Polskie czynsze trzeba "zamrozić" tak jak berlińskie?

Już kilka lat temu wysoki poziom czynszów był jednym z głównych powodów do narzekań za naszą zachodnią granicą. Wspomniany problem stał się szczególnie widoczny na terenie Berlina.

Jego skala skutkowała nawet pojawieniem się radykalnych pomysłów zakładających np. masowy wykup mieszkań przez państwo z rąk prywatnych inwestorów. Ostatecznie władze Berlina wprowadziły w życie inny pomysł, który również jest kontrowersyjny.

Mowa o zakazie podnoszenia mieszkaniowych czynszów przez 5 lat. Ten zakaz dotyczący około 1,5 mln mieszkań obowiązuje od 23 lutego 2020 r. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl wyjaśniają, dlaczego włodarze Berlina zdecydowali się na tak radykalne rozwiązanie. Warto również zastanowić się, czy wprowadzenie podobnego ograniczenia czynszowego jest możliwe w polskich warunkach.

Wielu Polaków może nie zdawać sobie sprawy, że w Niemczech aż 40 proc. ludności zasiedla mieszkanie wynajmowane na wolnym rynku. Ta dziesięciokrotna różnica względem wyniku z Polski tłumaczy, dlaczego za zachodnią granicą koszty wynajmu mieszkań okazują się tak ważną kwestią społeczną i polityczną. Warto również wiedzieć, że problemy z czynszową drożyzną w Niemczech wcale nie są żadnym novum.

Od 2011 r. koszty wynajmu niemieckich "M" rosły znacznie szybciej niż inflacja. W 2019 r. średnie stawki czynszowe ze 127 największych miast były już o prawie połowę wyższe niż dziewięć lat wcześniej.

Przed szybkimi wzrostami czynszów nie uchronił Niemców działający już od lat system lustra czynszowego (Mietspiegel), a także hamulec czynszowy (Mietpreisbremse). Średnie lokalne stawki za najem publikowane w ramach lustra czynszowego pozwalają m.in. na określenie, czy najemca nie był wyzyskiwany.

Mechanizm działania hamulca czynszowego jest mniej subtelny. To rozwiązanie wprowadzone w 2015 r. (na terenie 127 niemieckich miast) zabrania ustalania w nowych umowach czynszów, które o więcej niż 10 proc. przekraczają stawkę z lustra czynszowego.

Warto dodać, że niemiecki system regulacji czynszów ma swoich krytyków. Wskazują oni (nie bez racji), że podstawowym problemem na niemieckim rynku najmu nie jest chciwość wynajmujących, lecz presja imigracyjna, napływ młodych pracowników do dużych miast i zbyt mała liczba nowych lokali na wynajem.

Rozwiązania wprowadzane za naszą zachodnią granicą często wzbudzają zainteresowanie i pytania o możliwość ich zastosowania w polskich realiach. Taka sama sytuacja dotyczy również "zamrożenia" berlińskich czynszów oraz hamulca czynszowego.

Wydaje się jednak, że wprowadzenie w Polsce podobnych rozwiązań na razie jest wątpliwe. Wynika to z kilku przyczyn. Po pierwsze, polskie czynsze długookresowo rosły o wiele wolniej niż niemieckie. Informacje z poniższej tabeli wskazują, że od 2010 r. do połowy 2019 r. wzrost średnich stawek czynszowych za 1 mkw. mieszkania był następujący:

• 24 proc. - Warszawa
• 39 proc. - sześć największych rynków poza Warszawą (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań oraz Wrocław)
• 39 proc. - dziesięć rynków regionalnych (Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin i Zielona Góra)

Warto wspomnieć, że w analizowanym okresie skumulowana inflacja wyniosła około 17 proc., a nominalny wzrost przeciętnego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw mniej więcej 50 proc. Ważny wydaje się również fakt, że w Polsce prywatne mieszkanie wynajmuje zaledwie 4 proc. - 5 proc. populacji.

Wielu najemców prywatnych „M” niestety nie wie, że w ustawie o ochronie praw lokatorów znajdują się przepisy chroniące ich przed zbyt dużymi i częstymi podwyżkami czynszu. W obecnej, dość kryzysowej sytuacji na rynku najmu takie podwyżki będą jednak mniej powszechne.

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl