Luka mieszkaniowa w Polsce jest czy jej nie ma? Rozstrzygnięcie i tak nam niewiele da [OPINIA]

Tekst powstał w ramach projektu WP Opinie. Przedstawiamy w nim zróżnicowane spojrzenia komentatorów i liderów opinii publicznej na kluczowe sprawy społeczne i polityczne.

Inicjatywa "Deweloperuch" zajmująca się analizami rynku mieszkaniowego na swoim koncie na platformie X podjęła temat wędrującej luki mieszkaniowej. "Przez ostatnie 5 lat w Polsce powstało 1,4 miliona mieszkań. W tym samym czasie ubyło nas około 900 tysięcy. A media z poważną miną dalej mówią: "BRAKUJE 2 MLN MIESZKAŃ!" – czytamy we wpisie na koncie inicjatywy. Jak to więc jest z tą luką mieszkaniową? Kiedy ją w końcu zasypiemy? A może sama kategoria jest nieszczególnie użyteczna?

Cytowałem już w Money.pl nagłówek z Interii z 2006 r., który brzmiał następująco: "Brak 1,5 mln mieszkań". "Półtora miliona rodzin w Polsce nie ma własnego mieszkania i może o nim tylko pomarzyć. Tymczasem, jak podaje GUS, zapaść w 'mieszkaniówce' pogłębia się" - mogliśmy przeczytać w leadzie artykułu sprzed dwóch dekad. Co się zmieniło przez ten czas?

Otóż według Głównego Urzędu Statystycznego przybyło nam 3,3 mln lokali. W 2006 było ich 12,9 mln, a obecnie jest ich mniej więcej 16,2 mln.

Wydawać by się mogło, że problem został więc rozwiązany z nawiązką. Tymczasem w 2022 r. Demagog.org szacował, że luka mieszkaniowa wynosi 1,5 mln (wtedy mieszkań było 15,6 mln). W tym samym okresie na podobnym poziomie lukę szacowała firma McKinsey.

PwC z kolei podawała deficyt wielkości 2 mln mieszkań (co ciekawe, nie można dzisiaj odnaleźć źródłowego raportu firmy consultingowej). O co więc chodzi z tą luką? Dlaczego przez 20 lat pozostaje na takim samym poziomie (albo i rośnie) pomimo tego, że w Polsce buduje się naprawdę sporo?

Przyjęło się uważać, że luka mieszkaniowa to różnica między liczbą gospodarstw domowych (czyli osób albo rodzin gospodarujących samodzielnie) a liczbą dostępnych do zamieszkania lokali - mieszkań i domów. Matematyka wydaje się prosta. Bierzemy dane o liczbie gospodarstw i odejmujemy od tego liczbę mieszkań i - voilà - mamy lukę mieszkaniową. Diabeł, jak zwykle, tkwi w szczegółach.

Zacznijmy od mieszkań. Jak napisałem, jest ich obecnie około 16,2 mln. Ale nie do końca wiemy, ile z nich to pustostany. Dane na ich temat nie są zbyt często uaktualniane. Ostatnie kompleksowe informacje pochodzą ze Spisu Powszechnego z 2021. Ten mówił o liczbie 1,8 mln niezamieszkanych lokali.

Problem w tym, że do tej grupy zaliczane były rozpadające się rudery na wsiach, mieszkania wymagające generalnego remontu, lokale remontowane, takie, które czekały na wprowadzenie lokatorów oraz - o czym należy szczególnie pamiętać w kontekście momentu przeprowadzania spisu - lokale, z których wyprowadzili się studenci i młodzi pracownicy do domów rodzinnych z uwagi na covidowe lockdowny. Biorąc pod uwagę tę ostatnią kwestię, możemy wnosić, że realnie pustostanów jest mniej. Ale o ile mniej? O 100 tys. czy o 500 tys.? Takich danych nie mamy.

Weźmy teraz na warsztat liczbę gospodarstw domowych. W 2024 r. (najnowsze dane GUS) przeciętne gospodarstwo domowe liczyło 2,41 osoby. Z tego samego opracowania wynika, że w Polsce mieszka około 37,5 mln osób. To by oznaczało, że gospodarstw domowych jest 15,5 mln. Przy 16,2 mln mieszkań problem luki mieszkaniowej powinien nie istnieć.

Ale wróćmy do pustostanów - jeżeli jest ich 1,8 mln, to luka wciąż utrzymuje się na poziomie 1,2 mln mieszkań. Jeżeli pustostanów jest 1,3 mln (przy założeniu, że pół miliona było opuszczonych "covidowo"), to luka wynosi 700 tys. mieszkań. Jak w połowie 2025 r. zauważali analitycy Alior Banku w analizie rynku mieszkaniowego (do tego opracowania jeszcze wrócimy), w budowie było 850 tys. mieszkań. Tylko więc już lokale będące w budowie powinny zaspokoić głód lokalowy z naddatkiem, czyż nie? No cóż - nie.

I to z trzech powodów. Pierwszym z nich jest niedoszacowywanie migrantów przez GUS. Wiele opracowań mówi, że w Polsce obecnie mieszka nie 37,5 mln ludzi, a grubo ponad 38, jeśli nie więcej. To zmienia nam szacunki odnoszące się do wielkości deficytu domów.

Druga sprawa - z czasem zmniejsza nam się liczebność gospodarstw domowych. I trend ten będzie postępował. Jak pamiętamy, obecnie przeciętna liczba osób w gospodarstwie domowym to 2,41. W 2005 według danych GUS było to 3,02 osoby.

Proces ten wynika między innymi z faktu, że coraz więcej spośród nas mieszka w pojedynkę. Według Eurostatu w 2006 r. samotnie, bez dzieci (a więc tworząc jednoosobowe gospodarstwa domowe) w naszym kraju mieszkało 2,4 mln osób. W 2024 było to 5,1 mln. Rozwody i śmierć współmałżonka tłumaczą tylko część zjawiska. Większość to nasze bogacenie się oraz rosnąca potrzeba wygody i niezależności.

Ten trend odpowiada za bardzo dużą część niemożności zasypania luki mieszkaniowej. Chociaż w dłuższej perspektywie niemal na pewno w naszym kraju będzie ubywać mieszkańców, to jednocześnie coraz więcej z nas może chcieć mieszkać w osobnych mieszkaniach. Bardzo trudno jest modelować to zjawisko, ponieważ w dużej części wynika ono z obowiązujących wzorców kulturowych: z tego jak się łączymy (a raczej - nie łączymy) w pary. Symptomy postępującej singlozy w generacji Z mogą wywrócić prognozy odnoszące się do liczebności gospodarstw domowych.

I najważniejsza kwestia, którą w ostatnim czasie podkreślają analitycy - chodzi o regionalizowanie luki mieszkaniowej. Z punktu widzenia całego kraju może wyglądać na to, że za niedługo deficyt mieszkaniowy zniknie (lub już zniknął!). Uśredniona wartość skrywa jednak lokalne zróżnicowanie problemu - w niektórych regionach mogą występować wyspy domów i mieszkań, których nikt nie chce kupić nawet za symboliczną kwotę. W innych z kolei (np. w największych miastach pozostających najsilniejszymi magnesami dla młodych) wciąż mamy ich niedobór.

Innymi słowy - luka na poziomie kraju niewiele nam mówi. Istotne jest rozbicie regionalne. Bo co z tego, że w Polsce będzie coraz więcej tanich mieszkań, skoro nie będzie ludzi, którzy będą chcieli się do nich wprowadzić?

Przyjrzyjmy się jeszcze symulacjom przeprowadzonym w zeszłym roku przez analityków dwóch banków - wspomnianego Alior Banku oraz banku Credit Agricole.

Według opracowania tej pierwszej instytucji luka mieszkaniowa wynosi dzisiaj około 300-400 tys. lokali. A deficyt zostanie zasypany do 2028-2030 r. Drugi bank z kolei szacuje lukę na 1,3 mln i prognozuje, że zniknie ona w perspektywie… dwóch dekad.

Obie instytucje zwracają jednak uwagę na aspekt terytorialny zjawiska. Raz jeszcze - nie jest dzisiaj ważne jak wygląda surowy bilans stosunku gospodarstw domowych do liczby mieszkań. Ważne jest jak wygląda on w poszczególnych powiatach.

Jaka więc jest luka mieszkaniowa w Polsce i kiedy zostanie zasypana? Cóż, chyba najwyższy czas powiedzieć, że jest to kategoria tak podatna na zmienne, które wrzucimy do modelu oraz na zmiany kulturowe (wzrost liczby osób mieszkających samotnie!), że jest ona nie bardzo użyteczna. Można bowiem argumentować i za tym, że luki już nie ma, i za tym, że jeszcze przez dwie dekady będziemy odczuwać lokalowy głód.

Autorem jest Kamil Fejfer, dziennikarz piszący o gospodarce, współtwórca podcastu i kanału na YouTube "Ekonomia i cała reszta"