Pierwszy taki wyrok w historii. Ruszy lawina pozwów przeciwko deweloperom?

Sąd Rejonowy dla Warszawy-Pragi wydał precedensowy wyrok w sprawie nieprawidłowego obliczania powierzchni mieszkań. Sprawę jako pierwszy opisał TVN.

Sąd uznał, że nie można zaliczać do powierzchni mieszkania przestrzeni pod ściankami działowymi. Sprawa dotyczyła jednego z deweloperów, ale może mieć przełomowe znaczenie dla całego rynku. Takie liczenie powierzchni było bowiem dość powszechną praktykę na rynku nieruchomości.

Do sprawy w rozmowie z money.pl odniósł się Tomasz Błeszyński, niezależny ekspert nieruchomości. - Problem nieprawidłowego obliczania powierzchni mieszkań przez deweloperów ma wieloletnią historię. Niedawny wyrok sądu może pomóc uporządkować tę kwestię i chronić interesy kupujących - stwierdził.

- W ostatnich latach spory o rzeczywistą powierzchnię mieszkań trafiały do sądów konsumenckich. Głównym problemem było wliczanie przez deweloperów do powierzchni użytkowej elementów takich jak ścianki działowe czy balkony. Niektórzy stosowali również praktykę doliczania grubości ścian wraz z tynkiem.

Tomasz Błeszyński wskazał, że kwestię liczenia powierzchni mieszkań określa precyzyjny przepis. Obecnie obowiązująca norma ISO 9836:2011- to jej najnowsza wersja. Jasno określa sposób pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego. Deweloperzy są zobowiązani do stosowania tej normy, która nie uwzględnia ścianek działowych w obliczeniach powierzchni użytkowej.

Nasz rozmówca stwierdził, że prawomocny wyrok niekorzystny dla dewelopera może uruchomić lawinę podobnych spraw.

Przy obecnych cenach mieszkań każdy dodatkowy centymetr kwadratowy powierzchni przekłada się na znaczące kwoty. Różnica w pomiarach może skutkować koniecznością dopłaty nawet kilkunastu-kilkudziesięciu tysięcy złotych. To sprawia, że kupujący coraz częściej decydują się na dochodzenie swoich praw, szczególnie w przypadku droższych nieruchomości - mówi.

Ekspert przewiduje, że klienci będą częściej kwestionować praktyki deweloperów w zakresie obliczania powierzchni. Mogą wybierać drogę sądową lub próbować rozwiązać spór polubownie, wykorzystując precedensowe orzeczenia.

Tomasz Błeszyński podkreśla, że nabywcy mieszkań mogą ograniczyć nieporozumienia dotyczące powierzchni kupowanego lokalu. - Powinni dokładnie analizować zapisy w umowie deweloperskiej dotyczące sposobu obliczania powierzchni użytkowej. Kluczowe jest sprawdzenie, jaką normę zastosowano przy pomiarach i czy powierzchnia użytkowa obejmuje ścianki działowe - stwierdził.

W przypadku lokali już wybudowanych kupujący może zażądać od dewelopera szczegółowego przeglądu technicznego z dokładnym pomiarem powierzchni każdego pomieszczenia. Jeśli pojawią się wątpliwości co do zgodności pomiarów, warto rozważyć przeprowadzenie niezależnej inwentaryzacji, która może stanowić podstawę do ewentualnych roszczeń. W umowie deweloperskiej powinien znaleźć się jednoznaczny zapis o stosowanej metodzie pomiaru - ocenił.

W przypadku nabycia lokalu w trakcie budowy - lub na etapie tzw. "dziury w ziemi" - istotna jest weryfikacja wszystkich załączników technicznych. - Szczególną uwagę należy zwrócić na rzuty mieszkania dołączone do umowy. Dokumentacja powinna jasno określać, które ścianki są działowe, a które stanowią element konstrukcji budynku, na przykład zawierający instalacje - wskazuje ekspert.

Podkreśla, że deweloperzy stosowali dotąd różnorodne interpretacje przepisów i norm dotyczących pomiarów powierzchni. Rozbieżności w metodologii liczenia przekładały się na konkretne straty finansowe nabywców. W przypadku mieszkań o wysokim standardzie różnice w powierzchni mogły generować znaczące dodatkowe koszty.

Problem nabiera szczególnego znaczenia w kontekście aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości. Średnia powierzchnia mieszkania oddawanego do użytku w pierwszym półroczu 2024 roku wyniosła 51,9 metra kwadratowego, co stanowi kontynuację trendu spadkowego obserwowanego od kilku lat. Dla porównania, pięć lat wcześniej średnia powierzchnia przekraczała 53 metry kwadratowe.

Analogiczną tendencję można zaobserwować w segmencie domów jednorodzinnych, gdzie w ciągu ostatnich pięciu lat średnia powierzchnia zmniejszyła się z ponad 135 do niespełna 132 metrów kwadratowych. W obecnej sytuacji rynkowej, przy wysokich cenach nieruchomości, każdy metr kwadratowy ma istotne znaczenie dla końcowej ceny mieszkania.

Nie zawsze pozew wobec dewelopera rozstrzygany jest na korzyść kupującego. W maju 2023 roku deweloper Spravia (wcześniej Budimex Nieruchomości) wygrał sprawę dotyczącą sposobu liczenia powierzchni użytkowej mieszkań. Sąd oddalił powództwo małżeństwa, które domagało się zwrotu pieniędzy za metry kwadratowe pod ścianami działowymi, uznając roszczenie za niezasadne. Prawomocny wyrok w tej sprawie jeszcze nie zapadł.

W uzasadnieniu sąd stwierdził, że postanowienia umowy nie były niedozwolone, a małżeństwo zostało prawidłowo poinformowane o sposobie liczenia powierzchni. Sąd uznał, że norma PN-ISO 9836:1997 nie wyjaśnia dokładnie, czym są ścianki działowe, więc deweloper miał prawo do własnej interpretacji.

Sprawa ta była jedną z wielu toczących się obecnie w Polsce, dotyczących podobnych roszczeń. Średnia kwota roszczenia wynosi 20-30 tys. zł, a spory dotyczą zazwyczaj 2-4 mkw. W ubiegłym roku korzystny dla nabywców wyrok zapadł w sądzie w Siemianowicach Śląskich, ale deweloper Nowe Ptasie odwołał się od tego wyroku.

Warto tu wyjaśnić, że w Polsce stosowanie norm ISO jest dobrowolne, chyba że przepisy prawa stanowią inaczej. Do 2020 roku deweloperzy, którzy zdecydowali się umieścić w umowie zapis o normie, mogli stosować zarówno normę ISO 9836:1997 jak i nowszą ISO 9836:2011. O ile zostało to uzgodnione w umowie.

Dopiero od roku 2020 deweloperzy mogą wskazać w umowie tylko nowszą wersję normy - nie mogą już wybierać.

Robert Kędzierski, dziennikarz money.pl