Rząd chce ukrócić spekulację mieszkaniami. "Jest szansa, że ceny będą mniej rosły"

Zainteresowanie rządowym programem "Bezpieczny Kredyt" jest tak duże, że rząd obawia się, że niektórzy wykorzystają go, aby na tym zarobić. Resort rozwoju w związku z tym chce ograniczyć możliwość zarabiania na sprzedaży mieszkań hurtowo nabywanych przez tzw. flipperów (kupujących mieszkania, aby je odsprzedać innym z zyskiem — przyp.red).

Zdaniem Waldemara Budy, ministra rozwoju tego typu praktyki stały się ostatnio zmorą polskiego rynku mieszkaniowego. W praktyce zarezerwowane wcześniej nowe lokale były odstępowane innym nabywcom, a spekulanci pobierali za to wygórowane prowizje. Rząd chce to ukrócić. Liczy, że dzięki temu mieszkania staną się bardziej dostępne, a ceny przestaną rosnąć.

Przypomnijmy, we wtorek Rada Ministrów przyjęła autopoprawkę do projektu ustawy o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe. Projekt zakłada m.in. wprowadzenie "bezpiecznego kredytu" z dopłatą państwa do rat oraz konta mieszkaniowego z dodatkową premią mieszkaniową z budżetu państwa.

Przyjęta autopoprawka do projektu ma także m.in. przeciwdziałać handlowaniu cesjami umów rezerwacyjnych i deweloperskich.

Propozycja zakłada, że jeśli rozmyślimy się z zakupu mieszkania lub domu, wówczas będziemy mogli zrobić cesję umowy tylko na członków rodziny. Dodatkowo będzie to możliwe dla osób spoza rodziny, ale nie częściej niż raz na trzy lata.

Czy rządowa propozycja w praktyce zwiększy dostępność mieszkań na rynku i przyczyni się do spadku cen? Eksperci, których poprosiliśmy o komentarz, mają wątpliwości.

Pomysł jest dobry, ale "nieświeży". Rząd ma refleks szachisty, bo kwestia uregulowania obrotu cesjami pojawiła się już w 2022 roku w nowelizacji ustawy deweloperskiej - uważa Tomasz Błeszyński, ekspert rynku nieruchomości.

Ekspert przypomina, że w nowych przepisach ograniczono m.in. możliwość nabywania mieszkań flipperom o statusie przedsiębiorcy.

- Poza tym rynek nie czekał na ruch ministerstwa i wcześniej ograniczył takie praktyki. Obecnie blisko 90 proc. firm deweloperskich wprowadziło już ograniczenia w handlu cesjami. W efekcie obrót nimi stanowi niewielki procent rynku. Dlatego rządowy pomysł, nie będzie mieć większego wpływu na poziom cen, mimo że takie są oczekiwania - ocenia.

Co na ten temat rządowego pomysłu sądzą sami deweloperzy? Przemysław Dziąg, radca prawny Polskiego Związki Firm Deweloperskich uważa, że zmiany zaproponowane przez rząd to ruch w dobrym kierunku, bo przyczyni się do ograniczenia zjawiska spekulacji na rynku nieruchomości, ale to raczej jedyny plus. Dlaczego?

- Jednak trzeba mieć na uwadze, że projektowane ograniczenia dotkną także innych nabywców, nie tylko flipperów - wyjaśnia.

Dodaje, że w praktyce zaproponowane przez rząd rozwiązania znajdą się ostatecznie w "Ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego" oraz w Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.

Zgodnie z tymi przepisami, nabywca to osoba, które kupuje mieszkanie nie w celu związanym z działalnością gospodarczą lub zawodową, czyli ogólnie - na swoje potrzeby mieszkaniowe. Tzw. flipperzy, którzy kupują takie mieszkania w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, i tak nie zostaną objęci tymi regulacjami - twierdzi.

Zdaniem eksperta może się więc okazać, że nowa rządowa regulacja dotknie tylko tych nabywców, którzy z różnych przyczyn losowych nie będą w stanie kontynuować umowy z deweloperem. - W praktyce nie zawsze ktoś z rodziny będzie zainteresowany jej "przejęciem" - zauważa Przemysław Dziąg, co jego zdaniem może stanowić duży problem, dla części nabywców.

Ewa Palus, kierowniczka działu consultingu w firmie RedNet uważa z kolei, że rządowa propozycja niewiele zmieni. - Pozytywnie oceniam możliwość cesji na członków rodziny lub raz na trzy lata w innych przypadkach. Sytuacje losowe zdarzają się każdemu i dobrze, że są wyjątki - mówi.

Jej zdaniem należy też pozytywnie ocenić zablokowanie możliwości otrzymania rządowego kredytu na podstawie umowy poprzez przeniesienie cesji.

- Gdyby tak się nie stało, aktywność flipperów wzrosłaby, co doprowadziłoby do zmniejszenia określonej puli mieszkań z rynku i mogłoby przyczynić się też do dalszego wzrostu cen - ocenia.

Mimo to uważa, że tzw. flipperzy nie tworzyli dodatkowego popytu, bo ostatecznie i tak te lokale trafiały do docelowego odbiorcy, choć z wyższą ceną.

Tymczasem Mariusz Wilner, prezes zarządu Black Whale uważa, że rządowy projekt pojawia się w dobrym momencie.

Pomysł jest trafny, w szczególności gdy zwrócimy uwagę na relację popytu do podaży na rynku. Ostatnio deweloperzy mocno zredukowali prace nad nowymi projektami, co doprowadziło do spadku liczby wydawanych pozwoleń na budowę o jedną trzecią - mówi.

Przypomina także, że deweloperzy potrzebują co najmniej dwóch lat na oddanie kolejnych lokali do użytku. W efekcie może dojść do zderzenia rosnącego popytu z niską podażą na rynku.

W tym wypadku ceny będą znowu rosły, tworząc idealne środowisko dla spekulacyjnej działalności flipperów. Konsumenci mają niewielkie szanse w konkurowaniu z nimi, a zwłaszcza z inwestorami nabywającymi często hurtowo np. 20 mieszkań w wynegocjowanych wcześniej cenach - mówi.

Jego zdaniem handel mieszkaniami w takim modelu, nie wnosi żadnej wartości dodanej, a jedynie ogranicza dostęp do mieszkań, przyczyniając się do wzrostu ich cen.

Z kolei Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments, mówi money.pl, że ograniczenie handlu cesjami, które proponuje rząd, będzie mieć doraźny charakter. Jednocześnie ocenia, że dobrze się stało, że rząd zauważył zagrożenie związane z możliwą próbą wykorzystania programu "Bezpieczny Kredyt" przez flipperów.

Część inwestorów obserwując duże zainteresowaniem rządowym programem, mogło planować zakup większej liczby nowych lokali, w momencie, gdy oferta nie jest jeszcze "przebrana", aby je potem odsprzedać z zyskiem tym, którzy będą chcieli z rządowego programu skorzystać - mówi.

Ekspert HRE Investments nie spodziewa się jednak, że ograniczenie handlu cesjami przyczyni się do spadku cen mieszkań, jak chce tego rząd. Jego zdaniem będzie to raczej hamulec dla nadmiernych wzrostów.

- Warto pamiętać, że duże zainteresowanie rządowym programem może spowodować, że na rynku nieruchomości wzrośnie popyt, czego naturalną konsekwencją będzie wzrost cen. Jeżeli popyt spekulacyjny zostanie ograniczony, to ceny nie będą tak szybko rosły, ale nie ma co liczyć na to, że spadną - podsumowuje.

Agnieszka Zielińska, dziennikarka money.pl

Jeśli chcesz być na bieżąco z najnowszymi wydarzeniami ekonomicznymi i biznesowymi, skorzystaj z naszego Chatbota, klikając tutaj.