Rynek mieszkaniowy w 2026 r. Eksperci mówią, co nas czeka

Dane SonarHome.pl za sierpień i październik 2025 r. potwierdzają, że ceny ofertowe na rynku wtórnym praktycznie nie zmieniały się. W największych miastach odnotowano niewielkie spadki rzędu 1-3 proc., a w miastach regionalnych zmiany były minimalne.

Eksperci zaznaczyli, że pełniejszy obraz dadzą dopiero raporty za czwarty kwartał, które pojawią się na początku 2026 roku. Już teraz jednak wstępne dane NBP pokazują, że korekty w trzecim kwartale były niewielkie - największe spadki wystąpiły w Krakowie - 1,7 proc. i Gdańsku - 1,4 proc. W większości miast regionalnych ceny nawet wzrosły, a jedyny spadek zanotowano w Bydgoszczy - o 1 proc. w ujęciu kwartalnym.

Eksperci przewidują, że w 2026 roku ceny początkowo będą stabilne, ale w drugiej połowie roku pojawią się umiarkowane wzrosty, wyraźnie wolniejsze niż w latach silnych skoków, takich jak w np. 2023 r., czyli w okresie, w którym można było skorzystać z programu Bezpieczny Kredyt 2 proc.

Na rynku wciąż widać przewagę podaży nad popytem, chociaż w niektórych miastach, takich jak Warszawa, liczba ofert zaczyna się zmniejszać. Przy odbudowującym się popycie sprzedający częściej godzą się na negocjacje cen. Jeśli w 2026 roku poprawi się dostępność kredytów, rynek pracy pozostanie stabilny, a podaż wciąż będzie maleć, ceny powinny utrzymać stabilny poziom lub zacząć rosnąć w drugiej połowie roku - prognozuje Anton Bubiel z SonarHome.pl.

Jak wynika z raportu, na rynku nadal widać podwyższoną podaż, ale dane z trzeciego kwartału i października 2025 wskazują, że w części miast pojawiły się pierwsze sygnały jej spadku. Na początku 2026 roku podaż wciąż będzie stosunkowo wysoka. W ocenie ekspertów ostrożnie należy podchodzić do sygnałów ożywienia rynkowego.

Mimo obniżek, stopy procentowe nadal pozostają wyższe niż w większości lat minionej dekady, z kolei każda dodatkowa redukcja w nadchodzącym roku może poprawiać dostępność finansowania i zachęcać kupujących. Jednocześnie stopniowo wyhamowuje rynek pracy - liczba nowych miejsc pracy maleje, co studzi optymizm ewentualnych nabywców.

Wszystkie te czynniki sprawiają, że w 2026 roku nie należy spodziewać się gwałtownych zmian, a raczej powolnego, stopniowego zmniejszania się nadwyżki podaży.

Autorzy raportu przypomnieli, że najnowsza projekcja NBP z listopada 2025 r. wskazuje, że inflacja w 2026 r. powinna zbliżyć się do celu banku centralnego, spadnie do 2,9 proc., a w 2027 r. powinna osiągnąć 2,5 proc. Prognozowana inflacja sugeruje stabilne lub nawet niższe koszty kredytów hipotecznych. Według szacunków ekonomistów stopa referencyjna NBP może spaść do 3,5 proc. Dla osoby planującej kredyt hipoteczny oznacza to realną poprawę zdolności kredytowej.

Przy kredycie na 25 lat i kwocie 500 tys. zł potencjalne obniżki stóp zwiększyłyby zdolność o ok. 8 proc., czyli o 38-45 tys. zł, przy czym wskaźnik DTI dla takiego kredytobiorcy (określający stosunek miesięcznych rat wszystkich zobowiązań finansowych do miesięcznego dochodu netto) zbliżyłby się do 50 proc., a więc limitu sugerowanego przez KNF.

Bubiel zauważył, że po okresie wysokich stóp procentowych rynek kredytów hipotecznych wchodzi w fazę ożywienia, a według prognoz NBP dynamika akcji kredytowej przyspieszy na przełomie 2025 i 2026 roku, po czym stopniowo osłabnie do 2027 r.

"Obecnie największym źródłem niepewności pozostaje sytuacja geopolityczna, jednak przy braku silnych wstrząsów oczekuje się, że początek 2026 r. będzie okresem wyraźnego odbicia liczby i wartości nowych kredytów, typowego dla gospodarki wychodzącej z okresu wysokiej inflacji. W drugiej części roku tempo wzrostu może się obniżyć, utrzymując jednak dodatnią dynamikę" - prognozuje Bubiel.

Autorzy raportu przypomnieli, że projektowany program dopłat do kredytów mieszkaniowych, który ostatecznie nie wszedł w życie był tematem ożywionej dyskusji politycznej, w której wskazywano, że z jednej strony taki instrument może skutecznie pobudzić popyt, ale jednocześnie sprzyja szybkiemu wzrostowi cen, czego przykładem był okres działania programu Bezpieczny Kredyt 2 proc.

Eksperci zwrócili uwagę, że mniej znanym i niebudzącym takich kontrowersji narzędziem wsparcia jest wciąż obowiązujący Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy, wcześniej funkcjonujący jako program gwarancji wkładu własnego.

Rozwiązanie to umożliwia zakup mieszkania lub domu bez konieczności posiadania własnych oszczędności, ponieważ Bank Gospodarstwa Krajowego gwarantuje brakującą część wkładu, co w praktyce oznacza możliwość sfinansowania nieruchomości nawet w 100 proc. Program nadal pozostaje stosunkowo mało rozpoznawalny, a dotychczasowe zainteresowanie nim było umiarkowane.

Jak wynika z raportu, widać też wyhamowanie aktywności inwestorów kupujących nieruchomości pod wynajem. W ostatnich latach w wielu miastach podaż mieszkań na wynajem wzrosła, a jednocześnie rentowność takich inwestycji spadła z powodu wysokich cen zakupu i stabilizującej się wysokości czynszów. Zapał inwestycyjny studzą również pojawiające się w przestrzeni publicznej pomysły zmian w podatkach, m.in. ograniczenia ulgi mieszkaniowej oraz wprowadzenia progresywnego podatku od nieruchomości.

Na decyzje inwestorów wpływa również niepewność geopolityczna, w tym przedłużająca się wojna w Ukrainie. W efekcie rynek nieruchomości coraz bardziej musi polegać na nabywcach kupujących lokale na własny użytek. W tej grupie dynamika popytu jest zaś niższa w niż w przypadku inwestycji portfelowych.

SonarHome to platforma oferująca m.in. wycenę mieszkań online.