Co dalej z cenami mieszkań? "Może pojawić się ekstra podaż flipperska"

Zdaniem analityków pytanych przez money.pl, żeby nakreślić możliwe scenariusze tego, co będzie się działo z cenami mieszkań, należy jasno rozróżnić rynek pierwotny i wtórny. Oba rynki jeszcze bardziej niż zwykle zróżnicowały się pod względem czynników, które mogą kształtować ceny w nadchodzących miesiącach.

Kluczowym i wspólnym czynnikiem dla obu rynków pozostaje oczywiście popyt, który od kilku miesięcy, ogólnie rzecz ujmując, był relatywnie niski. Należy też oddzielić największe miasta, jak Warszawa, Kraków, Gdańsk, Wrocław, Poznań, Katowice i Łódź, gdzie ceny są najwyższe, od pozostałych miejscowości, gdzie z kolei popyt jest istotnie mniejszy.

Rynek wtórny mniej więcej od trzech kwartałów jest w trendzie bocznym, co oznacza, że ceny utrzymują się na stabilnym poziomie. Jednocześnie bardzo mocno rośnie oferta i pojawia się coraz więcej promocji. Oczekiwania sprzedających okazały się wygórowane. Zweryfikował je brak - jak na razie - programu mieszkaniowego (następcy "Bezpiecznego kredytu 2 proc." z przełomu 2023 i 2024 roku) oraz brak obniżek stóp procentowych (od października 2023), czyli drogi i trudno dostępny kredyt. 

- Na rynku wtórnym historycznie pojawiało się więcej "okazji" dla kupujących niż na pierwotnym i obecnie sytuacja wydaje się jeszcze pogłębiać. Ponieważ pod względem cen rynek pierwotny odjechał wtórnemu, wiele osób decyduje się na kupno mieszkania z drugiej ręki, bo na takie je obecnie stać - mówi money.pl David Sharma, analityk Domu Maklerskiego Trigon.

Według naszego rozmówcy w najbliższym czasie są możliwe spadki cen na rynku wtórnym, choć nie będę one duże. Analityk spodziewa się, że skala obniżek zamknie się w przedziale od zera do pięciu proc. wartości nieruchomości. 

Ponad tydzień temu zmaterializował się kolejny czynnik ryzyka - zapowiedź nowego rządowego programu wsparcia zakupu mieszkania lub domu na własność. Ministerstwo Rozwoju i Technologii przedstawiło założenia do programu "Pierwsze klucze", który ma dotyczyć wyłącznie mieszkań z drugiej ręki. Program ma szansę wystartować jeszcze pod koniec tego roku.

Nie ma jednak pewności, czy resortowi rozwoju, który pracuje nad projektem ustawy, uda się go przeforsować. Nie jest tajemnicą, że w rządzie koalicyjnym nie brakuje przeciwników dopłat do kredytów hipotecznych. Brak zgody na tym polu pogrążył wcześniejszy pomysł "Kredytu mieszkaniowego na start".

Nawet jeśli program wejdzie w życie, raczej nie będzie miał dużego wpływu na ceny mieszkań na rynku wtórnym w największych miastach Polski: Warszawie, Krakowie, Gdańsku i Wrocławiu ze względu na przewidziane w nim limity ceny metra kwadratowego mieszkania. W przypadku mniejszych miejscowości, gdzie ceny wynoszą od 6 do 8 tys. zł za mkw., istnieje ryzyko, że sprzedający podniosą stawki do maksymalnego poziomu - mówi money.pl Adrian Górniak, analityk Ipopema Securities.

W ramach programu wprowadzony ma zostać limit ceny metra kwadratowego - co do zasady ma to być do 10 tys. zł, a w przypadku Warszawy, Gdańska, Krakowa, Poznania i Wrocławia - do 11 tys. zł. Gminy będą miały także możliwość samodzielnego wyznaczania limitu cenowego.

Aby móc skorzystać z programu, kupowane mieszkanie lub dom będą musiały zostać oddane do użytku co najmniej 5 lat wcześniej, a dotychczasowy właściciel musi je posiadać od co najmniej 3 lat. Zakup od deweloperów lub tzw. flipperów (skupują mieszkania, by możliwie szybko sprzedać z zyskiem) będzie więc niemożliwy. Przynajmniej tak twierdzi resort rozwoju. Innego zdania jest Adrian Górniak. 

 - Obecnie jesteśmy na rekordowo wysokich poziomach z ofertami sprzedażowymi mieszkań z rynku wtórnego. Jeśli program mieszkaniowy zostanie wprowadzony, na rynku może pojawić się ekstra podaż flipperska - twierdzi analityk Ipopema Securities. - W programie teoretycznie przewidziano zabezpieczenie przed podażą spekulacyjną - nie będą mogły być nim objęte mieszkanie wybudowane do pięciu lat i zakupione do trzech lat wstecz, licząc od startu programu. W praktyce takich mieszkań, kupionych w celach inwestycyjnych, może pojawić się na rynku całkiem sporo po uruchomieniu programu - ocenia. Innymi słowy - flipperzy i inwestorzy, którzy kupili mieszkania kilka lat temu, mogą teraz chcieć ich się pozbyć.

Zdaniem naszego rozmówcy, obecnie rentowność wynajmu jest niska w porównaniu z wcześniejszymi latami i właściciele tych lokali mogą chcieć je sprzedać. Nowy program może okazać się dla tych osób dobrą okazją do podbicia zysku ze sprzedaży. Nie uważa on zarazem, aby za sprawą programu popyt w największych miastach przesunął się z rynku pierwotnego na wtórny ze względu na zbyt niskie limity.

Jeśli chodzi o ceny na rynku pierwotnym, mimo niskiego popytu, nie spadły one w ciągu ostatnich miesięcy. Jak zauważa Adrian Górniak, deweloperzy nie wpadli w panikę i nie sprzedawali mieszkań, za wszelką cenę przyciągając klientów. Większych promocji Górniak spodziewa się na rynku pierwotnym za trzy kwartały - pod warunkiem, że nie dojdzie w tym czasie do obniżek stóp procentowych, które wpływają na koszt i dostępność kredytów hipotecznych. Zdaniem analityka w takim scenariuszu część deweloperów mogłaby chcieć przestać maksymalizować marżę i skupić się na wolumenie sprzedaży, co skutkowałoby obniżkami. 

- Obecnie spółki deweloperskie nic nie mówią o tym, by miały obniżać ceny na dużą skalę. Patrząc na te deklaracje od strony kosztowej, ceny gruntów w najlepszych lokalizacjach nie spadają i nic nie wskazuje na to, żeby coś miało się zmienić pod tym względem - mówi Górniak. - Jeśli chodzi o koszty budowlane, na razie utrzymują się na stabilnym poziomie. Jednak im więcej będzie przetargów pod inwestycje finansowane z KPO, tym mniej będzie dostępnych budowlańców. Siłą rzeczy wzrośnie wtedy presja na ceny usług budowlanych. W teorii to może przełożyć na wzrost cen na rynku pierwotnym - dodaje. 

Wszystko będzie zależało jednak od wspomnianego na samym początku popytu. 

- Jeśli w jednym czasie Rada Polityki Pieniężnej zacznie obniżać stopy procentowe i w górę pójdą ceny materiałów budowlanych, to deweloperzy być może nieznacznie podniosą ceny, żeby zachować dotychczasową, wysoką rentowność. Jeśli jednak obniżki stóp procentowych nie zbiegną się z inwestycjami z KPO, wówczas może pojawić się presja na ceny mieszkań - mówi Górniak. 

Według analityka deweloperzy mają pole do obniżek. Wyjaśnia, że marże powyżej 30 proc. są wyższe od historycznych średnich i teoretycznie deweloperzy mogliby obniżyć ceny już teraz, ale nie są przyparci do muru, więc tego nie robią.

Warto dodać, że od kilku kwartałów rynek pierwotny jest pod wpływem dwóch trendów. Mieszkania ekonomiczne, na które jest zwykle największy popyt, sprzedają się słabo. Natomiast mieszkania o podwyższonym standardzie - wręcz przeciwnie. 

- Mamy olbrzymią podaż mieszkań w standardzie ekonomicznym, tym najbardziej popularnym. Choć deweloperzy wprawdzie zwolnili z wystawieniem na sprzedaż kolejnych mieszkań, nadal jest w czym wybierać. Obecnie deweloperzy mają bardzo mocne bilanse, nawet ci mniejsi. Nie mają więc presji na utrzymywanie płynności, dlatego też nie nie schodzą z cen. Jeśli już, to "dorzucają" klientom gratis komórkę lokatorską czy miejsce garażowe albo oferują atrakcyjne harmonogramy płatności 20:80 lub 10:90 - mówi David Sharma z Trigona. 

Tego typu harmonogramy płatności polegają na odroczeniu zapłaty lwiej części należności do czasu zakończenia budowy nieruchomości. Przy zawieraniu umowy deweloperskiej wpłaca się tylko mniejszą część całkowitej wartości lokalu. Klient zyskuje więcej czasu na zapłatę pozostałej części (np. na zaciągnięcie kredytu, być może na korzystniejszych warunkach niż obecnie, bo za jakiś czas RPP może obniżyć stopy procentowe, a to powinno skutkować tańszymi kredytami). 

Analityk Trigona zakłada, że rynek pierwotny pozostanie w trendzie bocznym. Dopuszcza obniżki na poszczególne, wybrane mieszkania z segmentu ekonomicznego, jednak nie powinny one jego zdaniem przekroczyć 3 proc. wartości lokalu. 

Na drugim biegunie mamy segment mieszkań o podwyższonym standardzie, gdzie historycznie zwykle było wielu kupujących za gotówkę. W tym segmencie - wskazuje analityk - ceny rosną i nadal będą rosły, ponieważ w Warszawie, Krakowie czy w Trójmieście, gdzie popyt na takie mieszkania jest największy, nie ma dużo takich inwestycji. 

Ci deweloperzy, którzy postawili na zamożnego klienta, w ubiegłym roku mieli rekordową sprzedaż, podczas gdy cały rynek mieszkaniowy ogółem notował spadki. Uważam, że w tym roku ci deweloperzy będą w stanie jeszcze bardziej zwiększyć liczbę sprzedawanych mieszkań, jednocześnie podnosząc ceny - Sharma.  

Podsumowując, najbardziej prawdopodobny scenariusz na ten rok według naszych rozmówców to ten, w którym ceny utrzymują się nadal w trendzie bocznym lub nieznacznie idą w górę. Jak twierdzą analitycy, nie będą to takie wzrosty, jakie miały miejsce w 2023 r. i 2024 r., gdy w największych miastach ceny rosły nawet o 20 proc. rok do roku.

Karolina Wysota, dziennikarka money.pl