Ceny wynajmu nawet 10 procent niższe. Stopy zwrotu zrównują się z inflacją

W ostatnich latach popyt na rynku mieszkaniowym istotnie napędzały osoby, które chciały zarabiać na wynajmie. Stopy zwrotu z takiej inwestycji były znacznie wyższe niż oprocentowanie lokat.

Pandemia zmieniła jednak sytuację na rynku - wskazują eksperci Emmerson Evaluation. Zauważają, że odpłynęli z niego studenci i pracownicy z zagranicy, zanikł najem krótkoterminowy i w efekcie ceny wynajmu poszły w dół.

W miastach takich jak Warszawa czy Kraków w 2020 roku stawki były niemal 10 proc. niższe niż rok wcześniej, przed pandemią.

W swoim najnowszym raporcie "Evaluer Index 2021" specjaliści od wycen nieruchomości z Emmerson Evaluation przeanalizowali rynki mieszkaniowe największych polskich aglomeracji. Miastem, które najbardziej ucierpiało na skutek braku turystów chętnych na wynajem krótkoterminowy był Kraków. Dodając do tego efekt odpływu studentów czy najemców biznesowych, wychodzi na to, że spadek czynszów wyniósł w stolicy Małopolski około 9,6 proc.

Czytaj więcej: Polskie województwo z najniższym bezrobociem w UE. Nie przekracza 2 procent

To minimalnie większy spadek niż w Warszawie i Łodzi, gdzie też stawki poleciały w dół. Podobnie jest w północnej i wschodniej Polsce. Ponad 9 proc. zjechały ceny w Sopocie i Białymstoku. Mniejsze zmiany można obserwować w Szczecinie, Poznaniu czy Wrocławiu.

- Na początku pandemii wielu właścicieli mieszkań nie decydowało się na obniżki czynszów najmu obserwując dalszy rozwój sytuacji. Dopiero po kilku miesiącach wzrostu liczby pustostanów, nastąpiła reakcja rynku w postaci obniżenia stawek - komentuje sytuację Robert Korczyński, członek zarządu Emmerson Evaluation.

- W czasie pandemii wynajmujący musieli stawić czoła nie tylko mniejszemu popytowi ze strony lokatorów i związanymi z tym spadkami czynszów, ale także najwyższej od ośmiu lat inflacji - dodaje.

Na koniec 2020 roku sięgała ona 3,4 proc., a w 2021 przyśpieszyła jeszcze mocniej, w marcu przekraczając poziom 4 proc. Z drugiej strony inwestycja w mieszkanie na wynajem wciąż daje możliwość niwelowania jej wpływu, czego nie mogą zapewnić już niezwykle nisko oprocentowane lokaty bankowe.

- Pandemia zostawi po sobie ślad na tym rynku. Sądzimy, że w 2021 roku zdecydowanie mniej nabywców będzie kupowało mieszkania w celu najmu krótkoterminowego. Wzrośnie natomiast właśnie udział nabywców mieszkań w celu ochrony kapitału oraz na własne potrzeby - prognozuje ekspert Emmerson Evaluation.

Warszawa, Trójmiasto i Wrocław z najdroższym wynajmem

W rankingu najwyższych stawek czynszów w Polsce króluje stolica. W Warszawie najwięcej ofert autorzy raportu odnotowali na Śródmieściu, Mokotowie i Woli. Od lat najdroższą dzielnicą pozostaje Śródmieście z medianami stawek czynszów od 1750 zł za miesiąc dla mieszkań 1-pokojowych do 3300 zł dla mieszkań 3-pokojowych.

Trójmiejski rynek cenami mieszkań na wynajem dorównuje stolicy. Najdrożej w 2020 roku było w Sopocie, gdzie mediany stawek czynszów wyniosły od 1700 zł dla mieszkań 1-pokojowych do 2700 zł dla mieszkań 3-pokojowych. W Gdańsku były nieco niższe. Najtańsza pozostała Gdynia z medianą stawki czynszu od 1100 zł w przypadku kawalerek do 2 000 zł w przypadku 3-pokojowych lokali.

Czytaj więcej: PKB Polski. Ekonomiści mocno podnieśli prognozy na 2021 rok

Podium najwyższych stawek czynszów zamyka Wrocław. W stolicy Dolnego Śląska najdroższe mieszkania na wynajem można było znaleźć na Starym Mieście - z medianą od 1600 zł dla 1-pokojowych do 2400 zł dla 3-pokojowych. Wysokie stawki analitycy Emmerson Evaluation zaobserwowali także w dzielnicy Krzyki, szczególnie w rejonie Przedmieścia Oławskiego oraz w zachodniej części rejonu Południe.

W ubiegłym roku średnie stopy zwrotu z inwestycji w mieszkanie na wynajem kształtowały się w przedziale 3-4,8 proc. Jej wysokość eksperci Emmerson Evaluation wyliczyli jako relację rocznego dochodu możliwego do uzyskania z wynajmu do ceny transakcyjnej mieszkania oraz jego wykończenia bądź remontu.

Najwyższą rentowność uzyskiwano z wynajmu mieszkań w Łodzi i we Wrocławiu. Było to odpowiednio 4,8 i 4,7 proc. w przypadku mieszkań 1-pokojowych oraz 4,6 i 4 proc. dla 2-pokojowych. Najmniej rentowne okazały się największe, 3-pokojowe mieszkania (4 proc. dla Łodzi i 3,8 proc. dla Wrocławia).

Najniższy wskaźnik rentowności wynajmu spośród największych miast odnotowano w Warszawie i Krakowie. W stolicy mieścił się w przedziale od 3,4 proc. (dla mieszkań 3-pokojowych) do 4 proc. (dla mieszkań 1-pokojowych). Wskaźniki dla Krakowa były nieco niższe i wynosiły odpowiednio 3,3 i 4 proc.