Aby starać się o kredyt hipoteczny, trzeba spełnić dwa warunki – dysponować odpowiednio wysokim wkładem własnym i mieć zdolność kredytową. Jednak te dwa aspekty są ze sobą ściśle powiązane – im więcej środków własnych, tym mniejszej zdolności potrzeba, aby sfinansować zakup czy budowę konkretnej nieruchomości.
Dalsza część artykułu pod materiałem wideo
Banki ograniczają ryzyko kredytowania, więc podnoszą wkład własny
Na początku pandemii, kiedy stopy procentowe były sukcesywnie obniżane, większość banków zdecydowała się podnieść wymagany wkład własny. Z rynku właściwie zniknęły oferty z 10-proc. wkładem, za to pojawiły się takie, gdzie kredytobiorca musiał wnieść przynajmniej 30 - 40 proc. wartości inwestycji.
Zdolność kredytowa rosła, ze względu na niższe raty, które były skutkiem niskiego WIBOR-u. Jednak aby nie każdy mógł przystąpić do finansowania, banki narzuciły wymóg posiadania wyższego niż przed pandemią wkładu własnego. Dzięki temu ci, którzy nie mieli zgromadzonych oszczędności, mimo teoretycznie posiadanej zdolności, nie mogli uzyskać kredytu. Takie działanie służyło obniżeniu ryzyka kredytowania.
Teraz sytuacja jest odwrotna. Raty rosną i planowane są kolejne podwyżki stóp, więc banki muszą proponować niższe kwoty kredytu, które uwzględnią wpływ zacieśniania polityki pieniężnej w przyszłości.
Przy stałych dochodach z każdym miesiącem można pożyczyć więc mniej, ale czy bank może w środowisku wysokich stóp zażądać wyższego wkładu własnego?
Wyższy wkład własny pozwoli sfinansować droższą inwestycję
Warto wiedzieć, że każdy bank definiuje minimalny wkład własny, który trzeba mieć, aby w ogóle móc w nim złożyć wniosek o kredyt hipoteczny. Nie oznacza to jednak, że np. tylko 10 proc. wartości inwestycji wystarczy. Każdą sytuację bank ocenia indywidualnie i jeśli uzna, że ryzyko kredytowania jest zbyt wysokie (np. w wyniku prowadzenia działalności w ryzykownej branży czy krótkiego stażu umowy cywilnoprawnej), to może uzależnić decyzję pozytywną od wniesienia konkretnej wartości środków własnych.
Przykładowo, nasza zdolność kredytowa wynosi obecnie 400 tys. zł. Mamy na oku mieszkanie za 600 tys. zł, aby więc otrzymać finansowanie od banku, musimy dysponować kwotą 200 tys. zł. Gdy posiadamy o połowę niższy wkład, to przy zewnętrznym wsparciu, możemy kupić lokum tylko za 500 tys. zł.
Im wyższy wkład własny, tym na niższą marżę możemy liczyć
Warto też pamiętać, że im wyższy wkład własny zapewnimy, tym niższe ryzyko kredytowania poniesie bank. Dlatego może on nam zaproponować mniejszą marżę, która oczywiście wpływa na wysokość raty.
Największa różnica w kosztach jest pomiędzy 10 a 20-proc. wkładem własnym. Jeśli nie przekroczy on 1/5 wartości inwestycji, to doliczane jest ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Np. w Banku Pekao przez ten czas marża jest podwyższana o 0,2 proc.
Przy środkach własnych przekraczających 20 proc. wartości inwestycji różnica w marży nie jest tak znacząca, ale również może wystąpić.
Dlatego przygotowując się do wzięcia kredytu hipotecznego obecnie, warto postarać się zgromadzić jak najwyższy wkład własny. Dzięki temu zwiększymy swoją szansę na uzyskanie finansowania, a bank zaproponuje nam lepsze warunki
Anna Serafin – ekspert Totalmoney.pl.