Były piłkarz ujawnia kulisy biznesu. Do dziś sprzedał 3000 mieszkań

Marek Koźmiński karierę piłkarską zakończył w 2003 r., po 11 latach gry za granicą – dziesięć z nich spędził we Włoszech, w Udinese i Brescii, gdzie dzielił szatnię między innymi z Roberto Baggio, Andreą Pirlo i Lucą Tonim. W 1992 r. zdobył srebrny medal olimpijski – jak sam podkreśla, ostatni jak dotąd medal reprezentacji Polski w piłce nożnej zdobyty na jakimkolwiek turnieju.

Zanim wyjechał do Włoch, grał w Hutniku Kraków, ale oficjalnie był zatrudniony jako ślusarz-spawacz w Hucie im. Sędzimira w Krakowie. – To była równowartość 30, 40 dolarów miesięcznie – wspomina ówczesne zarobki.

Gdy w wieku 21 lat trafił do najsilniejszej wówczas ligi świata, jego sytuacja finansowa zmieniła się diametralnie. – Przyjeżdżam do Włoch jako 21-latek, dostaję willę, dostaję do wyboru samochód, dostaję nieprawdopodobne środki jak na takiego młodego człowieka – mówi.

Kontrakt opiewał na 10 tysięcy dolarów netto miesięcznie. Już w pierwszym roku, za namową rodziców, część zarobków przeznaczył na zakup mieszkań w Krakowie – na wypadek, gdyby roczny kontrakt nie został przedłużony.

Te pierwsze zakupy z czasem przerodziły się w klasyczny biznes deweloperski. Dziś główną spółką Koźmińskiego jest KG Group, która sprzedała już 3000 mieszkań. Kolejny tysiąc jest w budowie, a bank ziemi pozwala na budowę kolejnych 6000. Firma działa w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu. Jest też obecna na rynku parków handlowych, biurowym oraz w segmencie logistycznym, gdzie wystartowała z projektem na 100 tys. mkw pod Krakowem.

– Jesteśmy jako spółka kompletnie prywatna, która korzysta tylko z finansowania bankowego. Nie mamy obligacji, nie jesteśmy spółką notowaną na giełdzie – podkreśla Koźmiński.

– Patrząc się z naszej perspektywy, od przychodu ważniejszy jest zysk. Nie jesteśmy spółką handlową, tylko u nas produkcja jest wolna, ciężka i droga – mówi. Łączny zysk netto wszystkich spółek holdingowych według Koźmińskiego dochodzi do 100 mln zł rocznie. Dodaje, że przez dziesięć lat firma nie wypłacała żadnych środków, cały zysk był reinwestowany.

Na rynku parków handlowych – gdzie działa wspólnie ze wspólnikiem posiadającym też hotele – KG Group ma obecnie 14 działających obiektów, w których nie ma ani jednego pustego lokalu, a kolejne cztery mają powstać w ciągu najbliższych dwóch lat.

W pierwszej połowie maja średnia cena ofertowa notowana na warszawskim rynku pierwotnym przekroczyła 20 tys. zł/mkw. – wynika z danych Otodom. To pierwsza taka sytuacja w historii. Z kolei dane rynkowe pokazują, że średnia marża netto deweloperów wynosi 17-18 proc. Koźmiński przyznaje, że u niego jest podobnie, ale zastrzega, że kluczowy jest koszt gruntu.

– Jeżeli urealnisz (grunt) do wartości rynkowej dzisiaj, no to od 16, 17 proc. do 22, 23 proc. – to są takie rynkowe marże – tłumaczy. Inaczej jest, gdy grunt kupiono kilkanaście lat temu po znacznie niższej cenie – jak w połowie banku ziemi KG Group.

– Wtedy zysk nominalnie będzie pewnie w granicach 40 proc. Tylko ten grunt, ten towar leżał 10 lat na półce – zastrzega gość "Biznes Klasy".

Na prostym przykładzie Koźmiński potwierdza, że przy cenie 20 tys. zł za mkw w Warszawie i marży 17 proc., z 50-metrowego, dwupokojowego mieszkania za milion złotych deweloperowi zostaje 170 tys. zł zysku – rozłożonego jednak na cały, trwający zwykle od trzech do pięciu lat cykl inwestycyjny.

Przypomina też o ryzyku, jakie się z tym wiąże, głównie dokumentacyjnym. – Jeżeli chodzi o budowę, to tutaj już praktycznie nic się nie może wydarzyć. Natomiast jeżeli chodzi o dokumenty i czas ich wydawania, to tutaj jest ryzyko, i to ryzyko czasowe – wyjaśnia.

Nie wszystkie inwestycje Koźmińskiego zakończyły się sukcesem. – Poległem w Łodzi, poległem w Katowicach – przyznaje.

W Katowicach kupił ciąg kilku kamienic za 45 mln zł, licząc na powtórzenie modelu znanego z Krakowa. Plan zakładał deptak z podziemnym parkingiem, który jednak nigdy nie powstał, bo przetarg ogłoszony przez ówczesnego prezydenta miasta nie doszedł do skutku.

– To zostało zlicytowane – mówi krótko o finale tej inwestycji. – Nieruchomości to jest lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja, nic więcej – dodaje.

Za najbezpieczniejsze lokalizacje w Polsce uznaje dziś wyłącznie Warszawę, Kraków i Wrocław.

Zapytany, ile szczęścia trzeba mieć w biznesie, Koźmiński odpowiada obrazowo. – Myślę, że jest potrzebne, aczkolwiek nie jest determinujące. Potrzebne jest w starcie. To jest tak, jak stoisz na stacji, przejeżdżają pociągi – jeden, drugi, trzeci, czwarty, piąty, szósty – i tak stoisz. Raz się zatrzyma i wtedy trzeba być gotowym. Mnie się to udało – przyznaje.