (w granicach kilku procent). Sprzyjać temu będą powoli odbudowujący się przy niższych stopach procentowych popyt mieszkaniowy i redukowana oferta mieszkań deweloperskich. Jednocześnie stopniowo coraz więcej kumulujących się czynników będzie negatywnie oddziaływać na koszty budowy - prognozują eksperci.

Z raportu wynika, że w I kwartale br. aktywność na rynku kredytowym wróciła do stanu sprzed roku. Liczba transakcji była bliska stabilizacji. Sprzedano o 0,6 proc. lokali mniej w ujęciu rocznym. Dla porównania - spadek rok do roku w IV kwartale ub.r wyniósł 49 proc. Z kolei w ujęciu kwartalnym sprzedaż w I kw. br. wzrosła o 14 proc. W ocenie autorów może to zapowiadać trend wzrostu popytu.

Rynek najmu w I kwartale br. był stabilny. Przy umiarkowanym popycie utrzymywała się wysoka podaż zapewniająca najemcom większy wybór i możliwości negocjowania stawek. W dużych aglomeracjach stopniowo wzrasta też oferta mieszkań dostępnych na ranku najmu instytucjonalnego. Utrzymuje się zainteresowanie inwestorów sektorem mieszkań studenckich i akademików.

Wg przytoczonych w raporcie danych Związku Banków Polskich, sprzedaż nowych kredytów w I kwartale wyniosła 20,4 mld zł, co oznacza spadek o 24 proc. rok do roku, ale też wzrost o 3 proc. w ujęciu kwartalnym. W ocenie ekspertów niski popyt na kredyty w I kwartale wynika nie tylko z wysokich nominalnych stóp procentowych, ale to również efekt wstrzymywania się z decyzjami zakupowymi części potencjalnych nabywców czekających na kolejny program mieszkaniowy.

Z kolei wg danych BIK, na które powołano się w raporcie, w maju br. miesięczna wartość zapytań o nowe kredyty mieszkaniowe wzrosła o 46,4 proc. rok do roku. O kredyt wnioskowało 38,6 tys. potencjalnych kredytobiorców, co oznacza wzrost o 43 proc. w ujęciu rocznym i 8,4 proc. miesiąc do miesiąca. Średnia wartość kredytu, o który wnioskowano, wyniosła 467,6 tys. zł - o 7,4 proc. więcej rok do roku i 2,1 proc. miesiąc do miesiąca. W opinii autorów raportu może to zapowiadać wzrost popytu kredytowego pobudzonego oczekiwanymi obniżkami stóp procentowych i obserwowanym wyhamowaniem wzrostu cen mieszkań.

Jak zauważyli eksperci PKO BP, do przesłanek pozwalających oczekiwać stopniowego, umiarkowanego wzrostu popytu należy zaliczyć kolejne spodziewane obniżki stóp procentowych, realizację odkładanych dotąd decyzji o zakupie mieszkania po rezygnacji rządu z programu dopłat do kredytów mieszkaniowych, a także utrzymujący się wzrost wynagrodzeń.

Z kolei po stronie podaży widać - zdaniem autorów raportu - przesłanki zapowiadające wzrost cen. Eksperci wymienili tu zwiększone koszty nowelizacji warunków technicznych dotyczących budynków, wysokie ceny energii i usług, wzrost cen działek pod zabudowę mieszkaniową w związku z możliwym ograniczeniem podaży po przyjęciu przez gminy planów ogólnych wg nowych zasad, jak również skutki możliwego paraliżu decyzyjnego w niektórych gminach, jeśli nie zdążą one uchwalić planu ogólnego do końca czerwca 2026 roku.

"Nie można też wykluczyć pesymistycznego scenariusza spadku cen mieszkań, który mógłby się zmaterializować w przypadku silnych szoków popytowo-podażowych związanych z sytuacją geopolityczną. Negatywnie na popyt mieszkaniowy mogą też oddziaływać zapowiedzi wprowadzenia podatku katastralnego" - zauważyli autorzy raportu.