Ceny mieszkań szaleją. "Wskaźniki są na czerwono, będą rosły dalej"

Czy aktualna sytuacja makroekonomiczna ma swoje odzwierciedlenie w cennikach deweloperów? Wojciech Rynkowski, ekspert nieruchomości portalu extradom.pl w programie "Money. To się liczy" ostudził nadzieje na wyhamowanie dużej dynamiki wzrostów, do jakiej przyzwyczaiła nas oferta deweloperów w ostatnich latach.

- Tu się nic nie zmieni. Trudno mi znaleźć czynniki makroekonomiczne, które miałyby spowodować spadek cen - mówił Wojciech Rynkowski. Jak dodał, znajdujemy się w okresie wielkiej niepewności. - Wojskowi nazywają to mgłą wojny i ta wojna za granicą nas dotyczy. Istnieje tak wiele czynników i niewiadomych, że trudno udzielić odpowiedzi w sposób konkretny - wspomniał.

Niemniej na sytuację ogromny wpływ mają trzy aspekty, jakie wskazał ekspert. Pierwszy jest bezpośrednio związany z inwazją Rosji na Ukrainę. - Nazwa, która przebija się na wszystkie nagłówki dotyczące wojny w Ukrainie, to Azovstal. Jedne z największych zakładów na wschodzie Europy - mówił. Co odzwierciedla dzikie wręcz podwyżki cen stali. - Koszty materiałów budowlanych rosną niejako w dwójnasób. Produkcja większości jest energochłonna, co wpływa na ceny - mówił.

- Po drugie, nie bardzo jest gdzie budować. W dużych miastach atrakcyjne działki się kończą, nie zostało ich zbyt wiele - wskazał.

- Na wrocławskich budowach mówi się po ukraińsku - wskazał ekspert, dodając, że to dotyczy też innych regionów kraju. - W przestrzeni publicznej pojawiła się informacja, że Ukraina przygotowuje przepisy, w myśl których pod groźbą więzienia do kraju mają wrócić mężczyźni w wieku poborowym - mówił. - Kto ma budować? Z czego budować? Wskaźniki są raczej na czerwono i będą rosły dalej - wyjaśnił.

Jest coś, co może tę dynamikę wzrostów wyhamować. Dostępność kredytów - zdolność kredytowa spadła dla niektórych rodzin nawet o połowę. Ktoś, kto mógłby wziąć jeszcze parę miesięcy temu 300 tys. zł kredytu, dziś dostanie 170-180 tys. zł.

- To może oznaczać spadek popytu, ale jeśli nałoży się na spadek podaży u deweloperów, można spodziewać się co najwyżej spowolnienia wzrostu, pewnej korekty wynikającej z 10-proc. inflacji w kraju. Jeśli cena mieszkania wzrośnie o 4-5 proc. przykładowo, to de facto to mieszkanie stanieje. Natomiast teraz widzę raczej dwucyfrowe wzrosty - powiedział.

Czy rynek objawia oznaki przegrzania? - O przegrzaniu i zbyt wysokich cenach mieszkań słyszę od początku pandemii. Różni eksperci zorientowani w rynku pisali, że przegrzany, że to się zawali, że niedługo mieszkania będą po 5-7 tys. zł za metr i że bańka pęknie - mówił Wojciech Rynkowski. - To ja się pytam, gdzie oni są teraz - ironizował.

Można zgodzić się, że wzrost cen materiałów budowlanych, robocizny czy niedoborów pracowników podbija ceny mieszkań nowych, spierając co najwyżej o to, czy adekwatnie. Jak sprawy mają się w przypadku mieszkań używanych, już wybudowanych, a w więc nie do końca podlegających obecnym problemom?

- Ceny z rynku wtórnego podążają za cenami rynku pierwotnego. Mieszkanie używane to doskonałe dobro substytucyjne za mieszkanie nowe. Pod wieloma względami to świetne propozycje, często w centrach miast, dobrze skomunikowane, ze zorganizowaną już infrastrukturą, sklepy, szkoły, dobrze zagospodarowane sąsiedztwo - mówił Wojciech Rynkowski.

Analogiczną sytuacją ze wzrostem mamy w dziedzinie czynszów i wynajmu mieszkań. - Podobno w tej chwili nie można znaleźć mieszkania na wynajem we Wrocławiu, inne duże miasta mają podobny problem - mówił Rynkowski. Wskazał na gości z Ukrainy, których granice Polski przekroczyło już - wg szacunków Straży Granicznej - ok. 3 mln. Przy założeniu, że mniejsza część pojechała dalej, większość została w Polsce, trzymają się dużych miast. Łatwiej o pracę, lepszy transport i komunikacja.

- Proszę wziąć pod uwagę, że być może będziemy mieć do czynienia z końcem pandemii, co oznacza prawdopodobieństwo powrotu uczelni wyższych do nauczania stacjonarnego. Pojawi się wtedy druga, równoległa presja na podwyżki - tłumaczył.

- W dużych miastach to zdecydowanie rynek wynajmującego, nie najemcy i spadku kosztów najmu w najbliższym czasie się nie spodziewam - dodał.

W obliczu tego rodzaju napięć pojawiają się dość osobliwe spekulacje. Jedna z nich mówi o rozważaniach deweloperów nad wprowadzeniem "indeksowanej ceny mieszkań". W uproszczeniu klient w momencie kupna nie znałby dokładnej ceny końcowej lokalu, którą deweloper ma "zindeksować" do sytuacji rynkowej. Brzmi jak furtka do sięgnięcia głębiej do kieszeni kupującego. To rynkowa plotka czy prawdopodobieństwo? Co na to ekspert?

- Nie udało mi się znaleźć takiego przypadku za granicą. Ciekawe, jak podejdzie do tego UOKiK, być może takie zapisy są legalne, nie wiem. Natomiast interesują mnie tu dwie ważne kwestie - powiedział Wojciech Rynkowski.

- Indeksowane w stosunku do czego? I czy to nie jest otwieranie kolejnej puszki Pandory, jak w przypadku kredytów frankowych, my nie wiedzieliśmy, nie byliśmy świadomi - mówi. Trudno mi sobie wyobrazić, jak bank miałby podejść do tego rodzaju indeksowanej umowy kredytu, jak miałby obliczyć zdolność kredytową i całkowitą kwotę kredytu? Niewykluczone, dziwniejsze rzeczy się pojawiały na rynku, jestem ciekaw, jak miałoby to wyglądać - skwitował.

W tak napiętych czasach rynek przejawia czasem dziwne działania. Bo jak inaczej nazwać ofertę sprzedaży "mieszkań w wysokim standardzie" z przerobionej chłodni tira z ceną blisko 10 tys. zł za metr kwadratowy? To wołanie rynku o zmiany czy klasyczna patodeweloperka?

- Prawda leży pośrodku. We Wrocławiu mamy sprawę mikroapartamentów. Na rynku pojawiają się lokale, które zgodnie z prawem budowlanym nie są pełnoprawnymi mieszkaniami pod względem metrażu albo wysokości. Trudno spodziewać się, by nawet największa chłodnia te warunki spełniała. To sygnał trudnej sytuacji na rynku i odzwierciedlenie tego, że Polska jako kraj ma jeden z największych deficytów lokali mieszkalnych w UE - mówił Wojciech Rynkowski w programie "Money. To się liczy".

W obliczu tak wielu niewiadomych, trudno o wskazówki inwestycyjne dla kogoś, kto ma nadmiar gotówki, którą chciałby zainwestować. Ryzykować? Czekać? Jeśli czekać, to na co?

- Trudno rzeczywiście powiedzieć, na co miałby czekać. Jeśli dysponuje gotówką, jeśli nie wie, co z nią zrobić, inwestycja w nieruchomość nie wydaje się najgorszym pomysłem. Ewentualnie, z sąsiedniego niejako obszaru inwestycyjnego, można rozważyć działkę budowlaną. To jeszcze prostsza inwestycja, zgodnie z przysłowiem "ziemia jeść nie woła", koszty utrzymania takiej inwestycji są dużo niższe niż posiadania mieszkania na wynajem - powiedział Wojciech Rynkowski.

Krzysztof Majdan, redaktor prowadzący money.pl.