To dlatego "wybili zęby" ustawie o najmie? Statystyki są jednoznaczne

W mijającym tygodniu Rada Ministrów zaakceptowała projekt ustawy dotyczącej najmu krótkoterminowego, który z założenia miał uporządkować rynek nieruchomości, lecz szybko stał się przedmiotem szerokiej debaty, ponieważ część komentatorów uważa, że powstaje pod presją środowisk czerpiących zyski z wynajmu. Polacy podchodzą do zmian sceptycznie, zwłaszcza że projekt przewiduje utworzenie Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych, obejmującego wszystkie miejsca świadczące usługi noclegowe — również prywatne mieszkania wynajmowane na krótkie okresy.

Dla branży nieruchomości ewentualne zmiany mogą być czynnikiem hamującym. Jak przyznaje w rozmowie z money.pl założyciel branżowego serwisu Renter.io Anton Bubiel, Polska wynajmem stoi.

- W czerwcu w 17 analizowanych przez nas miastach pojawiło się 33,1 tys. nowych unikalnych ofert najmu, czyli o 30,1 proc. więcej niż rok wcześniej – mówi Anton Bubiel.

Ekspert zaznacza, że jego zespół sprawdził, jaki wpływ na podaż mieszkań na długi termin mogło mieć wejście w życie unijnego rozporządzenia o rejestracji najmu krótkoterminowego. Zwraca on uwagę, że przepisy te obowiązują od 20 maja, choć na gruncie prawa polskiego wciąż nie zostały one osadzone.

Analiza sześciu największych miast pokazała, że oferta rośnie najszybciej tam, gdzie najem na doby miał największy udział. W Gdańsku o blisko 42 proc., a we Wrocławiu i w Krakowie o około 32 do 33 proc. – wylicza rozmówca money.pl. Ekspert dodaje, że dla porównania w Poznaniu i Łodzi, gdzie najem krótkoterminowy odgrywa mniejszą rolę, wskaźniki te urosły łącznie o niecałe 16 proc.

– Jeszcze wyraźniej widać to wewnątrz miast. Dzielnice centralne, w których koncentrował się najem turystyczny, zwiększyły podaż o 43 proc. rok do roku, podczas gdy pozostałe o 29 proc. – podkreśla założyciel Rentier.io.

Z danych firmy wynika, że rekordowe dynamiki notują lokalizacje o profilu turystycznym. Gdańskie Śródmieście osiągnęło wynik 63 proc., Wrzeszcz ponad 74 proc., a wrocławskie i krakowskie Stare Miasto zanotowały dynamikę na poziomie około 54 do 55 proc.

– Po 20 maja dzienny napływ nowych ogłoszeń w centrum Gdańska przyspieszył o ponad 19 proc., blisko 2,5-krotnie mocniej niż w pozostałych dzielnicach miasta – wskazuje Anton Bubiel.

Ekspert dzieli się także inną istotną obserwacją z rynku. – Rośnie grupa osób, które sprzedają mieszkania i wobec wydłużonego czasu transakcji wolą tymczasowo wynająć lokal niż obniżać cenę ofertową. Jedni decydują się na długi termin, a niektórzy na krótki, szczególnie jeżeli mieszkanie jest w atrakcyjnej turystycznie lokalizacji – tłumaczy.

Jak branża ocenia same regulacje? Przedstawiciel Rentier.io uważa, że projekt, który przyjął rząd, to przede wszystkim próba dostosowania polskich przepisów do regulacji unijnych.

– Rząd chce zrobić minimum, którego wymaga Unia, czyli stworzyć centralny rejestr lokali, uporządkować przekazywanie danych przez platformy i ograniczyć szarą strefę. Jednocześnie rząd wycofał się z najbardziej restrykcyjnych dodatkowych rozwiązań, takich jak możliwość wprowadzania lokalnych zakazów czy uzależnienie najmu od zgody wspólnoty lub spółdzielni – ocenia Anton Bubiel w rozmowie z money.pl.

Ekspert zauważa, że za dalej idącymi ograniczeniami stoi dość nietypowa koalicja interesów. – Branża hotelowa mówi o nierównej konkurencji, ponieważ hotele podlegają znacznie większej liczbie wymogów niż właściciele mieszkań. Lewica argumentuje ochroną dostępności mieszkań i ograniczeniem wpływu platform na lokalne rynki, a część Polski 2050 chce zwiększyć wpływ wspólnot, spółdzielni i samorządów – wyjaśnia.

Według niego motywacje są różne, ale efekt zmian, które zaproponowano, byłby podobny. Chodzi o ograniczenie skali najmu krótkoterminowego, a pośrednio także konkurencji dla hoteli.

– Rząd wybrał więc wariant zachowawczy. Najpierw policzyć rynek, zwiększyć jego przejrzystość i wyeliminować podmioty, które działają poza systemem, a dopiero później rozważać ewentualne ograniczenia – podsumowuje dyrektor Rentier.io. Ekspert dodaje, że obecny projekt w pewnym sensie sprzyja rynkowi, przede wszystkim operatorom, którzy działają legalnie, i uspokaja obawy właścicieli.

Warto przypomnieć, że nowe przepisy to efekt unijnego rozporządzenia, które potocznie nazywa się dyrektywą STR. Ministerstwo Sportu i Turystyki, które odpowiada za polski projekt, chce przede wszystkim uporządkować rynek i wyeliminować nieuczciwą konkurencję.

Kluczowym elementem nowej ustawy jest stworzenie centralnego rejestru. Każdy właściciel, który oferuje noclegi przez popularne platformy rezerwacyjne, będzie musiał uzyskać specjalny numer rejestracyjny. Bez niego portale internetowe nie pozwolą na publikację ogłoszenia.

Platformy rezerwacyjne otrzymają nowe obowiązki. Będą musiały regularnie przekazywać administracji państwowej dane o liczbie gości oraz o liczbie nocy, w których lokal był wynajęty. Dodatkowo portale zyskają obowiązek weryfikacji, czy numery rejestracyjne są prawdziwe. Jeśli system wykryje nieprawidłowości, oferta zniknie z sieci.

W przeszłości rynek najmu krótkoterminowego rozwijał się w Polsce bardzo żywiołowo, często poza jakąkolwiek kontrolą. Brak odpowiednich narzędzi sprawiał, że samorządy nie wiedziały dokładnie, ile takich lokali funkcjonuje na ich terenie. Nowe przepisy mają to zmienić i dać urzędnikom realne narzędzia do monitorowania zjawiska, które mocno wpływa na nieruchomości w największych polskich metropoliach.