Sprzedał 3000 mieszkań. Ujawnia, ile zostaje zysku z jednego

Marek Koźmiński, srebrny medalista olimpijski z 1992 r., przez dekadę grał we włoskiej Serie A, wówczas najsilniejszej lidze świata. Po powrocie do Polski w 2003 r. pieniądze zarobione na sporcie zaczął lokować w nieruchomości. Z czasem pasywne inwestycje przerodziły się w klasyczny biznes deweloperski. Dziś KG Group ma na koncie ok. 3 tys. sprzedanych mieszkań i kolejny tysiąc w planach, a grupa jest obecna także na rynku parków handlowych, w logistyce i biurach. Spółki działają w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu, są w pełni prywatne i finansują się wyłącznie kredytem bankowym, bez obligacji i bez giełdy.

Publicznie wokół marż deweloperów krąży wiele mitów. Niektóre grupy pokazują wyniki na poziomie 30–40 proc. Koźmiński studzi te liczby: według przywoływanego w rozmowie raportu Polskiego Związku Deweloperów średnia marża netto w branży to raczej 17-18 proc. Te liczby potwierdza Koźmiński.

Według niego jest tu jednak haczyk. Jeśli deweloper kupił grunt dekadę temu, w zupełnie innych cenach, jego realna marża liczona od dzisiejszej wartości może być znacznie wyższa. — Ale to nie jest rynkowe podejście do oceny — zastrzega Koźmiński. Kluczowy koszt to właśnie ziemia; to ona, a nie robocizna czy materiały, w największym stopniu decyduje o rentowności inwestycji.

W pierwszej połowie maja średnia cena ofertowa notowana na warszawskim rynku pierwotnym przekroczyła 20 tys. zł/mkw. – wynika z danych Otodom. To pierwsza taka sytuacja w historii. Z kolei dane rynkowe pokazują, że średnia marża netto deweloperów wynosi 17-18 proc. Koźmiński przyznaje, że u niego jest podobnie, ale zastrzega, że kluczowy jest koszt gruntu.

– Jeżeli urealnisz (grunt) do wartości rynkowej dzisiaj, no to od 16, 17 proc. do 22, 23 proc. – to są takie rynkowe marże – tłumaczy. Inaczej jest, gdy grunt kupiono kilkanaście lat temu po znacznie niższej cenie – jak w połowie banku ziemi KG Group.

– Wtedy zysk nominalnie będzie pewnie w granicach 40 proc. Tylko ten grunt, ten towar leżał 10 lat na półce – zastrzega gość "Biznes Klasy".

Na prostym przykładzie Koźmiński potwierdza, że przy cenie 20 tys. zł za mkw w Warszawie i marży 17 proc., z 50-metrowego, dwupokojowego mieszkania za milion złotych deweloperowi zostaje 170 tys. zł zysku – rozłożonego jednak na cały, trwający zwykle od trzech do pięciu lat cykl inwestycyjny.

Przypomina też o ryzyku, jakie się z tym wiąże, głównie dokumentacyjnym. – Jeżeli chodzi o budowę, to tutaj już praktycznie nic się nie może wydarzyć. Natomiast jeżeli chodzi o dokumenty i czas ich wydawania, to tutaj jest ryzyko, i to ryzyko czasowe – wyjaśnia.

Cała rozmowa — w najnowszym odcinku "Biznes Klasy".