Polska gospodarka od kuchni. "Pod wieloma względami wyprzedzamy Europę Zachodnią"

Jacek Losik, money.pl: Branża magazynowa jest kuchnią gospodarki?

Paweł Sapek, Senior Vice-President, Regional Head na Europę Środkową w Prologis: Rzeczywiście branża nieruchomości logistycznych i magazynowych jest z jednej strony kuchnią gospodarki, a z drugiej papierkiem lakmusowym jej kondycji. Zarówno spowolnienie, jak i dynamiczny wzrost gospodarczy bardzo mocno przekładają się jej stan.

Nieruchomości logistyczne są jednym z elementów projektowania łańcuchów dostaw. Odgrywają one bardzo ważną rolę w tym procesie. Co istotne, elementu magazynowego nie da się stworzyć z dnia na dzień, tak jak można na bieżąco zarządzać niektórymi decyzjami logistycznymi, które – w sytuacji kryzysu – da się przeorganizować w ciągu trzech-czterech tygodni. W przypadku nieruchomości proces decyzyjny jest dłuższy, ale dzięki temu Prologis – jako deweloper i zarządca nieruchomości logistycznych – ma bardzo dobry obraz tego, co dzieje się w gospodarce.

Zatem - z jednej strony mamy coraz więcej informacji o niepokojącej skali zwolnień grupowych i zamykanych zakładów, z drugiej strony Polska awansowała niedawno do G20. Jak ocenia pan sytuację w państwie?

Współpracujemy właściwie z wszystkimi branżami. W Polsce dywersyfikacja naszych klientów jest ogromna. 2025 r. był bardzo specyficzny. Po pierwszych dwóch kwartałach chyba wszyscy spodziewali się dużo większego globalnego tsunami gospodarczego. Początek ubiegłego roku przyniósł ogromne zawirowania, głównie związane z niepokojami taryfowymi.

Z punktu widzenia producentów, branży logistyki i sprzedaży międzynarodowej niepewność co do wartości ceł czy warunków sprzedaży nie pozwalała podejmować decyzji inwestycyjnych i to automatycznie przełożyło się na spowolnienie – widoczne też w sektorze magazynowym.

Jak rozwinęła się sytuacja? Dodajmy, że Sąd Najwyższy USA 20 lutego unieważnił większość ceł nałożonych przez Donalda Trumpa.

Wielu firmom potrzebnych było kilka miesięcy, żeby przystosować się do tych niepewnych warunków. Na szczęście – i dotyczy to prawie wszystkich branż – współczesna gospodarka charakteryzuje się dużą dynamiką i możliwościami adaptacji. Jeden kwartał po globalnym zamieszaniu wystarczył, żeby firmy zaczęły znów planować, częściowo modernizując swoje łańcuchy dostaw.

Jeżeli chodzi o Polskę, wszystkie parametry gospodarcze: wzrost PKB, dane inflacyjne, wskaźniki dla polskiej waluty – zarówno za zeszły rok, jak i prognozy na przyszły – są pozytywne. To na pewno pomogło również branży nieruchomości logistycznych i szerzej biznesowi w 2025 r. Ten rok pełen wahań Prologis w Polsce zakończył z wysokim współczynnikiem wynajęcia magazynów – na poziomie 97 proc. naszego polskiego portfela nieruchomości.

Przełożyło się to na nowe inwestycje?

Jeżeli chodzi o branżę magazynową, w zeszłym roku mieliśmy mniej nowych projektów, ale bardzo dużo firm wdrażało rozbudowane procesy konsolidacyjne. Dokonywało przeglądu powierzchni magazynowych, które już wynajmowały. Szczególnie dotyczyło to e-commerce. Firmy analizowały, czy wolumen powierzchni magazynowych, który już wykorzystują, da się wykorzystać bardziej efektywnie.

Zjawisko to widzieliśmy w naszych wynikach biznesowych. W tym roku, patrząc na całą Europę, ale też skupiając się na Europie Centralnej i Polsce, Prologis miał bardzo wysoki wskaźnik retencji klientów. Oznacza to, że firmy, które miały moment decyzyjny w umowie najmu: kończyła im się umowa albo mieli możliwość przedłużenia istniejącego kontraktu, zdecydowały się zostać w naszych obiektach dłużej lub rozszerzyć działalność w danym parku logistycznym o dodatkowe metry kwadratowe. Wskaźnik retencji w naszych obiektach w Polsce wyniósł 90 proc. – jeden z najwyższych poziomów w ostatniej dekadzie.

Wielu komentatorów i analityków wojskowych mówi, że celem naszych przeciwników – chodzi oczywiście o Rosję – jest osłabienie Polski bez użycia działań kinetycznych, poprzez przekonanie inwestorów z całego świata, że jesteśmy szarą strefą, w której nie wiadomo, co się wydarzy, więc lepiej przenieść biznesy gdzie indziej. Nie ma tego efektu?

Cztery lata temu, gdy wojna w Ukrainie się rozpoczynała, był to istotny element dodający niepewności z perspektywy kapitału zagranicznego i inwestorów w Polsce. Teraz, gdy rozmawiamy z inwestorami – zarówno z naszych funduszy oraz nowymi podmiotami – ten czynnik nie jest już postrzegany jako kluczowe ryzyko dla naszego kraju.

To pozytywna informacja

Sytuacja się ustabilizowała. Nadal obserwujemy napływ kapitału inwestycyjnego do Polski z zagranicy. W minionym roku pojawiały się "twarde inwestycje" – w fabryki czy moce produkcyjne, mimo że 2025 r. nie sprzyjał podejmowaniu wielomilionowych decyzji dotyczących budowy takich zakładów czy przeniesienia produkcji do Polski.

Duże projekty się zdarzały, ale nie było ich tak wiele, jak w ubiegłych latach. Oczywiście wszystko zależy od sektora. Na przykład branża motoryzacyjna, która w Europie nie ma najlepszego czasu, w Polsce się rozwija.

A to z kolei dość zaskakujące.

Chodzi przede wszystkim o rynek "aftermarket", czyli części zamiennych. Normy ustalają dla producentów samochodów wymagania co do utrzymania części zamiennych nawet do 15 lat od wyprodukowania samochodu. W minionym roku widzieliśmy bardzo duży rozwój sektora "aftermarket". Rozpoczęliśmy, między innymi, budowę centralnego magazynu na region Europy Środkowej dla dużego niemieckiego inwestora operującego właśnie w tym sektorze. W magazynach Prologis powierzchnie wynajmuje też kilku dużych dystrybutorów części samochodowych. To pokazuje, że pewne obszary branży motoryzacyjnej nadal się rozwijają.

Jak wygląda struktura najemców magazynów Prologis w Polsce?

Jeżeli popatrzymy na Polskę, struktura branż jest dalej niezmienna. W przeszłości były okresy, w których niektórzy inwestorzy np. z branży AGD byli w Polsce jednym z głównych źródeł popytu na magazyny. Teraz mamy pewne ustabilizowanie, więc ten miks branż się nie zmienia. Patrząc na portfel Prologis, 25–30 proc. klientów prowadzi w naszych obiektach tak zwaną lekką produkcję. Pozostała powierzchnia jest przeznaczona dystrybucji i logistyce.

Tradycyjnie, największym najemcą i klientem dla właścicieli nieruchomości logistycznych są właśnie operatorzy logistyczni. Dla nas równie ważne jest jednak to, kto stoi za danym operatorem, kto jest klientem końcowym. Bardzo dynamicznie rozwija się też handel. W naszych parkach działają, między innymi, duzi klienci z branży RTV/AGD.

E-commerce?

Większość dużych sklepów dokonuje transformacji. Wspomniany RTV/AGD to ciekawy przykład, bo wiele sklepów z tego segmentu rozszerza zakres swojej działalności. Jeden z naszych klientów dziś przekształcił się w de facto duży marketplace, w którym dziś można kupić już prawie wszystko. Następuje ewolucja związana z rozwojem e-commerce. Penetracja sprzedaży elektronicznej w Polsce co roku dynamicznie rośnie, szybciej niż w krajach zachodnich. Doganiamy współczynniki z bardziej dojrzałych rynków.

Pandemia to bez wątpienia zjawisko graniczne w tej kwestii.

Z pewnością lata 2020–2024 przyniosły bardzo dynamiczny rozwój e-commerce. Mamy wielu klientów zajmujących się handlem detalicznym, którzy nie są tylko e-commerce’owi – mają klasyczną sieć sprzedaży i sklepów, a e-handel stanowi u nich 50–60 proc. zapotrzebowania na powierzchnię magazynową. Logistyka handlu elektronicznego jest po prostu dużo bardziej skomplikowana.

Coraz częściej zdarza się sytuacja, którą sam miałem. Chodziłem po różnych marketach z elektroniką, chciałem kupić czytnik e-booków. Wszędzie słyszałem, że nie mają go na stanie, mogą zamówić, a na miejscu jest tylko egzemplarz wystawowy. De facto nie trafiłem do sklepów, ale na wielkie wystawy.

Tak będzie wyglądała przyszłość. Sklepy coraz częściej będą pełnić wyłącznie funkcję showroomów. Dotyczy to nie tylko elektroniki. Mamy wielu klientów z branży odzieżowej i oni też będą iść w tym kierunku.

Wracając na chwilę do wątku wojennego: jeśli chodzi o wojnę hybrydową, której doświadczamy w naszym regionie, objawia się ona m.in. głośnymi akcjami jak podpalenia magazynów. Czy te sytuacje wpłynęły na państwa działania?

Nie musieliśmy nic zmieniać w tym zakresie, bo bezpieczeństwo naszych obiektów – zarówno fizyczne, jak i cyberbezpieczeństwo – zawsze było naszym priorytetem. Chronimy dane naszych klientów oraz dane dotyczące nieruchomości. Nie było potrzeby wprowadzać nowych procedur. Wszystkie nasze obiekty mają całodobową ochronę i monitoring. Do tej pory na szczęście nie mieliśmy takich incydentów, czy choćby prób.

Branża magazynowa, logistyka, zyskują nowe tereny inwestycyjne przy okazji np. budowy dróg szybkiego ruchu. Na wschodzie kraju dzieje się pod tym względem bardzo dużo, spora część Via Carpatii jest gotowa. Tam jednak Prologisu praktycznie nie ma. Ze względów bezpieczeństwa?

Oprócz tego, że jesteśmy deweloperem, działamy też jako inwestor długoterminowy oraz zarządca naszego portfela nieruchomości. Do wyboru lokalizacji potrzebujemy pewnej skali. Dlatego w Polsce skupiamy się głównie na największych ośrodkach, związanych z dużymi miastami. Na razie popyt i zainteresowanie klientów po wschodniej stronie kraju dotyczy pojedynczych nieruchomości. My wolimy operować w skali parków logistycznych o powierzchni 100 tys. mkw. i więcej.

Oczywiście obserwujemy rynek i widzimy, że projekty na wschodzie się pojawiają. Coraz mocniej rozwija się Rzeszów. Nie wykluczam, że w dalszej przyszłości będziemy tam inwestować. Nasza strategia na najbliższe trzy lata nie zakłada jednak rozwoju we wschodniej części Polski.

Zaczęliśmy od polskiej gospodarki, chciałbym też zakończyć tym wątkiem - Polska jest już liderem w regionie Europy Środkowej?

Jeżeli popatrzymy na Europę Centralną i atrakcyjność Polski na logistycznej mapie, to nasz kraj ma duże przewagi nad innymi rynkami i rozwija się najbardziej dynamicznie. Kanały logistyczne od zawsze przebiegały przez Polskę, a układ autostrad dodatkowo wzmocnił to zjawisko. Zachodnia strona kraju skorzystała też na przesunięciu dużej części operacji logistycznych z Niemiec.

Jak wypadają państwa na południe od nas?

Rynki Czech, Słowacji i Węgier w mniejszym stopniu obsługują cały region Europy Środkowej – co jest domeną Polski – a raczej prowadzą działalność obejmującą jedynie własny kraj. Do pewnego stopnia północne Czechy i południowa Polska pełnią rolę wspólnego obszaru, gdzie zlokalizowane są magazyny, które prowadzą działalność na skalę regionalną.

Z punktu widzenia przepływów logistycznych i nieruchomości w Polsce mamy najwięcej nowoczesnych obiektów logistycznych w naszej części Europy. W porównaniu z Polską, w Czechach mamy do czynienia ze znacznie wyższymi czynszami – średnio około dwukrotnie wyższymi. Różnica ta wpływa także na dynamikę rozwoju rynku w Polsce. Polski rynek nieruchomości logistycznych należy do najtańszych w Europie. Ale nie musi być za tani! Potrzebujemy stabilnego wzrostu czynszów, żeby mógł się dalej rozwijać.

Z drugiej strony niskie koszty przyciągają inwestorów.

Z pewnością. Jednak dla stabilności – z punktu widzenia inwestycji kapitałowych i funduszy – poziom czynszów musi rosnąć. Oczywiście nie tak dynamicznie jak cztery lata temu, kiedy mieliśmy wzrosty napędzane przede wszystkim inflacją na poziomie oscylującym wokół 20 proc. Stabilne 3–5 proc. rocznie to coś, czego potrzebuje każdy rynek.

Nie widzę fundamentalnych powodów, by rynek czeski był aż dwukrotnie droższy od polskiego. Oczywiście podaż u południowych sąsiadów jest ograniczona skalą kraju, topografią terenu i ograniczeniami planistycznymi. Uważam, że różnica 25 proc. byłaby uzasadniona, ale nie dwukrotność. Oczywiście nie prognozuje obniżki czynszów w Czechach, tylko wzrosty w Polsce.

Spójrzmy teraz na całą Europę. Jak się prezentujemy?

Pod kątem branży nieruchomości logistycznych Polska nie jest już postrzegana jako kraj wschodzący – to coraz bardziej dojrzały rynek, co widać choćby po ilości i jakości kapitału inwestycyjnego. Działają tu ci sami gracze i fundusze, co w Anglii, Niemczech czy Francji. Na koniec ubiegłego roku łączne portfolio powierzchni magazynowych urosło do około 37 mln mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej – to bardzo znacząca wartość w skali Europy.

Jak pod tym względem wypadamy na tle bogatszych państw?

Prologis działa w 12 europejskich krajach. Jeśli spojrzymy na wielkość portfela, skalę całego rynku i nasz udział, Polska jest czwartym rynkiem w Europie. Porównując nasz kraj z europejskimi potęgami, w Niemczech działa około 60 milionów m kw. powierzchni magazynowych. Trzeba jednak wziąć pod uwagę fakt, że tamtejszy rynek miał więcej czasu do rozwoju.

Dynamika rozwoju, jaką w ostatniej dekadzie widzimy w Polsce, jest największa w Europie. Teraz istotne jest to, aby polska branża nieruchomości logistycznych ustabilizowała się na poziomie corocznego, regularnego wzrostu czynszów. Dzięki temu dalszy rozwój będzie zrównoważony i ciągły.

Oprócz dynamiki rozwoju - w czym jeszcze się wyróżniamy?

Jeżeli chodzi o infrastrukturę, ilość terenów inwestycyjnych i procedury inwestycyjne – pod wieloma względami wyprzedzamy Europę Zachodnią. Ważne jest natomiast to, aby popyt na nowe powierzchnie i inwestycje nie był generowany jedynie dzięki niskiej cenie. To z roku na rok musi się zmieniać – i już się zmienia.

Dziesięć lat temu polski rynek pod wieloma względami konkurował głównie kosztami. Tymczasem jakość obiektów w Polsce jest bardzo wysoka i to właśnie w oparciu o tę jakość powinniśmy przede wszystkim budować naszą przewagę konkurencyjną.

Jeśli nastąpi dalszy rozwój i zmiana świadomości, że Polska nie musi się opierać na byciu tanią gospodarką, dorównamy największym graczom i hubom logistycznym Europy.

Rozmawiał Jacek Losik, dziennikarz money.pl