Koniec kupowania w ciemno? Państwo szykuje "scoring" deweloperów

– Kupując mieszkanie od dewelopera, w praktyce kupujesz… obietnicę. Obietnicę, że budowa dojdzie do końca, że lokal będzie jak z katalogu, gotowy na czas, i że po podpisaniu umowy nikt nie zaskoczy cię dopłatą "bo inflacja" – mówi money.pl Grzegorz Miś, powiatowy rzecznik konsumentów we Wrocławiu, który od lat zajmuje się sporami klientów z deweloperami.

To ma się zmienić. Ministerstwo Rozwoju i Technologii przygotowuje przepisy, które mają zbliżyć pierwotny rynek mieszkaniowy do standardów znanych z sektora finansowego. Zanim kupujący podpisze umowę, będzie mógł w prosty sposób sprawdzić firmę i ocenić ryzyko transakcji.

Projekt nowelizacji nie jest jeszcze gotowy, ale kierunek zmian jest już znany. Kluczowym elementem ma być rozbudowa Portalu Danych o Obrocie Mieszkaniami (Portal DOM), tak aby stał się czymś więcej niż tylko benchmarkiem cenowym – kompleksową bazą wiedzy o deweloperach.

Portal ma być zasilany szerokim zakresem danych: od informacji identyfikacyjnych o firmie, przez dane o prowadzonych inwestycjach i ewentualnych opóźnieniach w ich realizacji, po informacje o składkach odprowadzanych na fundusz chroniący kupujących na wypadek problemów dewelopera. Znajdą się tam również dane o nałożonych karach oraz toczących się postępowaniach administracyjnych prowadzonych przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów oraz Główny Urząd Nadzoru Budowlanego, a także informacje o postępowaniach sądowych dotyczących restrukturyzacji lub upadłości.

– Kierunek jest bardzo dobry, ale diabeł – jak zawsze – tkwi w szczegółach – ocenia Miś. Jego zdaniem portal powinien uwzględniać także informacje o procesach cywilnych i karnych przeciwko deweloperom oraz sprawach prowadzonych przez rzeczników konsumentów w całym kraju, którzy na co dzień widzą skalę sporów i nadużyć.

Operatorem Portalu DOM jest Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny, który odpowiada również za obsługę Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.

Fundusz, finansowany ze składek deweloperów, ma chronić kupujących mieszkania na wypadek problemów firmy i nieprzekazania lokalu. Jak pokazuje praktyka, nie eliminuje to jednak wszystkich ryzyk.

Mimo obowiązujących instrumentów ochrony, takich jak rachunki powiernicze czy składki na DFG, bezpieczeństwo konsumentów w relacji z deweloperami nadal bywa iluzoryczne – ocenia rzecznik konsumentów.

Dlatego – jak wskazują rozmówcy money.pl – rozbudowa Portalu DOM nie powinna czekać. Choć projekt nowelizacji nie jest jeszcze gotowy, ma trafić na Radę Ministrów w drugim kwartale tego roku. To o tyle zaskakujące, że dopiero nowelizacją z 17 października 2025 r. stworzono podstawy do uruchomienia Portalu DOM w jego podstawowej wersji, a dziś trwają prace nad kolejną zmianą przepisów.

"Ustawa z 17 października 2025 r. umożliwiła uruchomienie Portalu DOM jako narzędzia do bezpłatnego udostępniania danych o bieżących cenach transakcyjnych. Ta funkcjonalność jest obecnie wdrażana i nie będzie zmieniana. Nowy projekt obejmie inny, powiązany tematycznie zakres informacji, dodany jako druga funkcjonalność portalu" – przekazało money.pl biuro prasowe MRiT.

Jak podkreśla, nowe regulacje mają jedynie rozszerzyć zakres działania systemu. Wskazuje również, że część zmian w odniesieniu do dopiero co znowelizowanych przepisów będzie miała charakter redakcyjny – tak, aby nowe rozwiązania zostały właściwie umiejscowione w strukturze aktu prawnego.

– Rozwiązania adresowane do uczestników obrotu mieszkaniami na rynku pierwotnym to kolejny obszar reformy mieszkalnictwa – mówi Tomasz Lewandowski, wiceminister rozwoju i technologii, cytowany w komunikacie resortu z 27 stycznia. – Naszym celem jest zwiększenie bezpieczeństwa nabywców oraz zapewnienie im łatwego dostępu do rzetelnej informacji o ofercie i samym deweloperze – zaznacza. 

Portal DOM ma umożliwić obywatelom bieżące porównywanie działalności deweloperów oraz ocenę ich wiarygodności – czytamy na stronie rządowej. Zdaniem ekspertów, z którymi rozmawiało money.pl, to odpowiedź na lukę informacyjną na rynku pierwotnym, gdzie kupujący często opierają się wyłącznie na reklamie i prospekcie informacyjnym.

– Na rynku działa około 5 tys. firm deweloperskich. Klient chce wiedzieć, co kupuje: znać cenę lokalu, historię jej zmian i mieć pewność, że nie ma do czynienia z pozorną promocją. Interesuje go też, jakie postępowania toczą się przeciwko deweloperowi i czy oddawał lokale w terminie – mówi Dorota Dymyt-Holko, prawniczka reprezentująca deweloperów w kontaktach z instytucjami publicznymi.

Kupno mieszkania od dewelopera przypomina rosyjską ruletkę. Przez 16 lat pracy z konsumentami raz czy dwa trafiłem na umowy pozbawione jakichkolwiek klauzul niedozwolonych – i dotyczyły one firm działających na rynku od bardzo dawna – zaznacza Miś.

Jak dodaje, w praktyce klienci bywają stawiani pod ścianą. Zdarza się, że deweloperzy uzależniają podpisanie umowy przeniesienia własności od rezygnacji z kar umownych za opóźnienia.

Taki "szantaż" – jak wskazują eksperci – dotyczy również innych naruszeń. Publiczny rejestr nieprawidłowości mógłby ograniczyć te praktyki i lepiej zabezpieczyć interesy klientów.

Polski Związek Firm Deweloperskich popiera kierunek zwiększania przejrzystości rynku, ale jednocześnie ostrzega, że źle zaprojektowany system może przekształcić się w jednostronną "czarną listę".

Pierwsza linia sporu dotyczy opóźnień w realizacji inwestycji. Dla klientów liczy się fakt niedotrzymania terminu, dla deweloperów – przyczyna opóźnienia.

– Są sytuacje, w których budowy nie da się zakończyć mimo dochowania należytej staranności – podkreśla Michał Leszczyński, dyrektor działu legislacji PZFD.

Drugim punktem zapalnym są postępowania sądowe. Branża wskazuje, że sama informacja o ich istnieniu – bez odpowiedniego kontekstu – może być krzywdząca.

– Taka skala ujawniania danych byłaby ewenementem i nie dotyczy dziś nawet sektorów ściśle regulowanych – dodaje Leszczyński.

Z takim podejściem nie zgadzają się rzecznicy konsumentów.

– Rejestr powinien służyć klientowi. Jeśli zaczniemy go nadmiernie "wygładzać", straci sens – podkreśla Miś.

Jest jeszcze jeden element, który może przesądzić o tym, czy Portal DOM realnie zmieni rynek, czy pozostanie narzędziem użytecznym tylko dla części kupujących. PZFD zwraca uwagę, że rządowe założenia pomijają znaczną część rynku nieruchomości – segment wtórny, który odpowiada za ok. 60 proc. oferty mieszkaniowej.

W praktyce oznacza to, że państwo buduje system przejrzystości i standardów głównie dla rynku pierwotnego, podczas gdy większość transakcji odbywa się poza nim – bez porównywalnych narzędzi i minimalnych wymogów informacyjnych. Zdaniem branży, jeśli Portal DOM ma być rozwiązaniem kompleksowym, w kolejnych etapach powinien objąć także rynek wtórny.

Kolejny wątek, który może przesądzić o realnej wartości portalu, dotyczy struktury rynku deweloperskiego. Lwia część inwestycji realizowana jest przez spółki celowe z minimalnym kapitałem zakładowym, powoływane wyłącznie do jednego projektu – budowy konkretnego budynku lub osiedla. Po zakończeniu inwestycji spółka jest zamykana. To standard w branży.

Problem w tym, że taki model – choć legalny – może tworzyć po stronie kupującego iluzję bezpieczeństwa. Jeśli portal pokaże wyłącznie informacje o spółce celowej, konsument zobaczy jedynie wycinek rzeczywistości. 

Dlatego – jak podkreślają rozmówcy money.pl – Portal DOM powinien w przystępny sposób, także przy wykorzystaniu wizualizacji, prezentować informacje nie tylko o spółce realizującej inwestycję, ale o całej "rodzinie" podmiotów powiązanych kapitałowo i osobowo.

– W ten sposób konsument uzyska pełny obraz sytuacji finansowej i historii dewelopera – mówi Miś.

Podobne stanowisko prezentują prawnicy reprezentujący rynek.

– Jeśli w rejestrze będą widoczne wyłącznie spółki odpowiedzialne za realizację inwestycji, obraz będzie niepełny. Spółka matka może być "czyściutka", podczas gdy pięć innych spółek-córek ma problemy, toczą się wobec nich postępowania, są niewypłacalne albo notują opóźnienia. Taki schemat funkcjonowania grupy kapitałowej jest kluczową informacją dla konsumenta – podkreśla Dymyt-Holko.

Drugim filarem nowelizacji, nad którą pracuje MRiT, mają być zmiany ograniczające praktyki bezpośrednio uderzające w portfel nabywców. Wśród propozycji wymieniany jest ustawowy zakaz waloryzacji ceny mieszkania lub domu – tak, aby ryzyko wzrostu kosztów inwestycji nie było przerzucane na klienta już po podpisaniu umowy.

Chodzi o to, by kupując tzw. "dziurę w ziemi", po dwóch latach wpłacania transz deweloperowi nie usłyszeć, że cena mieszkania wzrosła o 60 tys. zł z powodu inflacji.

– Problem waloryzacji cen wymaga jednoznacznego uregulowania – uważa Dymyt-Holko.

Wojciech Adamowicz, radca prawny i partner w kancelarii White Owl, zwraca jednak uwagę na możliwe skutki uboczne takich zmian.

– To rozwiązanie korzystne dla kupujących, ale może skłaniać deweloperów do podnoszenia cen wyjściowych – wskazuje w rozmowie z money.pl prawnik reprezentujący branżę deweloperską.

Zmiany mają objąć również rękojmię, czyli odpowiedzialność dewelopera za wady fizyczne i prawne nieruchomości. Projektowane przepisy mają zmierzać do tego, by po zakończeniu inwestycji wskazywany był podmiot przejmujący zobowiązania wobec nabywców. Ma to związek z zamykaniem wspomnianych wcześniej spółek celowych, powoływanych do realizacji danej inwestycji.

– Kierunek jest dobry, pod warunkiem że odpowiedzialność nie zostanie przeniesiona na podmiot bez realnego majątku – ostrzega Adamowicz.

Tu ujawnia się szerszy problem strukturalny rynku: niski kapitał zakładowy spółek deweloperskich. Dochodzenie roszczeń wobec firm z kapitałem na poziomie 5 tys. zł bywa w praktyce fikcją. Dlatego – jak wskazują rozmówcy – warto rozważyć wprowadzenie minimalnych wymogów kapitałowych dla branży deweloperskiej. Ten wątek wymagałby jednak osobnej regulacji ustawowej.

Równolegle rząd chce uporządkować ustawowo zasady prezentowania ofert. Nowy wzór prospektu informacyjnego oraz jasny opis standardu wykończenia nieruchomości mają umożliwić realne porównywanie ofert.

– Kupujący musi wiedzieć, do czego porównuje cenę – zaznacza Dymyt-Holko, dodając, że rozsądnym rozwiązaniem byłoby stosowanie w prospektach zapisów typu "nie niższej kategorii", zamiast wskazywania konkretnych marek.

Jej zdaniem zbyt daleko idące wymagania regulatora – takie jak obowiązek wskazywania konkretnych producentów i modeli już na etapie ofertowania – mogą w praktyce okazać się niewykonalne.

– Deweloperzy często muszą zmieniać dostawców w trakcie budowy, na przykład z powodu lepszych ofert cenowych albo problemów z terminowością dostaw – tłumaczy prawniczka.

Zgodnie z zapowiedziami deweloperzy mają zostać zobowiązani m.in. do podawania adresu inwestycji, rzutów mieszkań z powierzchniami poszczególnych pomieszczeń, informacji o pomieszczeniach przynależnych oraz jednoznacznego oznaczania wizualizacji jako materiałów poglądowych, tak aby klienci nie opierali decyzji wyłącznie na marketingowych obrazach.

– Dziś sztuczna inteligencja potrafi tworzyć treści ogłoszeń i wizualizacje na podstawie samego opisu. Często odbiegają one od rzeczywistości, dlatego powinny być jednoznacznie oznaczane jako materiały poglądowe – uważa Dymyt-Holko.

Karolina Wysota, dziennikarka money.pl