Nagły zwrot akcji ws. najmu. Ministerstwo samo sobie zaprzecza [ANALIZA]

Dyskusja o tym, czy i jak uregulować tzw. najem krótkoterminowy trwa w Polsce od kilku lat. O przygotowanie odpowiednich przepisów apelują przede wszystkim samorządy, które nie mają dziś żadnych narzędzi, by skutecznie kontrolować to zjawisko.

Przyspieszenie w tej sprawie nastąpiło dopiero na przełomie roku. Pod koniec grudnia 2025 r. Ministerstwo Sportu i Turystyki pokazało po raz pierwszy wstępną wersję projektu ustawy, a w niej zapis umożliwiający gminom tworzenie stref wolnych od tego typu działalności.

Rządowy proces legislacyjny trwał w sumie blisko osiem miesięcy: od wpisania propozycji regulacji do wykazu prac Rady Ministrów po ostateczne przyjęcie przepisów przez rząd, przy sprzeciwie minister funduszy Katarzyny Pełczyńskiej-Nałęcz z Polski 2050.

Prześledziliśmy krok po kroku wszystkie dokumenty dotyczące prac w ministerstwie, włącznie z wynikami konsultacji publicznych i zgłoszeń lobbingowych. Wynika z nich, że resort przez cały czas popierał wprowadzenie dodatkowych uprawnień dla gmin - aż do lipca tego roku.

Zapowiedź, że samorządy będą mogły tworzyć strefy wolne od najmu pojawiła się już w ogólnikowym opisie projektowanej regulacji, czyli w grudniu 2025 r. W tym samym czasie deklarację powtórzono w pierwszym projekcie przepisów, gdzie w szczegółach czytamy, jak miałaby przebiegać taka procedura.

Lokalne uchwały miały podejmować rady gmin - na wniosek wójta, burmistrza, lub prezydenta - "mając na względzie w szczególności charakter budynku, a także porządek i bezpieczeństwo publiczne". Autorzy projektu wskazali również, że taka uchwała powinna zostać wprowadzona na czas nieokreślony lub na minimum 5 lat. Wejście w życie tego przepisu od samego początku zaplanowano na 1 stycznia 2029 r.

W trakcie konsultacji publicznych zorganizowanych na przełomie roku organizacje branżowe i samorządowe zgłosiły do tego pomysłu kilkanaście uwag. W większości przypadków chodziło o doprecyzowanie regulacji, uwzględnienie w niej tzw. praw nabytych inwestorów i gwarancję równego traktowania. W dwóch przypadkach zaproponowano skasowanie tego przepisu w całości, ale tylko w ostateczności.

"Sugeruje się określenie katalogu przesłanek warunkujących ustalenie takiej strefy lub rezygnacji w całości z takiego zapisu" - przekazała Polska Federacja Turystyki Wiejskiej "Gospodarstwa Gościnne". Podobne stanowisko zajęła też Lokalna Organizacja Turystyczna "Made in Zakopane".

W ramach zgłoszeń lobbingowych przeciwko wprowadzeniu stref jednoznacznie opowiedziała się z kolei platforma Airbnb. W piśmie datowanym na 21 stycznia 2026 r. spółka domagała się wprost "usunięcia przepisów zezwalających radom gmin na tworzenie stref (...), które naruszają swobodę przedsiębiorczości, prawo własności i są niezgodne z zasadami i przepisami prawa Unii Europejskiej".

Ministerstwo Sportu i Turystyki odniosło się do wszystkich uwag w zbiorczym raporcie z konsultacji. Resort nie tylko w całości odrzucił przytoczone wyżej zastrzeżenia, ale też konsekwentnie bronił zaproponowanej regulacji i podkreślał jej zasadność.

"Projektowany przepis został pomyślany jako elastyczny instrument dla rady gminy w celu adekwatnej reakcji na niepożądany w danych lokalnych warunkach wpływ najmu krótkoterminowego na bezpieczeństwo i porządek publiczny" - stwierdza ministerstwo sportu.

Dalej resort przyznaje, że "w zależności od obszaru i jego właściwości społeczno-ekonomicznych, gminy spotykają się z różnym stopniem natężenia negatywnych skutków" takiej działalności. "Istotne jest zatem, aby pozostawić radom gmin odpowiednio dużą swobodę działania, która pozwoli dostosować ten prawny instrument do swoich lokalnych uwarunkowań" - podkreśla resort w odpowiedzi na uwagi.

Ministerstwo zaznacza również, że uchwały gmin będą musiały mieścić się zarówno w granicach konstytucyjnych, jak i ustawowych, co z kolei będzie podlegać kontroli ze strony Wojewódzkich Sądów Administracyjnych.

"Uchwalanie takich stref przez rady gminy umożliwia większą obiektywizację całego procesu niż np. w porównaniu do wspólnot mieszkaniowych, co da większe gwarancje odpowiedniego wyważenia interesów wszystkich osób związanych ze zjawiskiem najmu krótkoterminowego" - ocenia resort sportu i turystyki.

W rezultacie, w marcu 2026 r. autorzy projektu dokonali w przepisach dotyczących samorządów tylko dwóch korekt. Po pierwsze, lokalne uchwały o tworzeniu stref powinny mieć na względzie "zabytkowy" charakter budynków. Po drugie, usunięto zapis dotyczący czasu obowiązywania takiej uchwały.

Przepis w takim kształcie przeszedł przez wszystkie etapy rządowej legislacji. Został w całości usunięty dopiero po siedmiu miesiącach prac. Autopoprawkę w tej sprawie złożył 7 lipca minister sportu i turystyki Jakub Rutnicki - tydzień przed tym, jak rząd zatwierdził projekt ustawy i wysłał ją do Sejmu. W piśmie skierowanym do kancelarii premiera szef resortu nie uzasadnił tej decyzji.

W odpowiedzi na nasze pytania, Ministerstwo Sportu i Turystyki przekazało, że autopoprawkę zgłoszono "w związku z przedłużającymi się uzgodnieniami w ramach rządu". "Zapadła decyzja o procedowaniu w pierwszej kolejności niezbędnych przepisów wynikających z rozporządzenia STR (unijne przepisy dotyczące gromadzenia i udostępniania danych o najmie krótkoterminowym - red.). Nie oznacza to, że w drugim kroku, w najbliższym czasie nie przedłożymy w parlamencie dodatkowych przepisów, które i tak po szerokich konsultacjach były przewidywane do wprowadzenia" - informuje nas resort.

Rzeczywiście, rządowa propozycja to odpowiedź na unijne rozporządzenie STR (Short-Term Rental), które obowiązuje od 20 maja 2026 r. Ale to nie ogranicza możliwości wprowadzenia dodatkowych regulacji, w tym dotyczących nowych uprawnień dla władz samorządowych.

A po pierwsze, Ministerstwo Sportu i Turystyki od początku zakładało wprowadzenie specjalnych rozwiązań dla gmin - ze świadomością, że chodzi o wdrożenie unijnego prawa. Po drugie, w ocenie skutków regulacji resort sam przyznaje, że wiele krajów stosuje różne przepisy dotyczące najmu, w tym tzw. ograniczenia strefowe. Wylicza, że na takie mechanizmy zdecydowały się już Francja, Hiszpania, Włochy, Niemcy, Wielka Brytania, Portugalia, Irlandia i Belgia.

Po trzecie, unijne rozporządzenie STR zobowiązuje Polskę przede wszystkim do prowadzenia rejestru obiektów oferujących najem krótkoterminowy. Tymczasem rządowy projekt zawiera bardzo dużo dodatkowych rozwiązań, wykraczających poza ten zakres, jak obowiązkowy regulamin obiektu, zmiany dotyczące przepisów przeciwpożarowych czy zasady dotyczące kontroli takich miejsc.

Wreszcie, po czwarte, samo unijne rozporządzenie nie wyklucza dodatkowych regulacji krajowych:

"Niniejsze rozporządzenie nie wpływa na kompetencje państw członkowskich w zakresie przyjmowania i utrzymywania wymogów dotyczących dostępu do rynku w odniesieniu do świadczenia usług krótkoterminowego najmu lokali mieszkalnych przez wynajmujących, w tym wymogów dotyczących zdrowia i bezpieczeństwa, minimalnych norm jakości lub ograniczeń ilościowych, pod warunkiem że wymogi te są niezbędne i proporcjonalne dla ochrony celów interesu publicznego" - czytamy w preambule dokumentu.

Co więcej, celem rozporządzenia i wprowadzanej ewidencji obiektów jest właśnie dostarczenie poszczególnym krajom "wiarygodnych danych" na temat najmu krótkoterminowego, co powinno im pomóc w opracowaniu polityk i przepisów dotyczących tego zjawiska.