Budowali pod boom, zostali z mieszkaniami. Niepokój u deweloperów

Deweloperzy, którzy przez lata z niemal szwajcarską precyzją zarządzali podażą, tym razem poślizgnęli się na własnych założeniach. Budowali pod rządowy program dopłat, który wygaszono, a sprzedaż dodatkowo przyhamowały drogie kredyty. Efektem jest skokowy wzrost liczby gotowych, niesprzedanych mieszkań w największych miastach. Pula ta najpewniej jeszcze się powiększy. O tym, jak bardzo, zdecyduje moment, w którym odroczony popyt i tańszy kredyt faktycznie obudzą rynek w 2026 roku.

W IV kwartale 2025 roku liczba gotowych, niesprzedanych mieszkań wzrosła o 46 proc. kwartał do kwartału i była niemal trzykrotnie wyższa niż rok wcześniej – wynika z analizy firmy JLL, monitorującej rynek nieruchomości. W siedmiu największych miastach – Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu, Łodzi i Katowicach – w ofercie deweloperów znajdowało się ponad 14 tys. gotowych lokali. Stanowiły one ok. 20 proc. całej podaży.

Zbliżony obraz wyłania się z danych portalu Tabelaofert.pl. W analogicznym okresie i lokalizacjach w ofercie było 16,3 tys. gotowych mieszkań, co odpowiadało ok. 23 proc. podaży. Różnice wynikają z odmiennych metodologii liczenia oferty.

Choć udział mieszkań gotowych nadal nie dorównuje poziomom z lat 2010–2014, gdy sięgał 30–35 proc., tempo ich przyrostu w ostatnich kwartałach zaczyna budzić poważne obawy o kondycję finansową części deweloperów. Analitycy ostrzegają, że tak szybkie narastanie niesprzedanej oferty może w wielu przypadkach przełożyć się na presję płynnościową, szczególnie na rynkach regionalnych, takich jak Katowice.

Obecna fala gotowych mieszkań to bezpośrednia konsekwencja decyzji inwestycyjnych podejmowanych na przełomie 2023 i 2024 roku. Przy przeciętnym czasie realizacji projektów mieszkaniowych wynoszącym 18–24 miesiące, właśnie teraz na rynek trafiają inwestycje uruchamiane w czasie boomu popytowego napędzanego programem "Bezpieczny Kredyt 2 proc.".

Ten znaczący wzrost jest konsekwencją decyzji, które deweloperzy podejmowali w latach 2023–2024, reagując na bardzo wysoki popyt i przygotowując się na kolejne obietnice rządowe w zakresie wsparcia nabywców pierwszych mieszkań – wskazuje Aleksandra Gawrońska, dyrektorka Działu Badań Rynku Mieszkaniowego JLL.

Budowy rozpędzone w cieniu programu i wiary w jego następcę zostały sfinalizowane już bez popytowego wsparcia. Nadmiar podaży trafił na rynek w momencie, gdy drogi kredyt stał się jedną z głównych barier po stronie popytu.

Po wygaśnięciu rządowego programu dopłat do mieszkań w 2024 roku rynek stracił główny impuls popytowy, a wysokie stopy procentowe NBP skutecznie ograniczały dostępność kredytów hipotecznych i dodatkowo wyhamowały sprzedaż. Choć w drugiej połowie 2025 roku sprzedaż stopniowo rosła, w skali całego roku pozostawała wyraźnie niższa niż w rekordowym 2023 r.

Sytuacja zaczęła się stopniowo zmieniać pod wpływem działań banku centralnego. W 2025 roku Rada Polityki Pieniężnej obniżyła stopy procentowe łącznie o 175 punktów bazowych, sprowadzając stopę referencyjną NBP z 5,75 proc. do 4 proc. i poprawiając dostępność kredytów hipotecznych. Na styczniowym posiedzeniu 2026 roku RPP utrzymała stopy na niezmienionym poziomie, sygnalizując jednak gotowość do dalszego luzowania.

Niższe stopy to stopniowa poprawa zdolności kredytowej i realna szansa na uwolnienie odroczonego popytu – klientów, którzy wstrzymywali się z zakupem w latach 2024–2025. W trzecim kwartale ubiegłego roku ok. 46 proc. zakupów mieszkań finansowano ze środków własnych, co oznaczało stopniowy powrót kredytu hipotecznego do struktury finansowania transakcji. Na to właśnie liczą dziś deweloperzy.

– Spodziewamy się, że w 2026 roku zobaczymy kolejne efekty obniżek stóp procentowych oraz poprawę warunków kredytowania. Klienci, którzy odkładali decyzję o zakupie, mogą być szczególnie zainteresowani mieszkaniami gotowymi, by nie czekać kolejnych dwóch lat na zakończenie budowy – wskazuje przedstawicielka JLL.

Deweloperzy grają kartami, jakie aktualnie mają. Przekonują, że rekordowo duża liczba gotowych mieszkań w ofercie oznacza wyjątkowo komfortową sytuację dla klientów. W normalnych warunkach rynkowych nabywcy kupują mieszkania głównie na etapie realizacji inwestycji, gdy ceny są niższe, a wybór większy. Zakup gotowego lokalu jest zazwyczaj droższy i mniej popularny, dlatego tak wysoki udział mieszkań "od ręki" oznacza odejście od modelu sprzedaży, który przez lata dominował na rynku.

– Szeroka oferta i 20-procentowy udział gotowych lokali dają nabywcom większą swobodę wyboru. Mogą obejrzeć mieszkanie przed zakupem, realnie ocenić standard, układ i lokalizację – mówi Bartosz Guss, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD).

Jego zdaniem rynek pozostaje w fazie stabilizacji cen, która – przy braku silnych impulsów – może utrzymać się także w 2026 roku.

Nie widzimy dziś przestrzeni ani do wyraźnych wzrostów, ani do gwałtownych spadków cen, choć lokalnie mogą pojawiać się odchylenia – stwierdza Guss.

Podobnie ocenia sytuację Ewa Palus z Tabelaofert.pl. – Przestrzeń do podnoszenia cen gotowych mieszkań jest dziś bardzo ograniczona, ale nie oznacza to masowych obniżek czy wyprzedaży. Część firm chce sprzedać lokale szybko, by ograniczyć koszty ich utrzymywania, inni od początku zakładali sprzedaż po zakończeniu inwestycji – tłumaczy.

Rekordowa liczba gotowych mieszkań doprowadziła do wyraźnego podziału rynku. Nadpodaż wywiera presję na ceny transakcyjne, ale w różnym stopniu w zależności od miasta.

Dane za 2025 rok wskazują na wyraźny rozdźwięk między miastami. O ile w Trójmieście (16 proc.) i Warszawie (22 proc.) skala gotowych, niesprzedanych mieszkań pozostaje jeszcze pod kontrolą, o tyle w Krakowie, Poznaniu i Łodzi sięga już 43–46 proc. rocznej sprzedaży. W Katowicach sytuacja jest najbardziej napięta – tam pula gotowych lokali odpowiada aż 75 proc. całorocznego popytu, co może oznaczać realne ryzyko zatorów finansowych i wymusić przeceny.

Według deweloperów w skali siedmiu największych miast sytuacja pozostaje jeszcze względnie bezpieczna, ale to obraz uśredniony, który maskuje narastające problemy lokalne. Teoretyczny czas sprzedaży bieżącej oferty wynosi nieco ponad sześć kwartałów, co formalnie mieści się w granicach rynkowej równowagi. W praktyce jednak część rynków już wyraźnie się korkuje. W Łodzi wskaźnik wyprzedania zbliża się do 10 kwartałów, a w Katowicach przekracza 14 kwartałów, co oznacza, że część mieszkań może czekać na nabywców nawet kilka lat po zakończeniu budowy.

Zdecydowana większość mieszkań gotowych – jak wskazuje Ewa Palus – to lokale relatywnie "młode", ukończone w ostatnich kilkunastu miesiącach. Nie mamy więc do czynienia z dużą skalą wieloletnich, zalegających niesprzedanych zasobów. Jednocześnie w ofercie pojawiają się projekty o bardzo odległych terminach realizacji, sięgających nawet 2028 roku, jednak są to pojedyncze inwestycje. Dominującą część rynku stanowią dziś mieszkania z terminem oddania w 2026 roku, a nieco mniejszy udział mają projekty planowane na 2027 rok.

Duża liczba gotowych mieszkań ogranicza możliwość do podnoszenia cen. Deweloperzy coraz częściej sięgają po rabaty, bonusy i elastyczne warunki płatności, zwłaszcza w nowych projektach konkurujących z lokalami "od ręki".

Projekty uruchamiane w czasie boomu właśnie wchodzą w fazę finalizacji. Ponieważ poziom pozwoleń na budowę i rozpoczętych inwestycji w poprzednich latach pozostawał wysoki, początek 2026 roku może oznaczać dalszy wzrost gotowej oferty.

Biorąc pod uwagę dużą liczbę projektów wprowadzonych jeszcze w pierwszej połowie 2024 roku, na początku 2026 roku udział mieszkań gotowych może się jeszcze nieznacznie zwiększyć – uważa Ewa Palus.

Na rynek trafiają dziś przede wszystkim mieszkania, których budowę rozpoczęto w latach 2024–2025. Dane z ostatnich trzech lat pokazują przy tym wyraźną rozbieżność między tempem uruchamiania nowych inwestycji a realną zdolnością rynku do ich wchłaniania.

W 2025 roku inwestorzy uzyskali pozwolenia na budowę 171 493 mieszkań (spadek o 16 proc. r/r), a jednocześnie – jak wynika z danych GUS – rozpoczęli budowę 129 714 mieszkań, co oznacza powrót liczby startów do poziomu zbliżonego do 2023 roku.

Fakt, że deweloperzy utrzymali niemal 130-tysięczny poziom nowych budów w momencie, gdy oferta mieszkań rośnie, a stopy procentowe NBP wciąż pozostają istotnie wyższe niż w latach 2016–2021, pokazuje skalę wiary w szybkie odbicie popytu.

– Przewidujemy, że na koniec 2026 roku liczba nowo wprowadzanych inwestycji będzie oscylowała wokół 125–130 tys. mieszkań – wskazuje Patryk Kozierkiewicz z PZFD.

Decyzje inwestycyjne dodatkowo napędzała także rosnąca konkurencja w sektorze.

Z danych Dun & Bradstreet wynika, że w Polsce działa już ok. 135,5 tys. firm deweloperskich – o 34 proc. więcej niż dekadę temu. Analiza przeprowadzona we wrześniu 2025 roku obejmuje lata 2015–2025 i opiera się na danych z rejestru KRS oraz informacjach finansowych firm z lat 2022–2024.

– To naturalnie napędza rynek deweloperski, który przy takiej dynamice będzie musiał coraz mocniej konkurować o wymagającego klienta – mówił w październiku ubiegłego roku Maciej Grabowski, założyciel firmy technologicznej Blue Bolt, która zleciła badanie.

Karolina Wysota, dziennikarka money.pl