Kryzys w Irlandii się rozlewa. Polska idzie tą samą drogą?

W Irlandii kryzys na rynku budowlanym trwa już od ponad dekady. Doszło wówczas do krachu w nieruchomościach i bankructw wielu deweloperów. Przed tym wydarzeniem tempo rozwoju "Zielonej Wyspy" było tak duże, że niektórzy politycy chcieli, aby Polska stała się "drugą Irlandią". Jednak od momentu zapaści na rynku mieszkań w 2008 r. sytuacja w Irlandii niewiele się poprawiła.

Według ostatnich szacunków na irlandzkim rynku mieszkaniowym wciąż brakuje ok. 250 tys. mieszkań. Nie pomogły próby podejmowane przez kolejne rządy, w tym nowe programy mieszkaniowe. Popyt jest bardzo duży, co podbija ceny, w tym czynsze w lokalach na wynajem.

Przedłużający się kryzys na rynku mieszkaniowym sprawia, że całe pokolenia nie mogą się doczekać własnego lokum.

Problem, który od wielu lat trawi "Zieloną Wyspę", dotyka także pracujących i mieszkających tam Polaków. Irlandia była swego czasu jednym z najpopularniejszych kierunków emigracji zarobkowej naszych rodaków. Obecnie mieszka tutaj wciąż około 122 tys. Polaków.

Jednak coraz częściej wielu z nich wraca do Polski. Na taki krok niedawno zdecydowała się nasza czytelniczka.

— Pracowałam w Irlandii blisko dwa lata, wynajmowałyśmy z koleżanką mieszkanie. W pojedynkę byłoby mi ciężko, bo musiałabym oddać ponad połowę swoich zarobków — mówi. Wyjaśnia, że średni czynsz za mieszkanie z jedną sypialnią w Dublinie wynosi co najmniej 1,9 tys. euro miesięcznie (średnie zarobki w Irlandii wynoszą około 862 euro tygodniowo, czyli ponad 3,3 tys. euro miesięcznie).

Przyznaje jednocześnie, że pracy w Irlandii nie brakuje (kraj ma niską stopę bezrobocia, ok. 4,9, podobnie jak Polska), ale wysokość opłat za mieszkanie jest dużym obciążeniem. Lokale socjalne są tańsze w utrzymaniu, jednak zamieszkanie w nich graniczy niemal z cudem z uwagi na fakt, że czeka się na nie kilkanaście lat. Sytuacji nie poprawia duży napływ emigrantów, którym łatwiej jest uzyskać przydział na takie mieszkania.

Dodatkowo na zakup własnego mieszkania w Irlandii mogą sobie pozwolić tylko osoby zamożne. Aby stać się posiadaczem małego lokalu, z dwoma sypialniami w stolicy kraju, trzeba zapłacić co najmniej 300 tys. euro. Średnia cena domu z rynku wtórnego w Dublinie wynosi z kolei 520 tys. euro. Ogółem ceny mieszkań na rynku wtórnym w Dublinie wzrosły w ostatnim roku o prawie 9 proc.

Irlandia zanotowała także trzeci co do wielkości wzrost cen najmu w Unii Europejskiej. Według danych Eurostatu czynsze w tym kraju w okresie od 2010 r. do trzeciego kwartału 2023 r. wzrosły o blisko 100 proc.

Wiele problemów, z którymi boryka się dziś Irlandia, występuje także w Polsce. W naszym kraju również szybko rosną ceny mieszkań, a podaż nowych lokali nie nadąża już za popytem.

Według danych Głównego Urzędu Statystycznego ceny nieruchomości w Polsce w trzecim kwartale 2023 r. wzrosły o 9,3 proc. w porównaniu z analogicznym okresem 2022 r. Z danych GUS wynika także, że w III kw. 2023 r. ceny lokali mieszkalnych były aż o 82,9 proc. wyższe w porównaniu ze średnią ceną z 2015 r.

Jednocześnie maleje od 2021 r. liczba mieszkań, na których budowę wydano pozwolenie. Zgodnie z przewidywaniami Polskiego Instytutu Ekonomicznego, w 2024 r. liczba mieszkań oddanych do użytkowania będzie wynosić ok. 200 tys. Będzie to najniższy wynik od 2018 r.

W Polsce, podobnie jak w Irlandii, liczba nowo oddawanych lokali komunalnych i socjalnych jest za mała w stosunku do potrzeb. Na takie mieszkania również czeka się nawet kilkanaście lat. Według oficjalnych danych obecnie oczekiwanie na lokale komunalne w Polsce dotyczy 129 tys. rodzin.

Tymczasem na początku 2023 r., jak wynika z danych GUS, polskie gminy rozpoczęły budowę tylko 1278 lokali. W ostatnim czasie spada także liczba oddawanych do użytku i budowanych mieszkań socjalnych, czynszowych i zakładowych. Razem z lokalami komunalnymi w 2022 r. w Polsce w ubiegłym roku oddano do użytku tylko 2273 takie mieszkania – dwukrotnie mniej niż dziesięć lat temu.

Tomasz Błeszyński, ekspert nieruchomości, uważa, że w Polsce, podobnie jak w Irlandii, problemy mieszkaniowe od ponad 20 lat nie są systemowo rozwiązywane.

Co kilka lat na rynku pojawiają się programy pomocowe, których głównym zadaniem jest dosypywanie pieniędzy na rynek mieszkaniowy za pośrednictwem sektora bankowego, czego skutkiem jest zwiększenie popytu a nie podaży — podkreśla.

Jego zdaniem od lat brakuje kompleksowego programu wspierającego budownictwo komunalne, socjalne i spółdzielcze. Jak zauważa, takie programy powinny być wieloletnie, bez względu na to, jaka opcja polityczna znajduje się u władzy.

Tzw. luka mieszkaniowa cały czas się pogłębia. W gminach mieszkańcy latami czekają na przydział mieszkania komunalnego czy socjalnego. A w dostępnej ofercie mamy coraz droższe mieszkania wybudowane przez deweloperów — podkreśla.

Według naszego rozmówcy mieszkania pod wynajem w Polsce powinny być budowane zarówno przez deweloperów, jak i przez gminy czy spółdzielnie mieszkaniowe. — Dawałoby to możliwość wyboru. Osoby, które mają pieniądze, mogłyby je kupić na własność, a ci, których nie byłoby stać, mogliby stać się najemcami, opłacającymi czynsz w rozsądnych stawkach — wskazuje.

Marcin Jańczuk, analityk rynku nieruchomości z agencji Metrohouse, zauważa z kolei, że w Polsce średni wskaźnik przeludnienia mieszkań jest dwukrotnie wyższy niż w krajach Unii Europejskiej. Za nami znajdują się jedynie takie kraje jak Bułgaria, Turcja czy Rumunia.

- Głównym powodem tej sytuacji jest sytuacja finansowa Polaków. Z powodu braku odpowiedniej zdolności kredytowej często czteroosobowa rodzina jest w stanie zaciągnąć kredyt na zakup zaledwie dwupokojowego mieszkania — zauważa.

Zapytaliśmy Ministerstwo Rozwoju, co zamierza zrobić, aby uzdrowić sytuację mieszkaniową w Polsce i zapobiec realizacji irlandzkiego scenariusza. Chcieliśmy się także dowiedzieć, w jaki sposób rząd planuje m.in. zwiększyć liczbę mieszkań na rynku.

Z odpowiedzi, którą otrzymaliśmy, wynika, że nowe ministerstwo planuje skupić się teraz głównie na zwiększeniu podaży nowych lokali.

Zdaniem resortu przyczyni się do tego m.in. program "Lokal za Grunt", który skierowany jest do gmin i podmiotów prowadzących działania w sektorze budownictwa.

Trwają analizy, jak zwiększyć zainteresowanie tym rozwiązaniem – wyjaśnia w przesłanym do nas komentarzu.

Tłumaczy także, że "zasadne jest dokonanie kwerendy wolnych gruntów publicznych, które mogą być wykorzystane na cele mieszkaniowe". "Niemal wszystkie grunty Skarbu Państwa regulowane przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, które mogły być wykorzystane na cele mieszkaniowe, zostały przekazane do Krajowego Zasobu Nieruchomości. Dlatego konieczne jest dokonanie analizy zasobów publicznych, którymi gospodarują inne podmioty – informuje.

Resort rozwoju liczy także na to, że dzięki ostatnim zmianom w prawie budowlanym oraz zmianie procedury uchwalania planów miejscowych proces budowy nowych mieszkań zostanie znacznie uproszczony i przez to skrócony.

Agnieszka Zielińska, dziennikarka money.pl