Wyścig z deweloperami. "Spodziewamy się rekordu III RP" [WYWIAD]

• Czy słaba demografia będzie w przyszłości sprzyjać spadkom cen? Nie wszędzie, ale potrzeby mieszkaniowe na pewno będą się zmieniać - mówi money.pl Adam Czerniak.
• Wiceprezes Krajowego Zasobu Nieruchomości zapowiada też współpracę z GUS-em. "Nasze plany są ambitne. Chcemy się dzielić naszą wiedzą i danymi z resztą społeczeństwa".
• Nasz rozmówca podkreśla, że rozwój budownictwa społecznego stale wymaga ogromnych nakładów finansowych z budżetu państwa. Pytanie, czy kolejne rządy będą w stanie utrzymać obecne tempo wydatków.

Tomasz Setta, money.pl: Rynek nieruchomości nie jest jednolity, tendencje dla cen mieszkań mogą być różne w zależności od miasta i segmentu sprzedaży. Czy pomimo tych zastrzeżeń można powiedzieć, że w ostatnim czasie coś "drgnęło" z perspektywy kupujących?

Dr hab. Adam Czerniak, prof. SGH, zastępca prezesa Krajowego Zasobu Nieruchomości: Dostępne dane potwierdzają wcześniejsze prognozy, że rynek wszedł w fazę stabilizacji. I to niezależnie od tego, czy mówimy o małych, czy dużych miastach i który segment sprzedaży bierzemy pod uwagę. Przedtem obserwowaliśmy bardzo silne wahania cen: od silnych wzrostów po hamowanie w 2022 r., a później w 2023 r. kolejne przyspieszenie, tym razem napędzane przez program "Bezpieczny kredyt 2 proc.". Teraz mamy stabilizację, co oznacza, że ceny mieszkań nie rosną szybciej od inflacji, a tam, gdzie w poprzednich latach ceny rosły zbyt szybko, następują pewne korekty.

Jestem jednak daleki od stwierdzenia, że mamy w tej chwili do czynienia z ogólnokrajowym, makroekonomicznym spadkiem cen nieruchomości. Czegoś takiego nie możemy jeszcze dostrzec w dostępnych danych. Zresztą, na takie obserwacje jest po prostu za wcześnie. Oczywiście, w danym mieście możemy zauważyć np. spadek cen z kwartału na kwartał. Ale żeby móc mówić o wyraźnym spadku cen na rynku nieruchomości w skali kraju, musielibyśmy najpierw zobaczyć potwierdzające to dane w ujęciu rocznym, i to najlepiej przez kilka kwartałów z rzędu.

Są miejsca, gdzie mieliśmy najpierw do czynienia z bardzo szybkim wzrostem cen, potem z korektami, ale często są to zjawiska lokalne. Natomiast w skali makro nie widać tendencji spadkowej. To, co obserwujemy, to wspomniana stabilizacja cen. Oznacza to, że ogółem wartość nieruchomości - nawet jeśli wzrasta - to rośnie wolniej od tempa, w jakim rosną nasze dochody. Myślę, że z punktu widzenia kupujących to najważniejszy aspekt.

Co może być źródłem tej stabilizacji? Czy ochłodzenie na rynku wzięło się stąd, że państwo w pewnym sensie wycofało się z tego rynku i z pomysłów na podgrzewanie popytu?

Nie powiedziałbym, że państwo wycofało się z rynku nieruchomości. Zmienił się natomiast charakter tego zaangażowania. Przede wszystkim rządzący wycofali się z programów, które doprowadzały w przeszłości do szokowych reakcji, czyli do niezapowiedzianych, nagłych i krótkookresowych stymulacji popytu. Już same zapowiedzi takich działań potrafiły zachwiać rynkiem.

Zamiast takich operacji państwo zaangażowało się teraz w większym zakresie w stymulację podaży, zwłaszcza w segmencie społecznego budownictwa czynszowego, a to też stabilizuje cały rynek. W tym roku spodziewamy się zresztą rekordu III RP, jeśli chodzi o inwestycje realizowane przez Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe (SIM) i Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS). Według naszych prognoz do użytku powinno zostać oddanych około 8 tys. mieszkań. Poprzedni rekord z 2004 r. wynosił 7197.

Wracając do przyczyn stabilizacji: może jest też tak, że rynek w pewnym sensie sam się "uregulował"?

To prawda, rynek też zaczął się sam "oczyszczać". Mechanizmy rynkowe mają to do siebie, że po okresach "boomu" prędzej czy później wymuszają korektę, czyli obniżki cen - zwłaszcza tam, gdzie wcześniejsze wzrosty były zbyt duże i nie miały dostatecznego uzasadnienia. Nazywanie tego "bańką cenową" byłoby jednak przesadą, ale z pewnością byliśmy świadkami przewartościowania nieruchomości w niektórych segmentach rynku. Niemniej, bez dopłat ze strony państwa czy bez nagłych zmian w udzielaniu kredytów, rynek mieszkaniowy potrafi się sam regulować.

A jaki wpływ na sytuację kupujących ma większy dostęp do danych? Mam na myśli z jednej strony jawność cen w ofertach deweloperów, z drugiej strony więcej informacji o cenach transakcyjnych. Większa przejrzystość poprawia ich pozycję?

Co do zasady - tak. W nauce takie działania nazywamy redukowaniem asymetrii w dostępie do informacji między kupującymi i sprzedającymi. Mamy więc obowiązek ujawniania cen ofertowych w internecie. Obok tego jest również bezpłatny dostęp do cen transakcyjnych, które można teraz swobodnie pobrać z publicznego rejestru. Badania prof. Mateusza Tomali z Uniwersytetu Ekonomicznego w Krakowie pokazują, że wspomniane przeze mnie zmniejszenie asymetrii w dostępie do informacji powinno przekładać się na to, że pozycja negocjacyjna kupujących będzie lepsza. Ale czy ten efekt już wystąpił? Nie sądzę.

Po pierwsze, na wyciąganie takich wniosków jest jeszcze za wcześnie. Badania w tym kierunku możemy próbować przeprowadzić najwcześniej w przyszłym roku. Po drugie, dane są dostępne, ale z punktu widzenia przeciętnego kupującego mogą one mieć niewielką użyteczność. Kłopot polega na tym, że tych danych jest bardzo wiele. Mogą się też zmieniać z dość dużą częstotliwością, jak to jest w przypadku cen ofertowych mieszkań od deweloperów, które są aktualizowane codziennie. Dla naukowców i dla wprawnego oka to wartościowe narzędzia. Pozostali mogą mieć problem z oczyszczeniem takich danych i pozbyciem się zbędnego "szumu". To wszystko utrudnia zrozumienie tych informacji.

Pojawia się też pytanie o transparentność, czyli o to, w jaki sposób tego typu dane są przetwarzane przez podmioty prywatne. Zupełnie inaczej będzie w przypadku rządowego portalu DOM, który wystartuje już niedługo.

Dane są - nomen omen - kluczem do lepszego zrozumienia tego, co dzieje się na rynku nieruchomości. KZN podpisał niedawno umowę o współpracy z Głównym Urzędem Statystycznym "na rzecz lepszej polityki mieszkaniowej". Co planujecie?

Chcemy zwiększyć wymianę danych z GUS-em. Przede wszystkim po to by zwiększyć naszą wiedzę, niezbędną do lepszego ustawiania parametrów polityki mieszkaniowej przy ocenie projektów ustaw czy przy ustalaniu np. progów dochodowych dla najemców w SIM. Ale poza wymianą danych w ramach administracji publicznej - co jest już wartością samą w sobie - chcemy się naszą wiedzą i naszymi danymi dzielić z resztą społeczeństwa. Plany mamy ambitne, na tym etapie ustalamy jeszcze szczegóły współpracy z Głównym Urzędem Statystycznym i wspólnie badamy, co możemy uzyskać, pracując na bazie różnych zbiorów danych.

A są takie obszary, gdzie ciągle mamy za mało informacji. Mam na myśli chociażby potrzeby mieszkaniowe na poziomie lokalnym. Prowadziłem w przeszłości bardzo szeroko zakrojone badania poświęcone wysokości tzw. luki czynszowej w Polsce i innych państwach. I o ile na poziomie całego kraju możemy taką wartość w miarę dobrze oszacować, to schodząc już na poziom Warszawy lub mniejszych miejscowości nie jesteśmy w stanie tego zrobić, korzystając z ogólnodostępnych danych.

Mamy dziś zabezpieczone środki finansowe w KZN na to, żeby stworzyć taką metodykę szacowania zapotrzebowania mieszkaniowego na poziomie lokalnym: od gminy wiejskiej, przez małe miasta po duże aglomeracje.

Co w praktyce może nam to dać?

To kluczowa informacja, także dla sektora prywatnego, który już dziś zwraca się do nas z prośbą: pomóżcie nam ocenić, jaka jest chłonność rynku w danej lokalizacji. W dużych miastach da się to policzyć, ale mniejsze ośrodki, takie jak Gostynin czy Sochaczew, są już enigmą dla deweloperów. Przy czym sektor publiczny ma dokładnie ten sam problem. Jako KZN jesteśmy udziałowcem Społecznych Inicjatyw Mieszkaniowych i z tego punktu widzenia ocena zasadności realizacji poszczególnych inwestycji jest dla nas bardzo ważna. Naszym celem jest dobre, przemyślane projektowanie i dokładne badanie, ile lokali jest potrzebnych, jakiej wielkości i w jakiej cenie. Docelowo to pomoże nam również w zwiększeniu efektywności wydatkowania publicznych pieniędzy tak, żeby fundusze trafiały dokładnie tam, gdzie są rzeczywiście niezbędne.

W przypadku małych miejscowości dosyć dużo mówi się ostatnio o ich wyludnianiu, co w połączeniu z kiepską demografią i starzeniem się naszego społeczeństwa miałoby doprowadzić do lokalnych spadków cen nieruchomości, które po prostu będą stale puste. Rzeczywiście tak będzie?

Zacznę od tego, że nie przepadam za takimi prostymi kategoriami: duże miasto, średnie i małe. To działa jako pewien skrót myślowy, ale w przypadku polityki mieszkaniowej może nam zaciemniać obraz. Już tłumaczę, o co chodzi: za 10 lat zupełnie inaczej będzie funkcjonować gmina wiejska Psary w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii, a inaczej gmina wiejska Ełk, która ma tyle samo mieszkańców, a jest poza dużym obszarem aglomeracyjnym. Każda z tych lokalizacji ma swoją specyfikę i nie możemy ich wrzucać do jednego worka, mówiąc: tutaj się wyludni, wobec tego niczego więcej nie budujemy.

Dodatkowo, zmieniają się potrzeby mieszkaniowe. Wspomniane przez pana trendy demograficzne powodują, że w konkretnych miejscach rynek przestaje być dopasowany do mieszkańców, zwłaszcza na terenach wiejskich. Mamy chociażby problemy osób starszych, które mieszkają w nieefektywnych energetycznie domach jednorodzinnych o stosunkowo dużej powierzchni. I teraz, na skutek podwyżek cen energii, wzrosła tam również luka czynszowa. Rachunek za energię może wynosić nawet połowę emerytury.

Oczywiście, można takim osobom pomóc od strony dochodowej. Ale można też zaoferować im jako dobrowolną alternatywę mieszkanie np. w nowych budynkach wielorodzinnych, ocieplonych i bardziej efektywnych energetycznie.

Pomówmy jeszcze o budownictwie społecznym. Zapowiada pan w tym roku rekordowe wyniki, ale wciąż przytłaczającą większość mieszkań w Polsce budują i oddają do użytku deweloperzy. To ponad 90 proc. - da się jakoś przełamać tę barierę?

Doświadczenie wielu państw zachodnioeuropejskich pokazuje, że da się to zrobić. Ale do zwiększenia skali budownictwa społecznego potrzebujemy stabilności, wytrwałości i bardzo dużych nakładów ze środków publicznych - zwłaszcza na tym początkowym etapie. I to już mamy. Tegoroczne wydatki z budżetu państwa na poziomie 6,7 mld złotych na mieszkalnictwo są rekordowe. W planach jest teraz utrzymanie poziomu tych nakładów w relacji do PKB. To będzie koło zamachowe, niezbędne do tego, by zwiększać skalę działań.

Są miejscowości, gdzie nasze inwestycje realizowane w formule SIM-ów są pierwszymi budynkami wielorodzinnymi, które powstały tam od czasów PRL. Dla mieszkańców to gamechanger, nagle otrzymują atrakcyjną ofertę najmu dostępnego cenowo. I dzieje się to w miejscu, gdzie deweloper niczego nie zbudował, bo zwyczajnie mu się to nie opłacało. Pamiętajmy też, że budynki powstające w ramach takich inwestycji w niczym nie odstają od oferty na rynku komercyjnym. Spełniają wszystkie warunki jakościowe i techniczne, a to zmienia sposób postrzegania budownictwa społecznego.

Mówi pan o tym, że budownictwo społeczne potrzebuje stabilności. Tymczasem sytuacja finansów publicznych jest trudna. Nie ma pan obawy, że kiedy przyjdzie czas na poszukiwanie cięć, to pierwsze "pod nóż" trafią właśnie fundusze na mieszkalnictwo?

Z punktu widzenia makroekonomisty zgadzam się z twierdzeniem, że sytuacja budżetu jest trudna, co wymaga oszczędności. Tym bardziej chcę pogratulować i podziękować ministrowi Andrzejowi Domańskiemu, że nie szuka tych cięć w budownictwie społecznym. Minister finansów ma świadomość, że ten obszar był przez wiele lat zaniedbany i niedofinansowany.

Po drugie, wiemy też, że wspieranie tego typu budownictwa w długim okresie przełoży się na korzyści dla całej polskiej gospodarki. Każda złotówka wydana na ten cel wraca do budżetu np. w postaci VAT-u czy CIT-u. Inwestycje w budownictwo czynszowe mogą także wspierać dzietność - choć tutaj sprawa jest złożona, a czynników, które na to wpływają, jest znacznie więcej. Dobre warunki mieszkaniowe sprzyjają również większej produktywności pracowników. Z tego punktu widzenia to inwestycja w przyszłość i cieszę się, że minister Domański to dostrzega, a w planach mamy utrzymanie obecnego tempa wydatków.