Budowy nie nadążają za kredytami. Rynek domów jednorodzinnych wchodzi w nową fazę

Wzrost liczby wniosków kredytowych w 2026 roku jest jednym z najmocniejszych sygnałów budzącego się po kilkuletniej przerwie popytu na rynku nieruchomości. W marcu wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe wzrosła aż o 80,5 proc. rok do roku, a liczba wnioskodawców sięgnęła ponad 63 tys. osób.

Jeszcze nie widać tego w najnowszych danych GUS o rozpoczętych budowach, ale rynek domów jednorodzinnych, szczególnie na terenach wokół dużych aglomeracji, wchodzi w fazę przejściową.

Ożywienie po stronie finansowania nie jest przypadkowe. Przy stopie referencyjnej na poziomie 3,75 proc. poprawiła się zdolność kredytowa gospodarstw domowych, co zwiększyło dostępność finansowania.

Co istotne, za kredytami zaczynają podążać decyzje inwestycyjne. W pierwszych miesiącach 2026 roku liczba pozwoleń na budowę dla inwestorów indywidualnych wzrosła o ponad 10 proc. rok do roku. Jednocześnie średnia kwota wnioskowanego kredytu przekroczyła 500 tys. zł, co pokazuje, że część popytu przesuwa się w stronę większych nieruchomości, w tym domów pod miastem.

Choć liczba wniosków i pozwoleń rośnie, to faktycznie rozpoczynanych inwestycji jest wyraźnie mniej. W okresie styczeń - luty 2026 liczba rozpoczętych budów spadła o ponad 20 proc. rok do roku.

Znaczną rolę odegrała zapewne mroźna tegoroczna zima, ale i tak pokazuje to skalę rozwarstwienia pomiędzy decyzją o budowie a jej realizacją. Inwestorzy wracają na rynek, ale często zatrzymują się na etapie finansowania, zakupu działki lub przygotowania projektu.

Najważniejszą barierą przestaje być dziś kredyt, a staje się nią dostęp do gruntów. W wielu lokalizacjach podmiejskich ceny działek rosną już kolejny kwartał z rzędu, a w pobliżu największych miast potrafią przekraczać 600-1000 zł za mkw.

Ograniczona podaż sprawia, że inwestorzy konkurują o najlepsze lokalizacje. Dodatkowo rosnące znaczenie planowania przestrzennego i trwająca reforma planistyczna sprawiają, że nie każda działka daje realną możliwość szybkiej budowy.

Drugim czynnikiem ograniczającym tempo realizacji inwestycji pozostaje rynek pracy. Znaczna część firm budowlanych nadal wskazuje niedobór pracowników jako istotną barierę działalności.

Dla inwestorów oznacza to ryzyko opóźnień i rosnące znaczenie sprawnej organizacji i logistyki procesu budowy. W praktyce oznacza to, że dostępność ekip jest nierówna, a najlepsi wykonawcy mają wypełnione kalendarze. Dla inwestorów oznacza to ryzyko opóźnień i rosnące znaczenie sprawnej organizacji i logistyki procesu budowy.

W tych warunkach rośnie znaczenie technologii prefabrykowanych. Ich przewaga nie wynika wyłącznie z kosztów, lecz z czasu i przewidywalności realizacji - możliwości planowania i kontroli całego procesu.

Podczas gdy tradycyjna budowa domu trwa często 12-24 miesiące (mówimy tu o samych pracach budowlanych), to prefabrykacja pozwala skrócić ten proces nawet do 3-9 miesięcy. W warunkach rosnących kosztów działek i niepewnej sytuacji geopolitycznej na świecie czas staje się istotnym czynnikiem ekonomicznym.

Dodatkowo ogranicza zależność od wielu podwykonawców, co w sytuacji napiętego rynku pracy zmniejsza ryzyko opóźnień. Inwestor współpracuje z jednym podmiotem, który ponosi odpowiedzialność za odpowiednią jakość wykonania.

W perspektywie 2026 roku najbardziej prawdopodobnym scenariuszem jest umiarkowane, selektywne ożywienie rynku. Wzrost liczby wniosków kredytowych oraz pozwoleń na budowę wskazuje na rosnącą gotowość inwestorów, ale tempo realizacji inwestycji będzie ograniczane przez czynniki finansowe i podażowe.

Rynek będzie się rozwijał nierównomiernie - najsilniej w lokalizacjach oferujących dobrą infrastrukturę i stabilne warunki planistyczne.

Wojciech Rynkowski, ekspert Extradom.pl