Rynek stanął w miejscu. Oto co się dzieje ze sprzedażą mieszkań

"Czerwcowe dane nie pozostawiają złudzeń - majowa obniżka stóp procentowych ożywiła rynek tylko na chwilę. Słabsze wyniki sprzedaży potwierdzają, że był to raczej jednorazowy impuls niż trwały trend. Rynek szybko ostygł zarówno po stronie kupujących, jak i deweloperów, a sprzedaż mieszkań na siedmiu największych rynkach spadła w czerwcu o 13 proc. względem maja" - wskazali autorzy raportu.

Jak zauważyli, czerwcowy stan oferty deweloperskiej obejmującej 62,1 tys. mieszkań pokazuje, że rynek praktycznie stanął w miejscu. W porównaniu do maja zmiana jest symboliczna i wynika głównie z powrotu do sprzedaży lokali wcześniej zarezerwowanych.

W szerszej perspektywie widać jednak, że wybór dla kupujących jest dziś znacznie większy. W porównaniu z ubiegłym rokiem liczba dostępnych mieszkań wzrosła aż o 30 proc.

O utrzymującym się szerokim wyborze mieszkań i relatywnie słabym tempie sprzedaży świadczą rosnące w czerwcu wskaźniki wyprzedaży oferty, obserwowane na większości rynków.

W czerwcu tego roku na siedmiu największych rynkach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Trójmiasto, Katowice, Łódź) sprzedano niespełna 3,1 tys. mieszkań. Uwagę zwraca też wyraźna przewaga popytu nad nową podażą. Jak wskazali autorzy raportu, takiej dysproporcji nie widziano od września 2023 roku, kiedy rynek stymulowany był przez program "Bezpieczny kredyt 2 proc.". Spadki nie ominęły również rynku wtórnego, gdzie maleje zarówno liczba ofert, jak i aktywność kupujących.

Wyjątkiem był Kraków, gdzie odnotowano bardzo dobre wyniki – według wstępnych danych sprzedano tam około 560 mieszkań. Niewielkie skrócenie czasu potrzebnego na wyprzedanie oferty zaobserwowano także w Warszawie.

Jak zauważyła Katarzyna Kuniewicz z Otodom, choć sprzedaż była wyraźnie niższa niż w maju, to w ujęciu rocznym wzrosła o 9 proc. w porównaniu do czerwca 2024 i 2022 r. Może to skłaniać do ostrożnego optymizmu w prognozach firm deweloperskich na drugą połowę 2025 r.

W jej ocenie powtórzenie rekordowego wyniku z czerwca 2023 roku, kiedy sprzedano 4,8 tys. mieszkań, wydaje się jednak mało prawdopodobne, jeśli nie dojdzie do gwałtownej obniżki stóp procentowych – a taki scenariusz obecnie wydaje się nierealny.

Na siedmiu największych rynkach deweloperzy poszerzyli ofertę 2,5 tys. lokali, mimo że dysponują znacznymi rezerwami pozwoleń na budowę. Oznacza to - w ocenie ekspertów Otodom - że firmy deweloperskie coraz częściej dostosowują ofertę nie do prognozowanego popytu, lecz do faktycznego tempa sprzedaży. W II kwartale 2025 roku do oferty trafiło 10,9 tys. mieszkań, czyli najmniej od dwóch lat.

- Utrzymanie obecnego poziomu cen to dziś scenariusz korzystny z perspektywy deweloperów. Jeżeli jednak w otoczeniu rynkowym w najbliższych miesiącach nie pojawią się istotne impulsy, takie jak obniżki stóp procentowych czy zmiany w metodologii liczenia zdolności kredytowej, należy spodziewać się coraz częstszych korekt cenowych, zwłaszcza na poziomie indywidualnych ofert - przewiduje Katarzyna Kuniewicz.