Polacy wpadają w pułapkę finansową. Skala może przerażać

W lukę czynszową wpadają ci, których dochody są zbyt niskie na zakup lub wynajem mieszkania i jednocześnie są zbyt wysokie, aby móc skutecznie ubiegać się o lokal od gminy. Dotyczy zatem głównie osób otrzymujących minimalne wynagrodzenie, wynoszące obecnie 3 600 zł brutto (2 783,86 zł netto).

Szacuje się, że w 2023 r. luka czynszowa może dotyczyć nawet 70 proc. Polaków ze względu na zmniejszenie dostępności kredytów hipotecznych i duży wzrost cen najmu. Takie liczby podają analitycy ze Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie.

Z pułapką borykają się głównie osoby młode, wchodzące na rynek pracy, a także przedstawiciele zawodów robotniczych i pracownicy niższego szczebla.

- Trudno o dokładne dane ponieważ mocno zmieniają się czynniki, od których to zależy. W ostatnich latach na zmniejszenie luki czynszowej z pewnością oddziaływał znaczący wzrost minimalnego wynagrodzenia, czy program Bezpieczny kredyt 2 procent. Zanim program ruszył, luka była dużo wyższa ze względu na wysokie stopy procentowe czy coraz wyższe ceny mieszkań. Z kolei na rynku najmu problemem jest mocny wzrost kosztów, który miał miejsce wiosną ubiegłego roku - tłumaczy w rozmowie z money.pl Jarosław Sadowski, główny analityk firmy Expander Advisors.

W jego ocenie główną przyczyną powstawania luki są problemy z dostępnością mieszkań "społecznych", czyli lokali komunalnych, socjalnych lub mieszkań budowanych w ramach Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS). - Istniejące, zajęte mieszkania nie są zwalniane w sytuacji poprawy sytuacji materialnej. Do tego wymogi dotyczące możliwości skorzystania z nich nie są na bieżąco dostosowywane do sytuacji na rynku nieruchomości czy poziomu stóp procentowych - dodaje Sadowski.

- Tak, brak mieszkania na własność to dla mnie problem. Mam 45 lat, a muszę mieszkać z innymi osobami. Trudno w takiej sytuacji założyć rodzinę - przyznaje w rozmowie z money.pl Karol, mieszkaniec Olsztyna.

Pytany o alternatywę, odpowiada: - Jeśli przeprowadzę się tam, gdzie jest taniej, to będzie to jeszcze mniejsze miasto niż Olsztyn, gdzie pewnie miałbym mniej płatną pracę, więc wyszłoby na to samo, bo odkładałbym mniej z mniejszych zarobków.

Sam słyszałem historie, z których wynika, że konieczność powrotu do miejscowości rodzinnych faktycznie występuje. Nawet jeśli przyjmiemy, że państwo powinno wspierać mechanizmy wolnorynkowe, to taka sytuacja nie może być korzystna gospodarczo i społecznie. Jeżeli nie weźmiemy tego pod uwagę, w dużych miastach coraz trudniej będzie nauczycielom, pielęgniarkom i innym przedstawicielom ważnych, ale kiepsko płatnych zawodów - zwraca uwagę Mikołaj Paja, ekspert działającego w Warszawie Stowarzyszenia Miasto Jest Nasze.

Bezpośrednim źródłem problemu jest relacja kosztów mieszkania do zarobków. Zbyt duże obciążenie finansowe nie pozwala na odłożenie na wkład własny. W przypadku Karola, koszt wynajmu to ok. 15 proc. jego pensji, jednak jest pewne "ale". - Wynajmuję pokój w domu, więc dzielę przestrzeń z innymi lokatorami, co jest mega niekomfortowe, jednak to jedyne rozwiązanie, które pozwala mi odłożyć pieniądze - wskazuje nasz rozmówca.

Karol twierdzi, że gdyby chciał wynająć kawalerkę w Olsztynie, koszty mieszkania zjadałyby miesięcznie nie 15 lecz nawet 45 proc. jego pensji. - Owszem, mieszkałbym komfortowo, ale praktycznie wszystko, co odkładam, szłoby na mieszkanie. Generalnie różnica między kawalerką a pokojem to około 1000-1100 zł, więc w skali roku to jest 12000-13200 zł - wylicza.

Jeśli miałbym wziąć na kredyt kawalerkę w Olsztynie, to musiałbym zarabiać około 5-5,5 tys. zł, nie wbijając przy tym zębów w ścianę. Teraz na upartego też mógłbym wziąć, ale z symulacji bankowej i tego, ile odkładam rocznie, wychodzi, że praktycznie nic bym nie odkładał. Czyli żył od raty do raty. A tego się boję i chyba nie o to w życiu chodzi, żeby żyć z miesiąca nie miesiąc - dodaje.

Karol mówi nam wprost o byciu w martwym punkcie. Deklaruje, że mniej więcej do czasu wybuchu pandemii COVID-19 uzbierał ok. 40-45 proc. wartości "słabej jakości kawalerki" w swoim mieście. - Wydawało mi się, że zaciskając pasa, dorabiając na boku, jestem w stanie "gonić" rosnące ceny mieszkań w skali 5-10 proc. rocznie i dzięki temu wziąć mały kredyt. Problem polega na tym, że od ponad dwóch lat, mimo że okładam coraz więcej, to wciąż mam odłożone 40-45 proc. wartości kawalerki. Nie jestem w stanie nadgonić rosnących cen - tłumaczy.

Załamują go niektóre skutki wprowadzenia rządowego Bezpiecznego kredytu 2 proc. Jego zdaniem, program wymiótł najtańsze mieszkania z rynku i napompował ceny. Jednocześnie stwierdza, że gdyby mógł, sam skorzystałby ze wsparcia.

- Niestety, urodziłem się o kilka miesięcy za wcześnie i w lipcu, kiedy wchodził ten, kredyt byłem już "za stary". Mogę tylko z zazdrością patrzeć na koleżankę, która wzięła 100 tys. zł kredytu, bo resztę dała jej mama, i ma do oddania 140 tys., więc oddaje 40 proc. więcej na koniec okresu kredytowania. Ja wybrałem się do PKO BP z pytaniem o normalny kredyt i biorąc 150 tys. kredytu na 20 lat mam do oddania 280 tys. a więc niemal drugie tyle. Tylko dlatego, że urodziłem się cztery miesiące za wcześnie - podkreśla nasz rozmówca.

Mikołaj Paja zwraca uwagę na inną stronę luki czynszowej - kryteria, których spełnienie upoważnia do otrzymania mieszkania od miasta. Te, w przypadku Warszawy, są mocno wyśrubowane.

- W Warszawie kryteria ubiegania się o mieszkania społeczne są na tyle ostre, że problem zaczyna się od stosunkowo niskiego wynagrodzenia. Pensje w Warszawie są wyższe niż średnia krajowa, ale z perspektywy starania się o mieszkanie od miasta, to bardzo utrudnia sytuacja. Przykładowo, w przypadku mieszkań komunalnych kryteria dochodowe sprawiają, że jeżeli dwie osoby zarabiają pensję minimalną, to już przekraczają progi uprawniające do zawarcia umowy najmu z miastem - mówi ekspert.

To nie wszystko. - Liczba mieszkań w ofercie miasta jest bardzo mała. Warszawa chwali się, że tzw. kolejka mieszkaniowa, czyli liczba osób już zakwalifikowanych do zawarcia umowy najmu, a wciąż czekających na mieszkania, nie jest wyjątkowo długa. Problem jest jednak taki, że w kolejce są osoby, które już spełniły bardzo wymagające kryteria. Kryteria ubiegania się o takie mieszkania dotyczą nie tylko pensji, ale też np. metrażu aktualnie zamieszkiwanego lokalu - musi być odpowiednio mały, nie ma to żadnego związku z dochodem danej osoby. Wielu osobom nie przychodzi do głowy ubieganie się o mieszkanie od miasta, bo jest to tak trudne - dodaje Paja.

Koszty mieszkania, co oczywiste, to element ogólnych kosztów życia. Karol pokazuje nam wyliczenia, które są dowodem na coraz trudniejszą sytuację osób objętych luką czynszową. - Od 2019 r. prowadzę codzienne zapisy tego, ile wydałem. Cztery lata temu bywały miesiące, kiedy ze wszystkimi opłatami i kosztami życia potrafiłem wydać 1300-1500 zł miesięcznie. Teraz wydaję 2000-2400. Czyli 35-38 proc. więcej, a pensja w tym czasie wzrosła mi o 15 proc. To tyle w kwestii inflacji i pogoni za wymarzonym mieszkaniem - podsumowuje.

Paweł Gospodarczyk, dziennikarz money.pl