Najem wciąż się opłaca. Oto co wiadomo o kondycji rynku nieruchomości w Polsce

W IV kwartale 2022 r. wartość Indeksu nastrojów pośredników w obrocie nieruchomościami (tzw. INPON) wyniosła 46,6 na 100 pkt, co oznacza niewielki spadek (o 0,6 pkt) w porównaniu z III kw. 2022 r. - wynika z 7. badana ankietowego nastrojów wśród pośredników w obrocie nieruchomościami przeprowadzonego w IV kwartale 2022 r. przez portal Nieruchomosci-online.pl we współpracy z Uniwersytetem Ekonomicznym we Wrocławiu.

Dane pokazują stabilizację na rynku, trwającą już trzeci kwartał z rzędu, choć w dalszym ciągu poniżej poziomu 50 pkt, która jest granicą optymizmu. "Rynek stymuluje rozwój segmentu najmu, który pozostaje pod silnym wpływem migracji. W I kwartale 2023 r. coraz wyraźniej na rynku nieruchomości będzie widoczne przesilenie i zostanie ustalony nowy punkt równowagi" - czytamy w raporcie.

Według autorów analizy czynniki makroekonomiczne, w tym przede wszystkim ograniczenie dynamiki inflacji, będą wstępem do bardziej otwartej polityki kredytowej banków i zmniejszenia presji na wzrost stóp procentowych.

Swoją rentowność z punktu widzenia zapotrzebowania inwestycyjnego utrzymuje najem. "W ślad za zmniejszaniem się dynamiki inflacji spodziewać się można powrotu inwestorów do zakupów gotówkowych, jednak w mniejszym zakresie niż miało to miejsce w poprzednich kwartałach" - głosi raport.

Serwis Nieruchomosci-online.pl wskazuje, że w przypadku lokali mieszkaniowych zakup mieszkania o mniejszym metrażu jest odpowiedzią na rozgrzany rynku najmu, czy to na potrzeby własne jako alternatywa do wysokich czynszów, czy też jako zakup inwestycyjny pod najem, który nadal utrzymuje swoją rentowność. "Ma to odzwierciedlenie w wynikach subindeksu INPON kawalerek na sprzedaż (51,8; wzrost o 1,4 pkt), których popularność wśród kupujących nie maleje" - czytamy. Niewielką poprawę zanotował również segment sprzedaży większych mieszkań, choć wciąż pozostaje on pod kreską granicy optymizmu (43,9; wzrost o 2,6 pkt).

Również nieznacznie poprawiły się nastroje w zakresie sprzedaży działek budowlanych (43,1; wzrost o 0,7 pkt) oraz domów (39; wzrost o 0,8 pkt) w porównaniu do III kw. 2022 r., choć w ocenie pośredników wciąż nie ma perspektyw na pozytywny rozwój sytuacji w tych segmentach w najbliższym kwartale. Świadczy to o wyhamowaniu popytu i oczekiwaniu na rozwój sytuacji przez właścicieli nieruchomości, którzy nie są jeszcze skłonni do sprzedaży.

Wciąż najlepiej ocenianym przez pośredników w obrocie nieruchomościami segmentem jest najem: kawalerek (57,4; spadek o 6,1 pkt) oraz większych mieszkań (56,3; spadek o 6,4 pkt) na podobnym poziomie, co jest efektem napływu migrantów z Ukrainy.

Wciąż nie ma dużych zmian w segmentach sprzedaży i najmu lokali biurowych oraz lokali usługowych z rynku wtórnego, przy czym poziom subindeksów (ok. 39 pkt) w dłuższej perspektywie jest niezadowalający. "Rozwojowi tych segmentów nie służą rosnące koszty eksploatacji tego typu lokali, przy jednoczesnym spowolnieniu gospodarczym, dotykającym m.in. drobnych przedsiębiorców" - czytamy.

Pośrednicy nie widzą w najbliższym czasie przesłanek, które pozwalałyby wierzyć w większą aktywność ze strony kupujących, których liczba jest ograniczona polityką kredytową oraz wstrzymywaniem się z decyzją zakupową tych osób, których stać na zakup nieruchomości w oczekiwaniu na spadek cen. Jednak po stronie podaży ofert na rynku nie ma jeszcze impulsów, które skłaniałyby sprzedających do obniżania swoich oczekiwań finansowych - piszą autorzy raportu.

Prognozy pośredników na I kw. 2023 r. wskazują na dalsze zahamowanie popytu z nieznacznymi spadkami w zależności od segmentu. W obecnym czasie trzonem popytu są klienci gotówkowi i w najbliższym czasie również tak będzie. Mają na to wpływ: inflacja, wysokie stopy procentowe, ograniczenia w procesie kredytowania oraz malejąca liczba dostępnych mieszkań na rynku pierwotnym.