W rok ceny mieszkań w stolicy skoczyły o jedną czwartą. Drożej też w innych miastach

W 2023 r. ceny mieszkań w Polsce wykazywały trwały wzrost, zwłaszcza w siedmiu największych miastach, według danych od BIG DATA RynekPierwotny.pl i Gethome.pl. To zjawisko związane było nie tylko z lokalnymi czynnikami, ale także ze światowymi trendami ekonomicznymi.

Warszawa, Kraków, Trójmiasto, a nawet Łódź — każde z tych miast doświadczyło wzrostu cen mieszkań, ale różnice były znaczne. Analiza regionów ujawnia zaskakujące trendy. Na przykład w Krakowie, dzięki inwestycjom w infrastrukturę, wzrost cen był szczególnie zauważalny w okolicach nowo wybudowanych dróg i komunikacji publicznej. W Trójmieście bliskość morza wpłynęła na rosnące zainteresowanie nieruchomościami, zwłaszcza tymi z widokiem na Bałtyk.

Ile zatem średnio wzrosły ceny mieszkań w regionach? W grudniu 2023 r. porównaniu do czerwca 2023 r. cena 50-metrowego lokum, w porównywanych przeze mnie miastach, wzrosła średnio o 70 224 zł, a średnia ofertowa cena metra kwadratowego o 1 404 zł.

Niezmiennie najwięcej trzeba zapłacić za mieszkanie w Warszawie, Krakowie oraz w Trójmieście. Z kolei najtaniej jest obecnie w Łodzi. W żadnym z porównywanych miast cena modelowego mieszkania w ubiegłym roku nie spadła.

Skokowe zwyżki cen mieszkań nie były jedynie wynikiem zwiększonego popytu. Analiza rynkowa wskazuje, że na cenę nieruchomości wpłynęły także czynniki zewnętrzne, takie jak zmiany w polityce kredytowej i koszty budowlane. Wzrost cen materiałów budowlanych, wynoszący średnio 12 proc. od stycznia do grudnia, był kluczowym elementem tego trendu. Ponadto zainteresowanie kredytami hipotecznymi wzrosło po wprowadzeniu programów rządowych wspierających dostępność kredytów, takich jak Bezpieczny Kredyt 2 proc. Ten rok ma otworzyć nowy rządowy program. Czy on także wpłynie znacząco na rynek kredytów hipotecznych i nieruchomości? Czas pokaże.

Mimo znacznego wzrostu wynagrodzeń w dużych firmach przeciętne wynagrodzenie wciąż nie nadąża za tempem wzrostu cen nieruchomości. To może prowadzić do poważnych problemów z dostępnością mieszkań dla klasy średniej. To właśnie tu z pomocą mają ruszyć rządowe programy, ale czy będą w stanie zatrzymać skutki społeczne rozwarstwienia między cenami mieszkań a przeciętnymi dochodami?

Różnice między rynkiem pierwotnym a wtórnym pozostają kluczowym elementem analizy cen mieszkań. Choć średnie ceny mieszkań na rynku pierwotnym były niższe niż na rynku wtórnym w niektórych miastach, to jednak istnieją obszary, w których trend ten się odwracał. To otwiera pole do zastanowienia się, jakie czynniki decydują o wyborze między nowym a używanym mieszkaniem. Jakie udogodnienia oferuje rynek pierwotny, które przeważają nad niższymi cenami na rynku wtórnym? Czy deweloperzy wprowadzają nowe strategie marketingowe w związku z tymi trendami?

W kontekście prognoz na przyszłość koniec programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. może być punktem zwrotnym. Nowy program mieszkaniowy planowany na drugą połowę 2024 roku również rysuje nowe perspektywy. Eksperci zwracają uwagę na konieczność zrównoważonego rozwoju rynku nieruchomości, zważywszy na społeczne i ekonomiczne konsekwencje. Czy można więc odpowiedzieć na to najważniejsze pytanie: jakie będą ceny mieszkań w 2024 r.? Eksperci sugerują, że na rynku nie ma teraz przesłanek, które mogłyby dać nadzieję, że w bieżącym kupimy mieszkanie znacznie taniej niż w latach ubiegłych. Kiedy więc spadną ceny mieszkań? Na tę odpowiedź trzeba będzie poczekać cierpliwe.

Maciej Kazimierski, ekspert porównywarki produktów finansowych Totalmoney.pl