Rynek najmu w Polsce, czyli równanie z wieloma niewiadomymi

W Polsce rynek komercyjnego wynajmu mieszkań szacowany jest na niespełna 5 proc. zasobów mieszkaniowych kraju. To rekordowo mało, zwłaszcza na tle wysoko rozwiniętych rynków nieruchomości, gdzie przedmiotowy odsetek potrafi przekraczać 50 proc. W tego typu okolicznościach perspektywy rozwoju krajowego rynku mieszkaniowego wynajmu komunikowane od lat były w samych superlatywach, a bezpieczeństwo inwestycji w mieszkaniówkę oceniane jest niezmiennie niemal na poziomie obligacji skarbowych.

Niestety, aktualna tendencja rozwoju sytuacji gospodarczej kraju, jak i praktycznie przesądzone cykliczne przesilenie koniunkturalne na rynku nieruchomości w następstwie ekspansji COVID-19, zdają się po raz kolejny w historii weryfikować super optymistyczne wizje z czasów koniunkturalnego boomu.

O tym, że na rynku wynajmu mieszkaniowego zbliża się „chwila prawdy”, było widać i słychać od dłuższego czasu. Już z górą rok temu nieruchomościowe serwisy komunikowały pogarszającą się sytuację z najemcami, którzy raptem przestali ustawać się w kolejkach po swoje mieszkanie pod wynajem. Skutkowało to przedłużaniem się okresów bezczynszowych oraz pierwszymi symptomami korekty rentowności wynajmu.

Dużo wcześniejszym, jednak równie niepokojącym sygnałem było załamanie na rynku wynajmu krótkoterminowego, z którego już od dawna wynajmujący uciekają w wynajem tradycyjny, niestety z coraz to słabszym skutkiem.

I wreszcie kwestia "wiecznej hossy" czynszów mieszkaniowego najmu komercyjnego. Wraz z cenami mieszkań rosły one jak na drożdżach od kilku lat, a co bardzo istotne, średnio do poziomu o kilkaset złotych wyższego od raty przeciętnego kredytu mieszkaniowego na analogiczne do wynajmowanego mieszkanie.

W efekcie, jak to zakomunikował ostatnio w swoim raporcie Deloitte, w 2019 roku mieliśmy w polskich metropoliach znacznie wyższe stawki najmu w przeliczeniu na mkw., niż np. w Berlinie, Wiedniu, czy Brukseli, czyli stolicach państw, w których przeciętne wynagrodzenia obywateli biją na głowę te osiągane nad Wisłą.

To również należy uznać za jeden z szeregu sygnałów materializacji ryzyka inwestycyjnego na rynku mieszkaniowego wynajmu, zanim jeszcze czarę goryczy przelała kropla z Covid-19.

Co szczególnie niepokojące, pandemia koronawirusa uderzyła w krajowy rynek wynajmu mieszkań jednocześnie z kilku stron. Po pierwsze, wywołane nią problemy na rynku pracy i pierwsza fala zwolnień, a także redukcje wynagrodzeń niemal od razu spowodowały rozwiązanie umów najmu przez tysiące najemców w całym kraju.

Następnie swoje robi spadek popytu ze strony imigrantów, przede wszystkim tych ze wschodu, których istotny odsetek po ogłoszeniu zagrożenia pandemicznego powrócił do ojczyzny. Do licznych bardzo optymistycznych prognoz, że szybko wrócą i odbudują równowagę na rynku mieszkaniowego wynajmu, należy przed zbliżającą się dużymi krokami jesienią podchodzić raczej z dużą ostrożnością.

Zobacz także: Raport cen nieruchomości. Na rynku pierwotnym kryzysu już nie ma

I wreszcie kwestia studentów i upowszechnienia pracy zdalnej. Na dziś dzień zamiast tradycyjnej studenckiej letniej ofensywy na ofertę wynajmu mieszkań mamy kompletny zastój. Powodem są bardzo liczne zapowiedzi nauki całkowicie lub częściowo zdalnej na większości uczelni w nowym roku akademickim.

Z kolei pandemiczny zwrot w kierunku pracy zdalnej w przypadku zdecydowanej większości tych wszystkich zatrudnionych, którzy w ten sposób mogą zarabiać na życie, także może w radykalny sposób przewartościować preferencje na rynku wynajmu oraz osłabić popyt i zmienić jego strukturę.

To wszystko razem stanowi dość niebezpieczną mieszankę. Bardzo trudno oprzeć się wrażeniu, że w następstwie Covid-19 może nastąpić dość radykalne, by nie powiedzieć rewolucyjne przeobrażenie rodzimego rynku najmu mieszkaniowego. Pytanie, na czym miało by ono polegać.

Stwierdzenie, że po pandemii świat już nigdy nie będzie taki sam, stało się już truizmem. To samo jednak najprawdopodobniej dotyczy rynku nieruchomości, z jego segmentem wynajmu mieszkaniowego na czele. Bardzo trudno jest jednak już na dziś dzień dokładnie przewidzieć wszelkie aspekty przedmiotowej ewolucji. Na jej materializację przyjdzie zapewne nieco poczekać.

Tymczasem dość prawdopodobnym i już dyskutowanym scenariuszem jest wzrost zainteresowania najemców zdecydowanie tańszymi lokalizacjami peryferyjnymi, podmiejskimi a nawet prowincjonalnymi, w kierunku których zacznie przesuwać się środek ciężkości uwagi deweloperów oraz klientów ich biur sprzedaży, także tych inwestycyjnych.

Trudno jednak już teraz o precyzyjne parametry kierunków rozwoju rodzimej mieszkaniówki, w oparciu o które można by podejmować decyzje gdzie i jakie mieszkanie kupić. Niestety w czasach pandemii tytułowa inwestycja w lokum na wynajem jeszcze przez jakiś czas będzie przypominała równanie z co najmniej kilkoma niewiadomymi.