Rodzin na swoim przybywa. To mit, że Polaków nie stać na mieszkania? [ANALIZA]

W 2024 r. po raz pierwszy od sześciu lat w Polsce zmalał odsetek gospodarstw domowych, które mieszkają we własnej nieruchomości, i wzrósł odsetek tych gospodarstw, które mieszkanie wynajmują. Jedno wyjaśnienie tej zmiany nasuwa się samo. Minione dwa lata, m.in. za sprawą programu Bezpieczny Kredyt 2 proc., przyniosły skokowy wzrost cen nieruchomości, utrudniając młodym ludziom zakup własnego M. Według danych Eurostatu w IV kwartale 2024 r. ceny transakcyjne na rynku mieszkaniowym były o niemal 25 proc. wyższe niż dwa lata wcześniej.

Dane z jednego roku nie pozwalają jednak na wyciąganie żadnych wniosków. Tymczasem te z poprzednich lat do wspomnianego wyjaśnienia zupełnie nie przystają. Polska od dłuższego czasu doświadcza stosunkowo szybkiego na tle UE wzrostu cen mieszkań. Mimo to odsetek gospodarstw domowych dysponujących własnym mieszkaniem systematycznie rósł. 

Według danych z Europejskiego Badania Warunków Życia Ludności (EU-SILC) w 2024 roku 87,1 proc. gospodarstw domowych w Polsce zajmowało własne mieszkanie. W ciągu roku odsetek ten zmalał o 0,2 pkt proc. W porównaniu do 2019 r., ostatniego roku przed wybuchem pandemii COVID-19, wzrósł jednak o 2,9 pkt proc., choć już wtedy był w Polsce wyraźnie wyższy niż średnio w UE.

Jakąkolwiek zwyżkę odsetka gospodarstw domowych zajmujących własne mieszkanie odnotowało w tym okresie 10 państw UE, w tym tylko we Włoszech i na Łotwie była ona większa niż w Polsce. Jeśli wziąć pod uwagę minionych 15 lat (okres od 2010 r.), odsetek rodzin "na swoim" podskoczył nad Wisłą o 5,8 pkt proc., bardziej niż w jakimkolwiek innym kraju Unii.

Przyczyny tego, że w Polsce zdecydowana większość gospodarstw domowych dysponuje własną nieruchomością, są dobrze rozpoznane. To dziedzictwo poprzedniego ustroju i prywatyzacji powstałej wtedy tkanki mieszkaniowej oraz słabo rozwiniętego rynku najmu. Jak jednak rozumieć to, że nawet w ostatnich latach rósł odsetek Polaków z własnym mieszkaniem? Jak pogodzić to z powszechnym poczuciem, że mieszkania stają się coraz mniej dostępne?

O jednym z wyjaśnień niedawno w money.pl pisaliśmy: poczucie, że dostępność mieszkań maleje, nie znajduje oparcia w faktach. Dochody Polaków z pracy w ostatnich kilkunastu latach co do zasady rosły szybciej niż ceny nieruchomości (a przy tym najniższe dochody rosły szczególnie szybko). Od 2010 r. realnie – w odniesieniu do dochodów z pracy – mieszkania nad Wisłą potaniały o 27 proc., bardziej niż w 18 spośród 26 państw UE, dla których dostępne są porównywalne dane.

Należeliśmy do krajów, w których siła nabywcza płac na rynku mieszkaniowym rosła najbardziej. Tak bardzo, że skok odsetka gospodarstw domowych zajmujących własne mieszkanie nie wymagał boomu kredytowego – inaczej niż np. na Słowacji i w Chorwacji. W nieruchomości obciążonej hipoteką w 2024 r. mieszkało 11,7 proc. Polaków w porównaniu do 10,8 proc. dekadę wcześniej.

Dla porównania, średnio w UE w mieszkaniu obciążonym kredytem mieszka ponad 24 proc. Fakt, że w Polsce odsetek ten jest niski, sprawia, że utrzymanie własnego mieszkania pozostaje relatywnie tanie w stosunku do najmu. I to mimo że - jak wynika z danych Eurostatu - nad Wisłą czynsze najmu rosły wolniej niż ceny zakupu mieszkań (przykładowo, w latach 2014-2024 r. wzrost wyniósł - odpowiednio - 69 i 110 proc.). To teoretycznie powinno zwiększać atrakcyjność najmu.

W praktyce w całej UE widać, że im większa różnica między wzrostem cen mieszkań a wzrostem czynszów, tym mniejszy wzrost (lub większy spadek) popularności najmu. Może to odzwierciedlać fakt, że zwyżki cen nieruchomości zwiększają ich "inwestycyjną" atrakcyjność, popychając gospodarstwa domowe do zakupu. Wbrew pozorom, ta pobudka występuje też u osób, które kupują nieruchomość w celu zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych. Dla nich bowiem mieszkanie też jest składową oszczędności (majątku). Jest to również część wytłumaczenia tego, że hossa na rynku nieruchomości nad Wisłą nie zatrzymała wzrostu odsetka gospodarstw domowych "na swoim".

W UE jest niewiele państw, w których odsetek gospodarstw domowych dysponujących własnym mieszkaniem rośnie - w minionych 5 latach doszło do tego w 10 krajach, ale w minionych 15 latach ten odsetek wzrósł już tylko w sześciu. W tym gronie Polskę wyróżniało to, że równocześnie szybko rosła liczba gospodarstw domowych. Inaczej mówiąc, nawet nowo formowane gospodarstwa domowe nie wchodziły zwykle na rynek najmu, tylko były w stanie zamieszkać we własnym M. To sytuacja nietypowa, bo zwykle w UE wzrost liczby gospodarstw domowych szedł w parze ze wzrostem powszechności najmu.

Jak to rozumieć? Znaczenie może mieć to, jaka była struktura nowo powstających gospodarstw domowych. W Polsce ich liczba rosła pomimo postępującego spadku populacji powiązanej ze starzeniem się ludności. Odsetek osób w wieku 25-34 lata tylko w ostatniej dekadzie zmalał nad Wisłą o 3,7 pkt proc., bardziej niż w jakimkolwiek innym kraju UE. Średnio spadek wyniósł 1,1 pkt proc. Tymczasem to właśnie osoby z tej grupy, wyprowadzające się z rodzinnego domu, najczęściej są najemcami mieszkań. Widać to na poniższym wykresie.

Jednocześnie w Polsce wciąż stosunkowo mało jest jedno- i dwuosobowych gospodarstw domowych. W 2024 r. ich udział w ogóle gospodarstw domowych wynosił niespełna 50 proc. Tymczasem w UE widać wyraźną zależność między tym, jak rozdrobnione są gospodarstwa domowe, a powszechnością najmu i własności. Im większy jest odsetek jedno- i dwuosobowych gospodarstw domowych, tym wyższy odsetek wynajmujących.

Z drugiej strony, odsetek tych małych gospodarstw domowych w Polsce rośnie – właśnie ze względu na starzenie się ludności. To powinno teoretycznie zwiększać odsetek wynajmujących mieszkania – tak jak w większości państw UE. Dlaczego nad Wisłą tak się nie dzieje? Po pierwsze, przyrost liczby małych gospodarstw domowych jest relatywnie wolny: ich udział w całkowitej liczbie gospodarstw wzrósł od 2010 r. tylko o 1,6 pkt proc. (do wspomnianych 49,5 proc.), a w ostatniej dekadzie nawet nieco zmalał.

Po drugie, małe gospodarstwa domowe tworzą nie tylko ludzie młodzi, którzy nie założyli jeszcze rodziny, ale też starsi, których dzieci już się wyprowadziły. W Polsce przybywa przede wszystkim tych drugich gospodarstw, a one zwykle dysponują własnym mieszkaniem. W 2024 r. już 8,2 proc. ogółu gospodarstw domowych stanowiły te tworzone przez mieszkające we własnym lokum dwie osoby, z których co najmniej jedna miała ponad 65 lat. To o 3 pkt proc. więcej niż w 2010 r. Tłumaczy to więc połowę wzrostu (o 5,8 pkt proc.) odsetka gospodarstw domowych z własnym mieszkaniem.

Te tendencje wiążą się z jeszcze jednym zjawiskiem, które może w jakimś stopniu tłumaczyć nietypowy na pierwszy rzut oka wzrost odsetka gospodarstw domowych "na swoim" nad Wisłą. Chodzi o upowszechnianie się tzw. "gniazdownictwa", czyli sytuacji, gdy młody dorosły nie opuszcza rodzinnego domu. W Polsce, jak wynika z danych Eurostatu, w ubiegłym roku niemal 53 proc. osób w wieku 25-34 lata zamieszkiwało z rodzicami. Więcej tak zdefiniowanych "gniazdowników" było tylko na Słowacji oraz w Chorwacji i Grecji. Co więcej, w Polsce wyjątkowo szybko ich przybywało. Od 2010 r. odsetek młodych dorosłych mieszkających z rodzicami podskoczył nad Wisłą o ponad 13 pkt proc., bardziej niż w jakimkolwiek innym kraju UE poza Irlandią i Hiszpanią.

"Gniazdownictwo" potęguje wpływ starzenia się ludności - spadku odsetka młodych dorosłych w populacji - na strukturę własnościową rynku mieszkaniowego. Coraz mniej liczne osoby w wieku 25-34 lata nie tworzą nowych gospodarstw domowych, które początkowo korzystałyby z najmu, tylko pozostają w gospodarstwach dysponujących własnym mieszkaniem. Efekt? Gospodarstwa złożone z co najmniej trzech dorosłych osób i dysponujące własną nieruchomością w 2024 r. stanowiły w Polsce 18,6 proc. ogółu gospodarstw domowych, w porównaniu do 15,8 proc. pięć lat wcześniej i 14,1 proc. w 2010 r.

Upowszechnianie się "gniazdownictwa" na pierwszy rzut oka sugeruje, że wzrost odsetka gospodarstw domowych "na swoim" jest w pewnym stopniu pozorny i dlatego następuje w warunkach wzrostu cen nieruchomości. To, że młodzi dorośli nie opuszczają długo rodzinnego domu, zwykle tłumaczone jest bowiem właśnie tym, że nie mogą sobie pozwolić na zakup własnego mieszkania. W takim ujęciu wzrost odsetka gospodarstw domowych dysponujących własnym M byłby skutkiem ubocznym drożyzny na rynku mieszkaniowym. Istnieje jednak kilka powodów, aby wątpić w tę narrację.

Po pierwsze, jak wspomnieliśmy na początku, wątpliwa jest teza, że na przestrzeni ostatnich kilkunastu lat w Polsce zmalała dostępność cenowa mieszkań. Po drugie, zastrzeżenia budzą dane dotyczące odsetka "gniazdowników" nad Wisłą. W statystyce Eurostatu ta grupa obejmuje też osoby, które korzystają z budżetu rodziców lub go wspierają - niekoniecznie mieszkając z rodzicami. Według badań GUS prawdziwych "gniazdowników" jest mniej: w 2022 r. stanowili około 33 proc. spośród osób w wieku 25-34 lata. Co więcej, odsetek ten w poprzednich latach malał, a nie rósł.

Pośrednio potwierdzają to inne dane Eurostatu, z których wynika, że młodzi Polacy coraz wcześniej opuszczają rodzinne gniazdo. W 2024 r. wiek wyprowadzki wynosił 26,7 roku w porównaniu do 28,3 dekadę wcześniej (średnio w UE spadek był znacznie mniejszy).

Po drugie, nawet jeśli odsetek" gniazdowników" rzeczywiście rośnie, to nie jest jasne, że stoją za tym trudności ekonomiczne. Jak pisaliśmy w money.pl w zeszłym roku, młodzi ludzie rzadziej niż dawniej kojarzą się w pary, a co za tym idzie rzadziej i później zakładają rodziny. To zmniejsza lub opóźnia potrzebę opuszczenia rodzinnego domu. Jednocześnie pozwala zaoszczędzić pieniądze na własne mieszkanie (lub wkład własny), gdy zajdzie taka potrzeba. W tym sensie "gniazdownictwo" rzeczywiście przyczynia się do spadku odsetka gospodarstw domowych wynajmujących mieszkania i wzrostu odsetka gospodarstw "na swoim". Nie jest to jednak następstwo "drożyzny" na rynku mieszkaniowym.

Warto odnotować jeszcze jeden trend, który kryje się za wzrostem w Polsce odsetka gospodarstw domowych dysponujących własnym lokum. Z definicji oznacza on spadek odsetka wynajmujących. Dane Eurostatu sugerują jednak, że dotyczy to wyłącznie mieszkań wynajmowanych poza rynkiem – czyli wszelkiego rodzaju lokali komunalnych i społecznych. Odsetek gospodarstw domowych, które płacą rynkowe czynsze najmu, stopniowo w Polsce rośnie – pomijając okres pandemii COVID-19. W 2024 r. wynosił 4,8 proc. w porównaniu do 2,5 proc. w 2010 r. To sugeruje, że w Polsce następuje wciąż stopniowa prywatyzacja mieszkań komunalnych i społecznych.

Grzegorz Siemionczyk, główny analityk money.pl