Eldorado dla deweloperów. Rekordowe marże. "To efekt rozregulowania rynku"

Uruchomienie w ubiegłym roku rządowego kredytu "Bezpieczny kredyt 2 proc." rozgrzało rynek nieruchomości. Deweloperzy przeżywali oblężenie, a klienci rywalizowali o mieszkania, w efekcie ceny nieruchomości znacznie wzrosły. Przełożyło się to na zyski deweloperów.

Z analizy Banku Pekao wynika, że marża brutto giełdowych deweloperów, uzyskiwana ze sprzedaży mieszkań po trzecim kwartale 2023 roku była najwyższa od ponad dekady i wyniosła ponad 30 proc.

Z kolei w tym roku marże niektórych deweloperów zbliżyły się nawet do 50 proc. Przykładem jest firma Ronson Development, która w pierwszym półroczu 2024 r. zanotowała 48 proc. marży brutto. Tymczasem jak przypomniała niedawno "Gazeta Wyborcza" jeszcze w 2017 r. było to średnio 17,9 proc.

Adrian Kyrcz z Santander Biuro Maklerskie w odpowiedzi na tak postawione pytanie wyjaśnia, że wysokie marże raportowane obecnie przez deweloperów to efekt wzrostu cen mieszkań, ale także pochodna polityki rachunkowości, którą stosują deweloperzy.

W uproszczeniu marża na sprzedanym mieszkaniu może zostać rozpoznana, dopiero gdy mieszkanie jest przekazane klientowi. Proces sprzedaży pokrywa się zwykle z okresem budowy i trwa dość długo, nawet dwa lata. W okresie wzrostu rynkowych cen mieszkań deweloper zwykle aktualizuje swoje cenniki, aby dostosować je do bieżącej koniunktury i w konsekwencji podnosi ceny w trakcie trwania budowy - podkreśla.

Z kolei większość kosztów budowy nie zmienia się istotnie w trakcie jej trwania, ponieważ deweloper zwykle podpisuje umowę z generalnym wykonawcą na wykonanie prac na początku ich realizacji, a działka pod budowę to z kolei zakup, który ma miejsce nawet kilkanaście kwartałów przed ich rozpoczęciem.

W efekcie, raportowane marże bazują przede wszystkim na bieżących lub relatywnie dość nieodległych w czasie cenach mieszkań, a z drugiej strony na dość odległych w czasie kosztach ziemi i budowy, co przy inflacyjnym otoczeniu może skutkować ponadprzeciętnymi marżami. W świetle przytoczonej polityki rachunkowości i wyhamowującej inflacji, projekty aktualnie rozpoczynane przez deweloperów mogą mieć zupełnie inne marże od aktualnie raportowanych w sprawozdaniach finansowych - zaznacza.

Tomasz Błeszyński, niezależny ekspert nieruchomości, nie ma z kolei wątpliwości, że rosnące marże deweloperów to przede wszystkim efekt rozregulowania rynku na skutek wejścia w życie "Bezpiecznego kredytu 2 proc.". Spowodowało to nieograniczony popyt na mieszkania.

- Deweloperzy, widząc to, mieli z kolei większą skłonność do podwyższania cen i zwiększenia swoich marż, co miało wpływ na ograniczenie ich potencjału inwestycyjnego - tłumaczy.

Co to w praktyce oznacza? - Zamiast budować na przykład trzy budynki z 25 proc. marżą, budowali jeden i uzyskiwali z niego 40 proc. marży - wyjaśnia.

Jego zdaniem nie ma w tym nic dziwnego.

Utarło się, że deweloperzy są pazerni. Oni jednak nie prowadzą działalności pro publico bono. Mają prawo zarabiać, bo na tym polega ich działalność - zaznacza.

Co na ten temat sądzą sami deweloperzy? - Patryk Kozierkiewicz, radca prawny w Polskim Związku Firm Deweloperskich (PZFD) w odpowiedzi na pytania money.pl wyjaśnia, że w przypadku marży deweloperów i ich rzeczywistej wysokości, na rynku powielane są na błędne informacje.

Należy wyraźnie rozdzielić średnią wysokość marży w spółkach giełdowych, które stanowią niewielki procent całej branży i dysponują największym kapitałem, od marży przeciętnej firmy na rynku deweloperskim - wyjaśnia.

Według niego kluczem do zrozumienia tego, czym jest marża deweloperska, jest oddzielenie pojęć brutto i netto. Marża brutto to w praktyce różnica pomiędzy całkowitą kwotą uzyskaną ze sprzedaży nieruchomości a kosztami jej budowy wyrażonej w procentach. W skład marży brutto wchodzą materiały budowlane, prace wykonawcze czy opłaty projektowe.

- Z kolei marża netto zawiera zarówno koszt materiałów budowlanych, prac wykonawczych czy opłat projektowych, jak i prowizje, koszty administracyjne, marketingowe, a także związane z finansowaniem inwestycji. To marża netto stanowi rzeczywisty zysk firmy, ponieważ zawiera wszystkie koszty ponoszone na całym etapie realizacji inwestycji deweloperskiej - tłumaczy.

Dodatkowo według eksperta PZFD, jeśli deweloper odnotowuje na danym projekcie wysoką marżę, to może oznaczać, że nabył grunt kilka lat wcześniej, w cenie, która znacznie różni się od kwoty, którą musiałby płacić, gdyby kupował ziemię obecnie.

Ekspert przypomina także, że budowa mieszkań trwa średnio pięć lat.

- Zwrócili na to uwagę m.in. posłowie Lewicy w projekcie ustawy antyflipperskiej wskazując, że "średnia marża brutto firm deweloperskich notowanych na giełdzie wyniosła w 2023 r. (dane za III kwartał) 31,6 proc., podczas gdy marża netto — 13,9 proc. I tę wartość trzeba utożsamiać z zyskiem dewelopera osiąganym z nieruchomości, której budowa trwa średnio pięć lat - wyjaśnia.

W porównaniu z polskimi firmami europejscy deweloperzy osiągają niższe marże, w wysokości średnio od 10 proc. do kilkunastu procent.

Skąd wynikają tak duże różnice?

- W normalnie funkcjonującej gospodarce deweloper może sobie założyć, że zrealizuje np. więcej inwestycji w dłuższej perspektywie czasowej. Buduje więc z niższą marżą, nie obawiając się jednocześnie, że w trakcie budowy będą czekać go jakieś niespodzianki - podkreśla Tomasz Błeszyński.

Z kolei w polskich realiach, jego zdaniem mamy do czynienia z ciągle zmieniającymi się przepisami i równie zmiennymi wypowiedziami polityków.

- Dlatego deweloperzy chcą jak najszybciej odzyskać zainwestowane środki i z jak największym zyskiem - podkreśla.

W tym kontekście warto przypomnieć, że obecnie wciąż ważą się losy programu kredytu 0 proc. na zakup pierwszego mieszkania, co przekłada się także na niepewną sytuację deweloperów.

Wprowadzenie takiego kredytu Koalicja Obywatelska wpisała do opublikowanej przed wyborami listy "stu konkretów na sto pierwszych dni rządu".

W tej sprawie koalicjanci prezentują jednak odmienne stanowisko. "W budżecie nie ma środków dedykowanych na kredyt 0 proc. Jest rezerwa na programy mieszkaniowe. Bez ustawy nie będzie można tych środków wydać na program dopłat do kredytów. PL2050 za taką ustawą nie zagłosuje" - napisała niedawno Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz, minister funduszy i polityki regionalnej Polski w serwisie X.

W odpowiedzi premier Donald Tusk podkreślił, że prace nad kredytem 0 proc. są już bardzo zaawansowane. - Są środki na różne formy wsparcia mieszkalnictwa - w tym na "kredyt 0". Które z tych sposobów wsparcia zostaną ostatecznie wybrane, to przed nami - powiedział.

Przypomnijmy, w 2023 roku w Polsce rozpoczęto budowę prawie 190 tys. mieszkań i oddano do użytku ponad 220 tys. nowych lokali. Dla porównania wyższe wyniki odnotowano jedynie we Francji (ponad 373 tys.) oraz w Niemczech (245 tys.). 

Agnieszka Zielińska, dziennikarka money.pl