Koszty budowy domu rosną zgodnie z inflacją. Ostatni taki spokojny kwartał?

Analiza danych kosztowych publikowanych przez Sekocenbud po przeliczeniu dla przykładowego domu jednorodzinnego o powierzchni użytkowej 100 mkw. pokazuje, że w I kwartale 2026 roku koszt budowy do stanu zbliżonego do deweloperskiego wyniósł 580,0 tys. zł, wobec 565,1 tys. zł rok wcześniej. Oznacza to wzrost o ok. 2,6 proc. rok do roku.

To wynik istotny w kontekście sytuacji makroekonomicznej. W 2025 roku inflacja w Polsce wyraźnie wyhamowała i ustabilizowała się właśnie w przedziale ok. 2,5-4 proc. Ostatecznie więc dynamika wzrostu kosztów budowy niemal idealnie pokryła się z poziomem inflacji.

Po kilku latach, w których budownictwo nieco wyprzedzało inflację, rynek ponownie zsynchronizował się z dynamiką całej gospodarki.

I to nie jest przypadek. W 2025 roku to właśnie inflacja była głównym motorem wzrostu kosztów budowy - zarówno za sprawą cen materiałów, jak i rosnących kosztów pracy. W efekcie, gdy presja inflacyjna zaczęła słabnąć, tempo wzrostu kosztów inwestycji również wyraźnie się ustabilizowało.

Największy wpływ na wzrost kosztów budowy niezmiennie mają elementy konstrukcyjne. W tej kategorii wydatki wzrosły z 472 tys. zł do blisko 487 tys. zł, czyli o ok. 3,1 proc. rok do roku (r/r).

Wzrosty są widoczne na wszystkich kluczowych etapach realizacji:

• stan zerowy: +2,9 proc.,
• stan surowy otwarty: +3,7 proc.,
• wykończenie wewnętrzne: +3,2 proc.,
• wykończenie zewnętrzne: +2,3 proc.

Oznacza to, że podstawowa struktura kosztów pozostaje pod stałą presją, nawet w warunkach spadającej inflacji. To właśnie ten segment w największym stopniu "ciągnie w górę" całkowity koszt inwestycji.

Na tle rosnących kosztów konstrukcji wyróżnia się segment instalacji, gdzie obserwujemy wyraźne wyhamowanie, a nawet korektę cen.

Łączny koszt instalacji i urządzeń technicznych nieznacznie spadł — z 93,5 tys. zł do 93,1 tys. zł (ok. -0,4 proc. r/r).

Największą zmianę widać w instalacji centralnego ogrzewania, gdzie koszty spadły o ponad 8 proc. Jednocześnie część instalacji nadal drożeje.

• elektryczne: +4,0 proc.,
• wodno-kanalizacyjne i gazowe: +2,9 proc.

Może to oznaczać, że rynek instalacyjny osiągnął punkt równowagi po wcześniejszych, dynamicznych wzrostach związanych m.in. z cenami energii i komponentów.

Zestawienie danych rok do roku potwierdza kluczowy wniosek: koszty budowy domu są silnie powiązane z inflacją, ale reagują na nią z pewnym opóźnieniem i różną intensywnością w zależności od segmentu rynku.

W 2025 roku inflacja była głównym czynnikiem wzrostu kosztów: podnosiła ceny materiałów budowlanych, zwiększała koszty transportu i energii, a także napędzała wzrost wynagrodzeń w sektorze budowlanym.

W 2026 roku, wraz ze spadkiem inflacji, tempo wzrostu kosztów budowy wyraźnie się uspokoiło. Nie oznacza to jednak spadku cen, a jedynie ich stabilizacji na nieco podwyższonym poziomie.

Warto jednocześnie zauważyć, że część presji cenowej przesunęła się poza sam proces budowy i coraz wyraźniej widoczna jest na rynku działek budowlanych. Wzrost kosztów realizacji inwestycji, w połączeniu z ograniczoną podażą atrakcyjnych gruntów, przekłada się na dalszy wzrost cen parceli w wielu lokalizacjach w całej Polsce. W praktyce oznacza to, że choć dynamika kosztów samej budowy wyhamowała, całkowity koszt wejścia w inwestycję nadal rośnie, tyle że w coraz większym stopniu po stronie zakupu gruntu.

Choć obecne dane sugerują względną równowagę kosztową, to pojawiają się czynniki ryzyka, które mogą wpłynąć na koszty w kolejnych kwartałach.

Jednym z kluczowych jest dziś sytuacja geopolityczna na Bliskim Wschodzie. Ewentualne wzrosty cen surowców energetycznych mogą ponownie uruchomić mechanizm presji kosztowej w budownictwie.

Wpływ ten może być wielopoziomowy:

• rosnący koszt produkcji materiałów energochłonnych (cement, stal),
• droższy transport,
• presja na ceny usług wykonawczych.

Co istotne, rynek budowlany reaguje na takie zmiany z opóźnieniem - najpierw w kosztach transportu, a następnie w cenach materiałów i usług. Dlatego efekty mogą być wyraźniej widoczne dopiero w III kwartale 2026 roku.

W tym kontekście obecny okres można uznać za moment przejściowej stabilizacji - zanim rynek ponownie zacznie reagować na czynniki zewnętrzne.

Należy też uwzględnić sezonowy charakter rynku budowlanego. II kwartał roku tradycyjnie przynosi ożywienie aktywności na budowach, co wiąże się ze wzrostem popytu na materiały i usługi wykonawcze. W efekcie można więc oczekiwać, że w kolejnych miesiącach 2026 roku pojawi się dodatkowa, krótkoterminowa presja cenowa, niezależna od wcześniej wymienionych czynników makroekonomicznych.

Oznacza to, że obserwowana obecnie stabilizacja może zostać częściowo skorygowana przez czynniki sezonowe, zanim rynek zareaguje na szersze uwarunkowania gospodarcze i geopolityczne.

Dla osób planujących budowę domu najbliższe miesiące mogą być relatywnie korzystnym momentem na rozpoczęcie inwestycji. Stabilizacja kosztów, choć ograniczona, daje większą przewidywalność budżetu niż w poprzednich latach.

Z drugiej strony, doświadczenia ostatnich lat pokazują, że koszty budowy rzadko realnie spadają, największe zmiany mają charakter zewnętrzny (inflacja, energia, geopolityka), a decyzje odkładane w czasie często oznaczają wyższy koszt wejścia w inwestycję.

Dlatego kluczowe staje się nie tyle pytanie "czy będzie taniej", ale "jak długo utrzyma się obecna stabilizacja".

Na dziś dane wskazują jasno: koszty budowy przestały rosnąć szybciej niż inflacja. Jednak moim zdaniem pytanie nie brzmi już czy, ale jak długo ten stan się utrzyma.

Wojciech Rynkowski, ekspert Extradom.pl