W Polsce przybywa niechcianych mieszkań. Ekspert: wystarczy wyjechać nieco za Warszawę

Z Narodowego Spisu Powszechnego wynika, że w 2021 roku w całej Polsce było około 1,8 miliona pustostanów, co stanowiło 12 procent zasobu mieszkań. Pustostany powstają z różnych przyczyn - część mieszkań jest wynajmowana turystom, inne czekają na najemców, jeszcze inne są w złym stanie technicznym lub mają nieuregulowany status prawny. Za 33 procent deficytu mieszkaniowego odpowiadają największe miasta wraz z ich przedmieściami.

Bank Credit Agricole przeprowadził analizę rynku mieszkaniowego w Polsce na poziomie powiatów, co pozwoliło uchwycić lokalną sytuację. Analitycy banku wyodrębnili siedem segmentów rynku: m.in. sześć największych miast Polski, ich przedmieścia, duże miasta oraz obszary wiejskie.

Credit Agricole prognozuje, że w ciągu kolejnych dwudziestu lat podstawowy deficyt mieszkaniowy (wynoszący dziś około 1,3 mln mieszkań) zostanie zaspokojony nawet w największych miastach, a na rynku pojawi się 1,7 miliona dodatkowych pustostanów. Będzie to stanowiło 21,4 procent podaży mieszkań wobec obecnych 12 procent. Domknięcie luki mieszkaniowej nastąpi w pierwszej kolejności na obszarach charakteryzujących się szybkim odpływem populacji. W przypadku największych miast luka najszybciej zamknie się we Wrocławiu, a najdłużej utrzyma się w Warszawie. Rynek mieszkaniowy w coraz większym stopniu będzie stawał się rynkiem kupujących, a nie sprzedających.

Analitycy uwzględnili również alternatywne scenariusze. W scenariuszu niskiej populacji, zakładającym restrykcyjną politykę migracyjną, luka mieszkaniowa zostanie domknięta kilka lat wcześniej. W scenariuszu wysokiej populacji, przy niekontrolowanej imigracji i liczbie obcokrajowców sięgającej 4,5 miliona osób w 2045 roku, zasypanie luki potrwałoby kilka lat dłużej, ale ostatecznie niedobory też zostałyby niemal całkowicie zlikwidowane.

Zmiana charakteru rynku mieszkaniowego będzie oddziaływać w kierunku poprawy przeciętnej jakości użytkowanych mieszkań. Nowe inwestycje będą wypierać z rynku stare, niszczejące mieszkania, co przyczyni się do podniesienia standardu życia mieszkańców Polski - prognozują eksperci Credit Agricole.

W prognozie podaży mieszkań analitycy przyjęli, że tempo przyrostu mieszkań będzie utrzymywać się na poziomie średniej z lat 2013-2024 dla danego powiatu, dopóki liczba zamieszkanych mieszkań nie zrówna się z liczbą gospodarstw domowych. W momencie, gdy liczba mieszkań zacznie przewyższać popyt, aktywność w budownictwie silnie wyhamuje, a nadmiarowe mieszkania zaczną powiększać zasób pustostanów.

Tomasz Błeszyński, niezależny ekspert ds. rynku nieruchomości, w rozmowie z money.pl zgadza się z tezami raportu Credit Agricole. Wskazuje na rosnące problemy polskiego rynku mieszkaniowego. - Głównym wyzwaniem jest demografia i starzenie się społeczeństwa, które coraz mocniej wpływają na popyt na mieszkania - mówi. Wskazuje też na aspekt gospodarczy.

W mniejszych miastach, takich jak Radom, Kielce, Inowrocław, często byłe miasta wojewódzkie, sytuacja wygląda zupełnie inaczej niż w dużych aglomeracjach. Pierwsze to często miasta zapomniane, gdzie panuje bieda, brakuje pracy i perspektyw. Drugie to miasta z potencjałem i miejscami pracy - wyjaśnia.

Błeszyński zwraca też uwagę na złą sytuację na wsi i w najmniejszych miastach. Podkreśla, że to tam już teraz widać proces wyludniania się i porzucania nieruchomości. - Wystarczy odwiedzić niektóre wsie położone zaledwie kilkanaście kilometrów od Warszawy. Albo małe miejscowości w wielu regionach Polski, rozsiane po kraju. Już dziś zobaczyć tam można po kilka-kilkanaście opuszczonych nieruchomości, bez koncepcji zagospodarowania. Domy stoją puste. Nikt nie chce kupować, nikt nie chce się przeprowadzać, nikt nie chce wynająć. To już się dzieje i będzie dotyczyć coraz większej liczby domów i mieszkań. Trudno je będzie sprzedać, a nawet wynająć - ocenia.

To nie jest problem z ostatnich lat. Wyludnianie małych wsi i miasteczek rozpoczęło się dekadę, a może nawet piętnaście lat temu. Od początku było spowodowane ruchami migracyjnymi. Ludzie już dawno zaczęli uciekać z małych wiosek do miast. Ten proces przyspiesza i za 5-10 lat polski rynek nieruchomości będzie wyglądał naprawdę inaczej niż dziś - wskazuje.

Zdaniem Błeszyńskiego politycy powinni powstrzymać się od ingerowania w rynek nieruchomości. - Żadnych bonów mieszkaniowych, żadnych dopłat, żadnych preferencyjnych kredytów, żadnego pompowania rynku. Zostawić ten rynek, niech się porządkuje. Jeśli politycy chcą pomóc, to niech zadbają o gospodarkę. Bo jeśli ludzie będą lepiej zarabiali i będą mieli stabilną pracę, to będą mieli ten czynnik motywujący do ewentualnego zakładania rodziny - twierdzi nasz rozmówca.

- Dziś ludzie nie decydują się na związki, a osoby w związkach decydują się maksymalnie na jedno dziecko. Nie decydują się na kolejne, więc nie mają zapotrzebowania na większe mieszkania. Jednocześnie starzejemy się jako społeczeństwo, a deweloperzy kompletnie nie myślą o budowaniu mieszkań senioralnych. Z kolei seniorzy są uwięzieni na czwartych piętrach w dużych metrażach - dodaje.

Zdaniem Marka Wielgo, eksperta portalu RynekPierwotny.pl, nie można wrzucać wszystkich miast powiatowych do jednego worka, bo problemy demograficzne nie dotykają ich wszystkich. - A na pewno nie miast powiatowych w aglomeracjach największych metropolii, czyli Warszawy, Krakowa, Trójmiasta, Wrocławia i Poznania. W najbliższych latach to właśnie miejscowości wokół nich będą się rozwijały najszybciej. Często wchłaniając mieszkańców tych metropolii, w miarę jak poprawiać się będzie infrastruktura komunikacyjna oraz dostępność kredytów mieszkaniowych - ocenia Wielgo w rozmowie z money.pl.

Spektakularnym przykładem rosnącej popularności lokalizacji podmiejskich może być graniczący od wschodu z Warszawą powiat miński. Jeszcze 10 lat temu budownictwo deweloperskie w Mińsku Mazowieckim praktycznie nie istniało. Odkąd miejscowości znajdujące się w tym powiecie łączy z Warszawą nie tylko kolej, ale i autostrada, nowe osiedla powstają jak grzyby po deszczu. Lokalni deweloperzy najwyraźniej nie narzekają na brak chętnych na budowane przez nich mieszkania, a inwestorzy kupujący je na wynajem – na brak popytu ze strony najemców - komentuje.

- Są też miasta powiatowe, w których lokują się zakłady przemysłowe lub różnego rodzaju usługi, np. logistyczne. Tam popyt na mieszkania na wynajem też jest duży. Paradoksalnie są też miejscowości, które mają potencjał rozwojowy, a wyludniają się z powodu małej dostępności mieszkań czynszowych. Być może, gdyby ich oferta wzrosła, nie wszyscy młodzi szukaliby lepszego życia w dużych miastach - wskazuje.

Inwestować w mieszkania na wynajem z pewnością nie ma sensu w powiatach typowo rolniczych. Tam ci, których na to stać, po prostu budują domy jednorodzinne. A jeśli nie - migrują do największych miast, zasilając przez jakiś czas szeregi najemców – podsumowuje Marek Wielgo.

Według prognozy demograficznej GUS populacja stała Polski spadnie do 2045 roku o 3,1 miliona osób. Liczba zgonów będzie znacznie przewyższać liczbę urodzeń, co tylko częściowo zostanie zrekompensowane dodatnim saldem imigracji na pobyt stały. Około 2030 roku średni rozmiar gospodarstwa domowego osiągnie minimum, po czym lekko wzrośnie i ustabilizuje się. Według GUS stabilizacja ta wynikać będzie z rosnącej liczby osób w podeszłym wieku, których znaczna część straci zdolność do samodzielnego prowadzenia gospodarstwa domowego.

Robert Kędzierski, dziennikarz money.pl