Zmiana po 7 latach. Użytkowanie wieczyste znów w grze. Oto plan rządu

Z projektu nowelizacji wynika, że rząd planuje zniesienie generalnego zakazu ustanawiania użytkowania wieczystego gruntów przeznaczonych na cele mieszkaniowe. Oznacza to powrót do stanu prawnego sprzed 1 stycznia 2019 r., kiedy w życie weszła ustawa przekształcająca użytkowanie wieczyste gruntów mieszkaniowych w prawo własności.

Ponadto projekt zakłada, że użytkowanie wieczyste będzie mogło być ponownie ustanawiane m.in. na potrzeby społecznego budownictwa mieszkaniowego oraz budowy akademików.

Projekt nowelizacji w dużej mierze koncentruje się na uregulowaniu sytuacji prawnej gruntów zabudowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe. Jak wskazuje resort, problem ten ma charakter historyczny i sięga okresu PRL-u oraz pierwszych lat transformacji ustrojowej.

W tamtym czasie spółdzielnie realizowały inwestycje mieszkaniowe na gruntach należących do państwa lub gmin, na podstawie decyzji lokalizacyjnych. Ustanawiane użytkowanie wieczyste uniemożliwiało jednak zasiedzenie gruntów oraz przeniesienie ich własności na podstawie Kodeksu cywilnego. W konsekwencji część spółdzielni do dziś nie posiada trwałego tytułu prawnego do gruntów, na których stoją budynki mieszkalne.

- W mojej ocenie zniesienie użytkowania wieczystego było decyzją pochopną i nieprzemyślaną. Jego odpowiedniki funkcjonują w innych systemach prawnych i pozwalają na wpływ państwa lub jednostek samorządu terytorialnego na sposób wykorzystywania nieruchomości miejskich. Uregulowanie w umowie o oddaniu nieruchomości jej przeznaczenia stanowiło rozwiązanie kierunkowo dobre, chociaż trzeba przyznać, że występowały trudności z egzekwowaniem takich postanowień umownych w postępowaniu sądowym - przekonuje w rozmowie z money.pl prof. Marcin Dziurda z Uniwersytetu Warszawskiego z Katedry Postępowania Cywilnego.

Likwidacja użytkowania wieczystego, wraz z masowym zbywaniem lokali komunalnych, ograniczyła możliwości wykonywania przez jednostki samorządu terytorialnego ich zadań - dodaje.

- Proponowana nowelizacja wydaje się świadczyć o zmianie na lepsze podejścia do użytkowania wieczystego jako instytucji - dodaje naukowiec z Uniwersytetu Warszawskiego.

- Projekt ustawy rozwiązuje historyczne zatory prawne spółdzielni, czyli uregulowanie gruntów pod blokami z PRL bez trwałych tytułów oraz otworzy drogę do ksiąg wieczystych, kredytów i transakcji dla ok. 50 tys. lokali, głównie w stolicy. Zyskają osoby, które chciałyby sprzedać takie mieszkania. Do tej pory niemożliwe było zaciągnięcie kredytu hipotecznego na zakup, transakcje były tylko gotówkowe, zazwyczaj poniżej ceny rynkowej. Zmiana prawa usprawni obrót oraz podniesie ceny takich lokali do cen rynkowych - plusy proponowanych przepisów w rozmowie z money.pl wskazuje również Tomasz Narkun, inwestor i analityk rynku nieruchomości.

- Każdy ruch w stronę uwolnienia zasobów gruntowych pod mieszkania jest dobry, ważne aby było to przemyślane i skonsultowane. Finalnie i tak wszystko rozbija się o ogromne środki finansowe. Aby budownictwo społeczne odgrywało znaczącą rolę potrzeba około 20-30 mld zł rocznie. Kolejną kwestią jest dokładne przeanalizowanie lokalizacji inwestycji mieszkaniowych, gdyż kwestie demograficzne mogą sprawić, że w zmarginalizowanych obszarach będzie potrzeba zasiedlenia coraz większej liczby pustostanów, a nie budowa nowej substancji - przekonuje ekspert.

"Celem przywrócenia możliwości ustanawiania użytkowania wieczystego także w odniesieniu do gruntów mieszkaniowych jest zachowanie kontroli nad sposobem zagospodarowania terenu (możliwość rozwiązania umowy użytkowania wieczystego w przypadku korzystania z nieruchomości niezgodnie z określonym w umowie celem), przy jednoczesnej możliwości pozyskania gruntu przez inwestorów realizujących przedsięwzięcia w ramach budownictwa społecznego poniżej wartości rynkowej" - tak cel zmiany tłumaczy w odpowiedzi na pytania money.pl Ministerstwo Rozwoju i Technologii.

Resort przekonuje, że: "projekt ustawy nie zawiera ograniczeń podmiotowych. Niemniej rozwiązanie to adresowane jest przede wszystkim do podmiotów realizujących przedsięwzięcia w ramach społecznego budownictwa czynszowego oraz przedsięwzięć polegających na tworzeniu miejsc zakwaterowania dla studentów i doktorantów. Inwestorami mogą być zatem zarówno spółdzielnie mieszkaniowe, jak i społecznego inicjatywy mieszkaniowe (towarzystwa budownictwa społecznego)".

Co do zasady nowe rozwiązania będą miały zastosowanie do inwestycji realizowanych po wejściu ustawy w życie, ale ministerstwo nie wykluczwa odstępstw.

- Nie można natomiast wykluczyć, że istniejące już budynki będą mogły zostać w perspektywie przeznaczone na potrzeby społecznego budownictwa czynszowego. W takim przypadku grunty wykorzystywane na te cele zostaną objęte preferencyjną stawką opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego - wyjaśnia nam resort.

Jednym z kluczowych elementów projektu są nowe zasady dotyczące opłat. Roczna opłata z tytułu użytkowania wieczystego ustanowionego na cele mieszkaniowe ma wynosić 0,3 proc. wartości gruntu. Jednocześnie pierwsza opłata nie będzie mogła przekroczyć 10 proc. ceny nieruchomości.

Preferencyjne stawki mają ograniczyć koszty realizacji inwestycji mieszkaniowych i ułatwić ich finansowanie.

- Przewidywanym skutkiem regulacji jest obniżenie kosztów najmu lokali udostępnianych w ramach budownictwa społecznego - zarówno należności czynszowych, jak i opłat za utrzymanie nieruchomości, w których ponoszeniu pośrednio partycypują najemcy - tłumaczy Ministerstwo Rozwoju i Technologii.

Malwina Gadawa, dziennikarka money.pl