Koniec płacenia za metry pod ściankami. Dochodzą inne problemy, z balkonami

W piątek 13 lutego weszły w życie zapisy znowelizowanej ustawy dotyczącej ochrony praw nabywcy lokalu mieszkalnego oraz Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. O tym, że chodzi o grube miliony złotych, dowodzi pozew zbiorowy, jaki mieszkańcy Warszawy wnoszą przeciw dużemu deweloperowi Dom Development. Do postępowania zgłosiło się aż 459 osób z blisko trzystu rodzin, związanych m.in. z inwestycjami: Metro Zachód, Przystanek Międzylesie, Artystyczny Żoliborz i Osiedle Amsterdam. Łączna wartość roszczeń to ok. 7,6 mln zł plus odsetki.

Mecenas Piotr Terlecki z kancelarii prawnej Terlecki&Wspólnicy, która reprezentuje setki klientów w sporach z deweloperami w sądach, podkreśla w rozmowie z money.pl, że nowelizacja ustawy o ochronie nabywcy nie działa z mocą wsteczną.

Główna oś sporu w sprawach, które prowadzimy dotyczy interpretacji normy ISO z 1997 roku. Deweloperzy nie mieli wówczas takiego obowiązku, ale z własnej woli powoływali tę normę w umowach deweloperskich. Jednak niestety nie stosowali jej w sposób prawidłowy, doliczając do pow. użytkowej metry kwadratowe pod ścianami działowymi. W późniejszym okresie część deweloperów zaczęła wprowadzać do umów pojęcie "powierzchni rozliczeniowej" (z wliczonymi ściankami) w celu odróżnienia jej od powierzchni użytkowej wyliczanej już zgodnie z normą (tj. bez ścianek działowych). W odniesieniu do tego typu klauzuli także prowadzimy sprawę dla grupy poszkodowanych konsumentów. W sprawie tej także poparł nas Rzecznik Konsumentów, podobnie zresztą jak w pozostałych postępowaniach - wyjaśnia money.pl mecenas Piotr Terlecki.

Ustawa skupiła się na trwałym rozwiązaniu sporów o naliczanie metrów pod ściankami działowymi do powierzchni użytkowej. Prawnicy wskazują, że wciąż jest sporo do zrobienia w kwestii zabezpieczenia interesów nabywców mieszkań. Terlecki podkreśla, że nowe prawo mocno skupiło się na kwestii przestrzeni pod ściankami działowymi, ale w obecnym kształcie kompleksowo nie wzmocni pozycji nabywców.

Przyłączam się do głosów krytycznie oceniających tę nowelizację. Oferowaliśmy ministerstwu wsparcie pro bono w pracach, ale niestety zostaliśmy zignorowani. Nowelizacja zawiera ogólne odniesienie do aktualnej normy, ale wystarczy, że norma ta się zmieni, a wraz z nią zmianie ulegnie regulacja ustawowa. Ponadto powstaną kolejne spory interpretacyjne dot. np. tego, jak teraz liczyć powierzchnię pod tzw. skosami, balkony, itd. Może okazać się, że nowe przepisy będą mniej korzystnie dla konsumentów. Te wszystkie kwestie powinny być uregulowane odrębnie na poziomie ustawy deweloperskiej, a nie ograniczać się do ogólnego odniesienia do normy - dodał.

Nowe przepisy wiążą cenę lokalu z iloczynem powierzchni użytkowej i stawki za metr kwadratowy, a przy obliczeniach odsyłają do Polskiej Normy (powszechnie dostępny dokument techniczny ustanawiany przez Polski Komitet Normalizacyjny, określający zasady, wytyczne lub charakterystyki dla wyrobów, procesów czy usług - przyp. red.). To wzbudziło wątpliwości co do kwestii, czy deweloperzy mogą doliczać do metrażu m.in. balkony i schody. Część ekspertów wskazuje na ryzyko niejednolitej praktyki i różne rozumienie pojęć stosowanych w dokumentach.

Radczyni dr Agnieszka Grabowska-Toś, współautorka opinii Komitetu ds. Nieruchomości KIG, zwraca uwagę, że taka niespójność może rodzić poważne konsekwencje. - Ostrzegaliśmy, że wprowadzenie do ustawy zasady, iż powierzchnię użytkową ustala się zgodnie z zasadami zawartymi w Polskiej Normie, jest sprzeczne z postanowieniami (...) rozporządzenia ministra rozwoju w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego - tłumaczy Grabowska-Toś.

- Z rozporządzenia wynika również, że powierzchnię użytkową budynku pomniejsza się o powierzchnię przekroju poziomego wszystkich wewnętrznych przegród budowlanych, przejść i otworów w tych przegrodach, przejść w przegrodach zewnętrznych, balkonów, tarasów, loggii, schodów wewnętrznych i podestów w lokalach mieszkalnych wielopoziomowych oraz nieużytkowych poddaszy, a z Polskiej Normy to nie wynika - komentuje ekspertka dla "Rzeczpospolitej".

Piotr Terlecki ocenia, że w nowelizacji zabrakło także uregulowania kar umownych za opóźnienia w przeniesieniu własności mieszkań przez deweloperów. - Brak takiej jednoznacznej regulacji powoduje, że często konsumentom pozostaje dochodzenie roszczeń na zasadach ogólnych, co jest dużo trudniejsze procesowo niż uzyskanie kar umownych. Trzeba wówczas wykazać każdą złotówkę szkody, związek przyczynowo-skutkowy oraz zawinienie dewelopera. Jednoznaczna regulacja w tym zakresie dyscyplinowałoby deweloperów, a konsumentom upraszczała uzyskanie rekompensaty w przypadku znacznych opóźnień w realizacji inwestycji, które niekiedy sięgają wielu miesięcy, a nawet lat - wyjaśnia prawnik.

W reakcji na niejasności w tej sprawie Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD) zwrócił się do Ministerstwa Rozwoju i Technologii o interpretację nowych przepisów. Podkreśla, że efektem ubocznym regulacji są nieścisłości w zasadach obliczania powierzchni użytkowej. "Od 2020 roku, na potrzeby ustalania powierzchni użytkowej w projekcie architektoniczno-budowlanym architekci są zobowiązani stosować nie tylko zasady określone w Polskiej Normie, ale również te opisane w rozporządzeniu Ministra Rozwoju ws. szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego" - pisze PZFD.

Związek poprosił 9 lutego "w trybie pilnym" resort rozwoju oraz Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów o "dokonanie interpretacji przepisów lub korektę legislacyjną". O wyjaśnienie tych rozbieżności i możliwe dalsze kroki zapytaliśmy dwa ministerstwa: rozwoju i technologii - jako wiodący organ - oraz funduszy i rozwoju regionalnego, na czele którego stoi minister Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz, która wielokrotnie podejmowała inicjatywy broniące praw nabywców. Do momentu publikacji nie uzyskaliśmy odpowiedzi.

Bartłomiej Chudy, dziennikarz i wydawca money.pl