Tanie mieszkania to recepta na niską dzietność? Liczy się co innego [ANALIZA]

Od Świąt Bożego Narodzenia w mediach społecznościowych szeroko komentowana jest mapa Polski obrazująca współczynnik dzietności według powiatów w 2024 r. Duże zróżnicowanie tego wskaźnika – od 0,57 w Sopocie do 1,68 w niezbyt odległym powiecie kartuskim – zachęca do poszukiwania prawidłowości, które mogą jakoś wyjaśnić spadek dzietności na poziomie całego kraju.

Niestety, w praktyce to ogólnopolskie dane o dzietności są bardziej wiarygodne niż te z niższych poziomów podziału administracyjnego. Wyliczając współczynniki dzietności – tzn. liczbę dzieci, które urodziłaby przeciętnie kobieta w ciągu całego okresu rozrodczego (15-49 lat) przy założeniu, że w poszczególnych latach tego okresu rodziłaby z intensywnością obserwowaną w badanym roku - GUS korzysta z informacji o urodzeniach z urzędów stanu cywilnego oraz informacji meldunkowych. Te dane w odniesieniu do powiatów są jednak nieprecyzyjne.

Nie jest jasne, jaka część zameldowanych w powiatach kobiet faktycznie tam mieszka, ani nawet to, jaką część urodzeń w rejestrach USC stanowią wpisy aktów sporządzonych za granicą. Na podstawie informacji publikowanych przez niektóre urzędy można jednak wnioskować, że ten odsetek bywa wysoki. Przykładowo, w 2025 r. w Radomsku zarejestrowano 720 urodzeń, z czego 96 (13 proc.) na podstawie zagranicznych dokumentów. W Rybniku na 930 zarejestrowanych urodzeń 138 (15 proc.) to urodzenia zagraniczne. Ale w Wąbrzeźnie (woj. kujawsko-pomorskie) w 2024 r. tylko jeden z 40 aktów urodzenia dotyczył dziecka urodzonego w Polsce. W tym świetle nawet duże różnice we współczynnikach dzietności między powiatami nie poddają się łatwej interpretacji.

Z tym zastrzeżeniem przyjrzyjmy się jednej z najczęściej wysuwanych hipotez na temat przyczyn malejącej dzietności w Polsce: że to zaporowo wysokie ceny mieszkań nie pozwalają młodym ludziom myśleć o założeniu rodziny. Jej popularność widać nie tylko w dyskusji wokół przywołanej mapy. Ta diagnoza stanowiła też jedno z uzasadnień rządowych programów pomocy w zakupie pierwszego mieszkania, takich jak "Rodzina na swoim", "Mieszkanie dla młodych" i ostatnio "Bezpieczny kredyt 2 proc.".

Na pierwszy rzut oka, zależność między cenami nieruchomości a dzietnością jest ewidentna: w kilku miastach, w których mieszkania są najdroższe – m.in. Gdyni, Gdańsku, Wrocławiu, Krakowie, Warszawie – współczynnik dzietności w 2024 r. był wyraźnie poniżej 1 dziecka na kobietę, podczas gdy średnio w Polsce wynosił wtedy 1,1 (co i tak było najniższym wynikiem we współczesnej historii kraju).

Ale biorąc pod uwagę ogół powiatów, korelacja między medianą cen transakcyjnych na rynku mieszkaniowym a współczynnikiem dzietności jest niewielka i raczej dodatnia niż ujemna. Innymi słowy, relatywnie wyższą dzietnością charakteryzują się regiony o stosunkowo wysokich cenach mieszkań.

Przykładowo, w 20 proc. powiatów, w których w 2024 r. ceny transakcyjne na rynku nieruchomości były najwyższe, współczynnik dzietności wynosił średnio 1,14 w porównaniu do 1,02 w 20 proc. powiatów, w których te ceny były najniższe. A wynik tej pierwszej grupy zaniża kilka powiatów typowo turystycznych, które nie są atrakcyjnym miejscem do mieszkania dla rodzin, jak wspomniany Sopot. Co więcej, także zmiana cen nieruchomości między 2014 a 2024 r. i zmiana współczynników dzietności wykazują słabą korelację dodatnią: w tych powiatach, w których nieruchomości podrożały bardziej, dzietność zmalała w mniejszym stopniu.

Wbrew pozorom, żadnego paradoksu tu nie ma. Ceny mieszkań są wysokie tam, gdzie ludzie chcą się osiedlać ze względu na dostępność atrakcyjnych miejsc pracy. Przyrost populacji, zarówno w wyniku migracji jak i urodzeń, przekłada się na popyt na mieszkania. W wyludniających się powiatach zainteresowanie nieruchomościami jest niewielkie, a ceny transakcyjne – według GUS – często są poniżej 4 tys. za mkw. To jednak nie wystarcza, aby przyciągnąć tam potencjalnych rodziców. I odwrotnie, wysokie ceny nieruchomości same w sobie nie są zniechęcające, o ile ogólne warunki życia w danym powiecie to uzasadniają. Dobrze ilustruje to wyraźnie ujemna zależność między poziomem dzietności w powiatach a stopą bezrobocia rejestrowanego.

Ten efekt jest tak silny, że nawet płacowa dostępność mieszkań – tzn. stosunek przeciętnej płacy do ceny transakcyjnej metra kwadratowego mieszkania – jest ujemnie skorelowany z dzietnością. Inaczej mówiąc, w powiatach, w których ceny mieszkań są wysokie nie tylko w ujęciu bezwzględnym, ale też na tle płac, dzietność też jest co do zasady wyższa niż w powiatach, gdzie ceny są niskie na tle płac. Z perspektywy rodziców ważniejsza wydaje się więc pewność zatrudnienia niż siła nabywcza wynagrodzenia.

Nietrudno zrozumieć, że największą siłę przyciągania młodych ludzi mają największe miasta. W tym przypadku mieszkania rzeczywiście mogą być dla potencjalnych rodziców zbyt drogie. Pracujący w tych miastach ludzie często osiedlają się więc na ich obrzeżach, gdzie nieruchomości są nieco tańsze – choć i tak droższe niż średnio w kraju. Dlatego ponadprzeciętną dzietnością charakteryzuje się wiele powiatów wokół metropolii, np. powiaty piaseczyński i wołomiński w okolicy Warszawy, powiat wielicki na południe od Krakowa oraz powiat kartuski w okolicy Trójmiasta. Inną konsekwencją tego zjawiska jest to, że jeśli ograniczyć się do powiatów z najdroższymi mieszkaniami (z medianą cen transakcyjnych powyżej 8 tys. za mkw), płacowa dostępność mieszkań jest pozytywnie skorelowana z dzietnością, zgodnie z intuicją.

W tym świetle wydaje się, że w największych miastach wysokie ceny mieszkań rzeczywiście są barierą dla dzietności. Tyle że tej bariery nie da się w prosty sposób złagodzić. Zwiększenie dostępności mieszkań dla młodych osób tylko w największych miastach nasili problem wyludniania się innych regionów kraju. Taki program miałby też degresywny charakter: w większym stopniu wspierałby osoby o relatywnie wysokich wynagrodzeniach niż te o niskich płacach.

Co więcej, decyzje rodzin, aby osiedlać się raczej w gminach okalających duże miasta, a nie w samych miastach, nie wynikają wyłącznie z tego, że w tych pierwszych mieszkania są bardziej dostępne. Sporą rolę odgrywa też przekonanie, że na przedmieściach żyje się wygodniej, choćby z powodu większej powierzchni mieszkań (według badań CBOS zdecydowana większość Polaków - około 80 proc. - deklaruje, że chciałaby mieszkać w domu jednorodzinnym.

Z naszej analizy wynika zaś, że korelacja między dzietnością a metrażem przypadającym na jednego członka gospodarstwa domowego jest dodatnia. Patrząc z tej perspektywy, inwestycje w infrastrukturę, która usprawnia dojazdy do pracy w dużych miastach z okolicznych powiatów, mogą być lepszym pomysłem na ułatwienie życia rodzinom niż dofinansowanie mieszkań.

Grzegorz Siemionczyk, główny analityk money.pl