Trump proponuje 50-letnie kredyty. 40 lat spłacania odsetek i własny dom po 90-tce

Trump przedstaswił swój plan 9 listopada na platformie Truth Social, publikując grafikę porównującą go do Franklina D. Roosevelta w poście opatrzonym nagłówkiem "wspaniali amerykańscy prezydenci".

Trump bronił swojego pomysłu na antenie Fox News. – Przechodzimy z 40 na 50 lat. To nic takiego - powiedział. Nie zraziło go nawet, gdy prowadząca rozmowę Laura Ingraham skorygowała go, że zmiana jest poważniejsza - bo dotychczas udzielane kredyty są zazwyczaj maksymalnie 30-letnie.

Bill Pulte, dyrektor Federalnej Agencji Finansowania Mieszkalnictwa, potwierdził na platformie X, że prace nad nowym projektem ruszyły. "Dzięki prezydentowi Trumpowi rzeczywiście pracujemy nad 50-letnim kredytem hipotecznym. To kompletną zmiana zasad gry" – napisał.

Matematyka dla propozycji Trumpa jest bezlitosna. Joel Berner, starszy ekonomista w Realtor.com, platformy specjalizującej się w kredytach, przeprowadził szczegółowe symulacje. Miesięczna rata przy 50-letnim kredycie faktycznie znacząco by spadła. Cały koszt drastycznie jednak by wzrósł. Przykład: przy kredycie na 360 tys. dolarów (10-procentowa wpłata własna) i oprocentowaniu 6,25 proc., miesięczna rata spadłaby maksymalnie o 250 dolarów. Jednocześnie całkowity koszt odsetek wyniósłby 816 tys. dolarów przy kredycie 50-letnim wobec 438 tys. przy standardowym 30-letnim. Różnica wynosi 378 tys. dolarów – to 86 proc. więcej odsetek przez cały okres spłaty.

John Lovallo z UBS Securities oszacował, że przedłużenie kredytu z 30 do 50 lat podwoi kwotę odsetek zapłaconą przez nabywcę i drastycznie spowolni budowanie kapitału własnego. Według analiz UBS oszczędność na pomyśle Trumpa byłaby realnie mniejsza - wyniosłaby około 119 dolarów miesięcznie.

– Kredytobiorcy mogliby spłacać mniej kapitału i odsetek miesięcznie, ale jednocześnie odsetki zapłacone przez cały okres spłaty kredytu byłyby druzgoczące– ostrzega Kate Wood, ekspertka kredytowa w NerdWallet.

Richard Green, profesor finansów w USC Marshall School of Business, jest jeszcze bardziej bezpośredni. – To nie jest dobry pomysł. Miesięczne oszczędności byłyby naprawdę małe. Jednocześnie narażalibyśmy Amerykanów na spore ryzyko, bo dłuższy czas spłacania kredyty jest bardziej niebezpieczny dla finansów – stwierdził Green.

Podobnego zdania jest Piotr Kuczyński, analityk rynków finansowych Domu Inwestycyjnego Xelion. - Prezydent Trump mówiący o wprowadzeniu w życie kredytu hipotecznego o długości 50 lat pomylił najpewniej Amerykanów z żółwiami na Galapagos. Musieliby być zapewne tak długowiecznie jak Japończycy (oczekiwana długość życia to 85 lat), gdzie takie kredyty są oferowane. Po prostu olbrzymia część Amerykanów nie doczekałaby końca spłaty kredytu - mówi.

Zdaniem Piotra Kuczyńskiegoi oczywiste jest również, że całkowity koszt takiego kredytu byłby wręcz szalony. - Słusznie twierdzi się też, że taki kredyt obniżyłby bieżące raty, co mogłoby wręcz podnieść ceny domów. Nie twierdzę jednak, że to jest kompletnie bezsensowny pomysł. Jeśli ktoś wie, co robi i chce ponieść ryzyko, to można taki kredyt rozważać. W końcu przecież 30 lat (standardowy kredyt w USA) to też długi okres. Jednak w ciągu pół wieku tak wiele może się zmienić, że zarówno dla kredytobiorcy, jak i dla banków takie kredyty po prostu niosą ze sobą znacznie zwiększone ryzyko - ocenia analityk.

Największy problem 50-letniego kredytu są odsetki. Przy takim kredycie zajmuje niemal 40 lat, aby spłacić połowę salda. Oznacza to, że większość kredytobiorców nie zacznie budować znaczącego kapitału własnego aż do ostatniej dekady spłaty.

David Dworkin, prezes National Housing Conference, nazywa to "dramatyczną deprecjacją". – 50-letni kredyt hipoteczny dramatycznie deprecjonuje największą wartość posiadania domu – budowanie bogactwa. Z czasem utrata kapitału własnego szybko przewyższa wszelkie oszczędności na racie – tłumaczy .

Problem demograficzny jest równie poważny. Średni wiek kupującego dom po raz pierwszy wzrósł w Stanach Zjednoczonych i wynosi obecnie 40 lat. 50-letni kredyt oznaczałby spłatę w wieku 90 lat. Dla porównania – średnia długość życia w Ameryce to około 79 lat. W praktyce może to oznaczać konieczność dziedziczenia kredytu hipotecznego.

Propozycja spotkała się z krytyką nawet ze strony najbliższych sojuszników Trumpa. "Pomysł 50-letnich kredytów hipotecznych mi się nie podoba. To nie jest rozwiązanie kwestii kryzysu dostępności mieszkań. Ostatecznie zyskają banki i deweloperzy, podczas gdy zwykli ludzie zapłacą znacznie więcej odsetek umrą, zanim kiedykolwiek spłacą swój dom" - napisała w mediach społecznościowych.

Kongresmen Thomas Massie był jeszcze bardziej krytyczny, porównując propozycję do dystopijnej wizji. – Ten kredyt można określić krótko: nie będziesz niczego posiadać i będzie ci się to podobać– napisał Massie.

Eksperci są zgodni: 50-letnie kredyty nie rozwiązują podstawowego problemu amerykańskiego rynku mieszkaniowego, którym jest brak podaży. Joseph Gyourko, profesor nieruchomości w Wharton School, tłumaczy sedno kłopotów mieszkańców kraju. – Problem polega na braku podaży, a brak podaży wynika z regulacji - mówi.

Bryan Caplan, profesor ekonomii w George Mason University, również jest krytyczny wobec pomysłu Trumpa. – Choć może to być dobry produkt dla wąskiej grupy konsumentów, to generalnie uczyni mieszkalnictwo jeszcze mniej przystępnym cenowo, dodatkowo podsycając popyt. Jeśli nie zbudujemy więcej domów, pozostaną drogie.

Joel Berner z Realtor.com dostrzega negatywne skutki proponowanej rewolucji.

Projekt tej propozycji ma na celu zwiększenie popytu kupujących domy bez zwiększenia podaży domów, co spowoduje wzrost cen domów. 'Oszczędności' na 50-letnich kredytach mogą być całkowicie zniwelowane przez rosnące ceny domów - przestrzega.

Wprowadzenie nowych kredytów wymagałaby zmian prawnych. Według ustawy Dodd-Frank, uchwalonej po kryzysie finansowym z 2008 r., kredyty dłuższe niż 30 lat nie kwalifikują się do wsparcia finansowego państwa. Dlatego zmiana przepisów może zająć rok, wymaga zatwierdzenia przez Kongres.

Robert Kędzierski, Money.pl